現(xiàn)在中國樓市走勢怎樣？從市場運行特征來看有3點：首先，成交量持續(xù)萎縮，上海是這樣，全國也是這樣。2008年比2007年同期下降了很多，總體趨勢還將繼續(xù)向下；第二，樓價有小幅下調(diào)。降價現(xiàn)象在深圳體現(xiàn)得最明顯。2008年9月，深圳每平方房價跌到11800元左右，與2007年10月相比下調(diào)了37%，基本和2007年1月持平；第三，市場交易的人氣相當(dāng)不足。從最近一個問卷調(diào)查看，未來3個月要買房的居民占比比去年同期下降了2.8%，創(chuàng)下了幾個月來的新低。樓市出現(xiàn)這種狀況可能有以下3方面原因。

 

市場因素

　　2007年樓價漲幅偏大，漲速過快，使市場有了調(diào)整要求。以上海為例，2007年4～10月，房價總體上漲了大約50%。這種過大漲幅造成的危害是，其一，使房價租金比不合理?，F(xiàn)在上海商品住房均價大概每平米1.3萬元，100平米就是130萬元。而一套這樣的房子租金每個月最多3000元，扣除物業(yè)管理費和稅收，大概一年的收入約為3萬元，年收益率太低；其二，房價與家庭收入比例不合理?，F(xiàn)在上海人平均年收入2萬元左右，一個普通的3口之家年收入7萬元左右，房價與家庭年收入相比是18倍。這種不合理的房價收入比說明有泡沫。這樣高的價格，自住的購房者受不了，投資性的購房者覺得風(fēng)險太大。這樣，交易量就要下來。好比一個人吃飯，10天的飯3天吃了肯定會肚子不舒服，要嘔吐出一些才行。房價也是如此，過分的高漲之后必然要適當(dāng)回調(diào)。

 

　　政府因素

　　政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。平穩(wěn)，就是不要大起大落。但是2007年幾個月就上漲了30%～50%。既然如此，2008年下降15%～20%就是比較合理的。健康，就是房價要和老百姓的收入提高要相適應(yīng)。現(xiàn)在房價過高了，所以要向下調(diào)整。2007年9月28日，政府出臺了房貸新政：買第二套房，貸款利率要上浮10%，首付要達(dá)到40%。這樣一來增加了炒房的成本，遏制了房市投資、投機者群體的發(fā)展。在2007年10月之前，房價一直漲，此政策一出臺，形勢迅速改變，投資需求很快退潮，而對于消費需求而言，房價已經(jīng)太高，于是成交量萎縮。

　　因為2008年美國次貸事件，中國政府為了刺激樓市，降稅、降息，給予首次買房和購買普通商品房的人以優(yōu)惠。但僅靠這兩點是不夠的，市場還不能充分活躍起來。政府降稅，銀行降息，還需要開發(fā)商降價。不久以前，政府為了阻止經(jīng)濟(jì)過分下行，適時出臺了“十大政策措施”，第一條就是著力于保障性住房建設(shè)，包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等，但這不是救房價，而是救房市。通過大力開發(fā)安居工程，一面拉動投資，同時又改善百姓民生。這對商品房可能不是利好而是利空，因為安居房便宜，成為商品房的替代商品，這會促使房價下調(diào)。

 

　　環(huán)境因素

　　國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢大變，美國發(fā)生了次貸危機并迅速演變?yōu)榻鹑谖C，給了我們深刻的教訓(xùn)：房價不能過高地脫離百姓的收入和需要。泡沫也許無法避免，但是不能過大；買房的人要量力而為，投資可以，但是不能過分投資乃至投機。這次美國就是這樣，無論什么人都去買房，無收入、無工作、無財產(chǎn)的人也去買房。結(jié)果泡沫一破，危機就爆發(fā)。政府的監(jiān)察部門要加強監(jiān)督，像美國這樣把次級房貸不斷打包賣出去的做法不可取。

　　受美國的次貸影響，中國出口有了問題，金融風(fēng)險也隨之加劇。經(jīng)濟(jì)的晴雨表——股市也因此迎來一輪大跌，滬指從6000多點跌到最低1700多點，本來很多想買房的人都是想著先炒股賺一把再買房，現(xiàn)在被股市深度套牢，因此買房也就無從談起。

 

　　房價走勢穩(wěn)中有調(diào)

　　我認(rèn)為，房價會在整體平穩(wěn)的前提下，局部調(diào)整。整體平穩(wěn)是指不大起大落；局部調(diào)整是指房價要向下走一點。從幅度來看，總體大概會是15%～20％。從時間來看，這次調(diào)整大概需要一年。也就是說，2009年下半年開始房地產(chǎn)市場可能會慢慢復(fù)蘇。因此，如果想買房，現(xiàn)在不妨再等上幾個月，以免吃虧。

 

　　整體平穩(wěn)

　　這里說的“調(diào)”都是小幅度的調(diào)整，而不是像股市那樣大起大落。畢竟股票只是一種符號，股市是虛擬經(jīng)濟(jì)，它會下跌60%～70％，甚至?xí)辣P，而房子可以居住，是實實在在的資產(chǎn)，是不動產(chǎn)，不會崩盤。

 

　　局部調(diào)整長期向上

　　一是調(diào)整的周期性。短期向下，長期向上；二是調(diào)整的地段性。中心城區(qū)價格堅挺，因為中心城區(qū)地方實在小，供給稀缺；外圍調(diào)整的可能性則要大些。那里離市中心那么遠(yuǎn)，上班的交通成本和時間成本都太高，加上大部分廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房也大多建在那里，它們都是商品房的競爭品。如果開發(fā)商有遠(yuǎn)見，就該及時適當(dāng)降價。三是調(diào)整的結(jié)構(gòu)性。短期看，中小套型價格堅挺，大型、高檔房可能賣不動，由于國家越來越傾向于建設(shè)中小型住房，因而以后大型、高檔房會日趨稀缺，價格可能反而會上去；四是動態(tài)性。房子價格的變化與環(huán)境密不可分，隨著周圍區(qū)位條件的變化，房價也會變化?？偠灾?，一切取決于性價比，也就是常說的價值決定價格，品質(zhì)決定價值。

　　支持我國樓市長期向上有兩大基石，一個是城市化，一個是現(xiàn)代化。從城市化來講，中國現(xiàn)在城市人口只占40%多，二三十年后可能要到70%以上。既然城市人口要增多，住房需求就肯定要增加，房價也會上揚。中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程就是富裕家庭增加的過程，富裕的家庭增多了，對住房的要求也就提高了，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是房子需求的收入彈性很大。因此樓市發(fā)展前景是好的。