時(shí)下,國(guó)內(nèi)主要大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明朗,一些投資意識(shí)較強(qiáng)的中國(guó)人便把目光轉(zhuǎn)向了海外市場(chǎng)。日前,醞釀多時(shí)的中國(guó)首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)已于本周二正式“出征”美國(guó),前往洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市“抄底”美國(guó)樓市。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)便宜了。自次貸危機(jī)以來(lái),美國(guó)整體房?jī)r(jià)下降了18％,有個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)50％。

但有關(guān)專家提醒說(shuō),目前金融危機(jī)并沒(méi)有見(jiàn)底,而且國(guó)外投資面臨著信息不對(duì)稱、無(wú)法貸款、養(yǎng)房成本高等問(wèn)題,投資者需要明確投資目標(biāo),理性看待國(guó)外房產(chǎn)投資,不要一哄而上。

 

　　赴美購(gòu)房團(tuán)試水美國(guó)

　　全球的金融危機(jī)緣起美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),而隨著危機(jī)愈演愈烈,美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也急劇下挫?！叭ッ绹?guó)抄底樓市”近期成為業(yè)內(nèi)的熱門話題。中國(guó)各地不少投資者開(kāi)始關(guān)注美國(guó)房?jī)r(jià),并引出“到美國(guó)抄底買房”的沖動(dòng)。

　　盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下增速放緩,但中國(guó)的富裕階層似乎并未受到多大影響。相反,他們把經(jīng)濟(jì)危機(jī)視作購(gòu)買資產(chǎn)的抄底良機(jī)。近日,他們就飛赴美國(guó)進(jìn)行大肆采購(gòu)。這次他們搶購(gòu)的東西不是珠寶和時(shí)裝,而是價(jià)格大幅跳水的美國(guó)房產(chǎn)。

　　2月12日,由搜房網(wǎng)組織的國(guó)內(nèi)首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)首發(fā)儀式在北京高調(diào)啟動(dòng),宣稱首個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)的40名團(tuán)員將于2月24日從北京出發(fā),在11天的時(shí)間里到洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯維加斯等多個(gè)城市進(jìn)行看房購(gòu)房考察。

　　據(jù)介紹,從報(bào)名者填寫的資料來(lái)看,大部分報(bào)名者身家在1000萬(wàn)級(jí)別。報(bào)名者年齡在35歲到50歲之間,職業(yè)多為私企負(fù)責(zé)人、跨國(guó)公司高管、律師以及金融行業(yè)經(jīng)理,而將近一半的團(tuán)員為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　在購(gòu)房團(tuán)成員中有不少是來(lái)自內(nèi)地城市的開(kāi)發(fā)商,對(duì)于這次活動(dòng)興致很高,主要想去看看在金融危機(jī)的源頭美國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)所受到的波及到底有多深遠(yuǎn),其次才是投資。

　　值得一提的是,這個(gè)團(tuán)隊(duì)中的購(gòu)房人并非全是炒房的目的。其中有三分之一的人打算給在美國(guó)留學(xué)的孩子買房。他們對(duì)大學(xué)和高中周邊的公寓很感興趣,而由于破產(chǎn)而被法院接管的房子尤其有吸引力。因?yàn)檫@些房子的價(jià)格通常只有市價(jià)的一半,另有40%的購(gòu)房者打算投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。

　　赴美購(gòu)房團(tuán)同樣引起了美國(guó)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)方面的濃厚興趣,多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都積極與搜房網(wǎng)聯(lián)系,當(dāng)?shù)卣泊罅χС?SPAN lang=EN-US>,為購(gòu)房團(tuán)提供房源信息、購(gòu)房程序、法律援助等全程服務(wù)。

　　搜房網(wǎng)還透露,如果購(gòu)房團(tuán)收效不錯(cuò),還將組織第二次赴美購(gòu)房團(tuán)。將來(lái)還可能組織赴歐洲、新加坡等地的購(gòu)房團(tuán),赴美購(gòu)房團(tuán)為國(guó)人在國(guó)外投資開(kāi)辟了一條通道。

 

　　購(gòu)房團(tuán)意在抄底樓市

　　顯然,起源于美國(guó)的全球金融危機(jī),為中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置產(chǎn)業(yè)的行動(dòng)從散兵游勇演化成“美國(guó)購(gòu)房團(tuán)”創(chuàng)造了各種促成條件。從某種程度上可以說(shuō),金融危機(jī)既是這種團(tuán)購(gòu)的催化劑,又是直接誘因。

　　受美國(guó)次貸危機(jī)沖擊,美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下滑,許多美國(guó)人為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力,開(kāi)始低價(jià)拋售自己的房屋。一套獨(dú)棟的美國(guó)房屋,帶車庫(kù)和花園,只賣4．1萬(wàn)美元（約28萬(wàn)人民幣）。這是搜房網(wǎng)上掛出的房源。搜房網(wǎng)組織的赴美購(gòu)房團(tuán)此次重點(diǎn)看的房子大多為二手房,以別墅和連排房為主,房?jī)r(jià)在30萬(wàn)至80萬(wàn)美元之間,折合人民幣為200萬(wàn)到550萬(wàn)元。這些二手房的售價(jià)已經(jīng)比兩三年前降低了20%至40%。

