幾個月來各地房地產市場持續(xù)不振,中央開始醞釀新一輪的救市政策。在近日陸續(xù)出臺的十大產業(yè)振興規(guī)劃中,原全國人大常委會副委員長成思危透露,第十大產業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產業(yè)。而最新消息稱,地產板塊將被踢出十大振興規(guī)劃,可見高層在對房地產行業(yè)上的謹慎態(tài)度。
與中央相比,地方政府顯得急不可待。在上一輪18個城市出臺救市政策之后,重慶、天津、武漢等城市再出臺了新的救市政策,一輪救市狂潮似乎又要開始。然而,這些地方政府在救市政策方面是否存在越權行為,中央還有多少救市底牌,也引起了市場關注。
地方救市急先鋒
如果沒有救市政策,市場必將更快更大幅度地下跌。
2008年,在世界金融危機和國內經濟下行的雙重壓力下,在行業(yè)自身調整的內部推動下,全國房地產市場由增長期轉變?yōu)樗ネ似?。開發(fā)商資金鏈斷裂的消息時見報端,購房者斷供的傳聞時有發(fā)生,整個市場陷入一片恐慌之中。
“在國內經濟形勢嚴峻的情況下,中央和地方政府都對房地產業(yè),尤其是對住房消費在擴內需方面的拉動作用抱有較大期望?!鄙虾R拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭說道。
宏觀經濟政策的調整,必然影響到房地產政策的走向,同時也必將對房地產市場的走勢產生影響。楊紅旭認為,中央再次強調了房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè),必然會使其在擴大內需的過程中扮演重要角色,無論是房地產投資,還是住房消費,都將有效拉動經濟的增長。
房地產與地方政府之間更是唇齒相依。金融海嘯大背景下,地方政府的土地和財政的收入都銳減,地方財政或將再次陷入困局。地方政府與其說是在救市,不如說是在自救。
一些房產銷售重災區(qū),地方政府比開發(fā)商還要著急,財政收入銳減,直接拖累了地方政府“賣地”的成績。如上海市去年土地出讓總金額比上年同期減少近240億元,減幅超過6成。由于上海去年各類用地供地計劃均未完成,2009年用地計劃面臨指標縮減的危險。
住建部敲警鐘?
地方政府在拋出自救大旗之后,中央政府未予以直接干預,救市措施涵蓋的范圍也越來越廣。地方政府的某些救市措施是否存在越權行為,市場爭論不休。
1月20日,重慶市出臺了17條新政,其中備受關注的當屬購房退稅政策。重慶規(guī)定,首次(含改善型)購買住房并以按揭方式支付的,按揭貸款利息可抵扣產權人繳納的個人所得稅地方留成部分。于是乎,財政部就“購房退稅”對重慶進行了詢問,緊跟著“國務院緊急叫停重慶購房退稅”的新聞充斥網絡。
此前,購房退稅政策被房地產業(yè)內人士認為是繼二套房貸政策之后,對房市成交量刺激力度最大的一項政策。但此次重慶實施的購房退稅政策卻一石激起千層浪,市場對于此政策是否越權存在質疑。
財經評論家時寒冰認為,購房退稅政策實際上是讓全體納稅人為商品房購買者埋單,是“抽瘦補肥”的行為,“嚴重損害了納稅人的利益”。
購房退稅政策是否違反國家財稅法律規(guī)定,擾亂了正常的財稅秩序并沒定論。不過,住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新一番公開表述似乎在給各地方政府敲警鐘。姜偉新表示,2009年,要加強地方政策的嚴肅性和合法性,地方政府不許再越權出臺稅收、財政等刺激房市的政策。
同時,財政部也在近期發(fā)出通知,要求各地不能越權減免稅費。雖然此通知沒有直接點明是針對房地產市場,但聯(lián)系到近期關于購房退稅的爭論,也體現(xiàn)了地方政府在救市中的角色定位問題。
而另外一個備受爭議的重要政策就是戶籍政策。2009年1月,武漢市、重慶市、天津市推出了各自的購房入戶新政細則?!百彿柯鋺簟闭咴诔良哦嗄旰笾鼗孛癖娨曇埃⒈灰恍┐蟪鞘幸暈榫仁欣?。
戶籍制度改革牽涉各方利益。而且對于常住人口超負荷的北京和上海來說,是否再次推出“購房落戶”政策,其人口承載力也是個必須面對的問題。
二套房貸政策尷尬
盡管存在爭議,但對于仍處在降價通道中的樓市來說,對中央和地方政府還將出臺哪些新的政策,仍然充滿期待。
“我們認為或多或少,2009年肯定會有新的稅政出臺,應該會出現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)?!睏罴t旭說道。
這樣的政策猜想是有跡可尋的。在國務院新聞發(fā)布會上,財政部稅政司副司長王曉華曾表示,稅收優(yōu)惠政策可能有一定的滯后性,2008年對房地產市場稅收政策調整比較密集,2009年是不是要出臺新政策,要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來定,如果執(zhí)行得好,可能會延續(xù)這些政策,如果執(zhí)行得不好,可能會考慮是否有其他更好的政策措施。
在目前實際交易過程中,楊紅旭認為,交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅還有減免空間,針對普通住宅交易可能免征;二手房交易的個人所得稅可能像增值稅一樣免掉;契稅還可以更低。當然更有可能的是部分地方政府因地制宜,如上海曾把契稅降至0.75%。
而市場對信貸的進一步放松充滿了信心。如個人貸款方面,繼首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后,對于非普通住宅、二次住宅購買者,也會加大優(yōu)惠幅度,“二套房貸政策”或將基本終止。
另外值得關注的是,2009年“70/90”政策可能會放松。隨著投資、投機需求的劇減和樓市的低迷,前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現(xiàn)象正在減少。更關鍵的是,今后3年,保障性產品的供應比重將占全國住宅供應總量的5成左右,而這類產品都屬于中小戶型,純粹的商品住宅也就沒必要嚴格控制戶型面積。“70/90”政策的放開,將使開發(fā)企業(yè)能夠自主地在風險和收益之間做決策,符合市場規(guī)則。
在樓市低迷和外資流出的背景下,“限外令”的放松也成為市場期待的政策之一。尤其是金融危機爆發(fā)后,外資撤出房地產業(yè)的跡象更加明顯,包括大摩、高盛、雷曼兄弟、花旗銀行都有轉售物業(yè)的計劃和行動,甚至連在內地投資經驗豐富的李嘉誠亦接連拋售在上海持有的物業(yè)。在這種情況下,市場人士認為2006年出臺的限外政策已經沒有必要那么嚴格,在個人購房方面可以適度放松?!?SPAN lang=EN-US>