　　據(jù)稱,受次貸危機(jī)的影響,目前拋售的房屋主要有兩類。第一類稱為“急賣”,即房主已經(jīng)無(wú)力供房,但不想讓銀行把房屋收走,因此急于在銀行收走房屋的9個(gè)月之內(nèi)賣出房屋以減少一些損失;第二類拋售的房屋就是銀行的回收屋了。這樣的房屋,房東已沒(méi)有任何權(quán)利而且房?jī)r(jià)比較低。但購(gòu)買這樣的房屋往往存在一定的風(fēng)險(xiǎn),例如,這類房屋可能存在住戶遲遲不肯搬走、房東不配合買房者看房或者房屋內(nèi)部十分陳舊需要投入大量裝修資金才能入住。

　　根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局日前公布的資料,一些熱門城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了30%以上。而舊金山和紐約由于公共交通便利,是新移民首選的落腳地,也成為購(gòu)房者樂(lè)于投資的城市,因此房?jī)r(jià)跌幅還不算最大。舊金山市內(nèi)的房?jī)r(jià)跌幅平均為10%-20%,而灣區(qū)以外的地方跌幅則高達(dá)30%-40%。

　　事實(shí)上,在遭受金融危機(jī)重創(chuàng)的美國(guó),中國(guó)持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力和財(cái)富增長(zhǎng)形成的購(gòu)買力正被美國(guó)國(guó)民和媒體寄予厚望。

　　而中國(guó)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺和貨幣升值對(duì)應(yīng)美國(guó)的房?jī)r(jià)下跌和貨幣貶值,已成為國(guó)內(nèi)投資者去美國(guó)置地的動(dòng)力。

　　對(duì)于處在下行通道中的美國(guó)樓市,很多人認(rèn)為目前正是投資的好時(shí)機(jī)。此外專家也表示,由于人民幣的不斷升值,目前人民幣對(duì)美元匯率正處于一個(gè)相對(duì)的低點(diǎn),使用人民幣在美國(guó)置業(yè)或購(gòu)物也是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī),做長(zhǎng)期投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。

 

　　美國(guó)房地產(chǎn)遠(yuǎn)未觸底

　　在美國(guó)房?jī)r(jià)下跌、人民幣升值等因素的推動(dòng)下,中國(guó)人“到美國(guó)抄底買房”的沖動(dòng)越來(lái)越強(qiáng)烈。那么,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒(méi)有見(jiàn)底？去投資的國(guó)人會(huì)不會(huì)有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)？

　　全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)稱,去年第四季度美國(guó)都市地區(qū)的獨(dú)棟二手房售價(jià)較上年同期下降了12.4%,達(dá)到2004年以來(lái)最低。路透社對(duì)25位分析師的調(diào)查結(jié)果顯示,美國(guó)樓市并不會(huì)很快到達(dá)底部,需要數(shù)年才能企穩(wěn);今年房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)再跌10%,2010年甚至?xí)?SPAN lang=EN-US>,房?jī)r(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)累計(jì)下跌35%。

　　分析人士表示,依現(xiàn)在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形看,如果是購(gòu)房自住還算比較合適。如果是投資或是投機(jī)“抄底”,就要三思而后行了。因?yàn)?SPAN lang=EN-US>,美國(guó)跟中國(guó)的國(guó)情不一樣,美國(guó)的房子主要用途是自住,投資的量相對(duì)較小,現(xiàn)在去美國(guó)買房雖然是低價(jià)入市,但短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的可能性較小。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不排斥外國(guó)人購(gòu)房。現(xiàn)在的情形下,只要有簽證,并且能夠支付50%以上的首付(次貸危機(jī)前20%就行)就可以購(gòu)房。

　　從購(gòu)房交易稅費(fèi)上看,成本也不是很高,一般占購(gòu)房款的3%就夠了。但是,在美國(guó)買房容易“養(yǎng)”房難,因此現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　需要注意的是,美國(guó)的房子不同于國(guó)內(nèi),高層公寓很少,大多是單獨(dú)別墅,木質(zhì)結(jié)構(gòu),一些房屋的建造年代久遠(yuǎn),不投入巨額裝修費(fèi)用就不具備居住條件。同時(shí),美國(guó)勞動(dòng)力成本高,房屋維修和清潔也是一筆較大的開(kāi)支。因此,如果沒(méi)有太大的必要,很多美國(guó)本土人都寧愿租房,而不選擇買房。

　　事實(shí)上,在美國(guó)擁有房子的成本很高。中國(guó)人買房后,成本只是物業(yè)管理費(fèi);而在美國(guó),則需按照房屋建筑面積交納一系列的管理費(fèi)和房地產(chǎn)稅。

　　以買一棟售價(jià)為50萬(wàn)美元的獨(dú)立別墅為例:每年地產(chǎn)稅大約6500-8000美元,為房?jī)r(jià)的1．3％-1．6％。不同的小區(qū)還有不同的社區(qū)費(fèi)用,每月從0-500美元不等,大多數(shù)在100-200美元之間。另外,美國(guó)公寓管理費(fèi)很高,一套普通二居室公寓,每月管理費(fèi)用就要數(shù)百美元。

　　此外,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用又是一個(gè)必須考慮的問(wèn)題。美國(guó)法律規(guī)定,房地產(chǎn)買賣需繳納2%的交易稅以及收入的所得稅。就算投資者目前入市抄底,數(shù)年后賣出,但把期間的管理費(fèi)、交易稅和所得稅計(jì)算在內(nèi),再扣除銀行利息的機(jī)會(huì)成本,這筆投資能有多大收益就是個(gè)疑問(wèn)了。

　　有關(guān)專家表示,去國(guó)外抄底買房應(yīng)該是一種個(gè)別現(xiàn)象,是高端人士或者財(cái)團(tuán)行為,普通市民前往抄底買房投資,需要三思而后行。