作為與民眾關系最密切的“居者有其屋”,我們更加關注的是影響房地產(chǎn)行業(yè)長期持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的“密碼”,長江證券(000783,股吧)研究院蘇雪晶及李亞明最近推出深度研報,從未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個維度（城市化、人口和區(qū)域經(jīng)濟）出發(fā)研究,并認為未來5年,上海的房地產(chǎn)市場景氣度應該是最高的,深圳次之,廣州列第三,而北京很有可能將會是表現(xiàn)較差的一個城市。雖然評價并不完美,但卻能幫助我們更好地分析和判斷。

 

房地產(chǎn)投資GDP占比：深圳對房地產(chǎn)的依賴最小

　　之所以關注房地產(chǎn)投資在整個GDP中的占比差異,是想了解城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度,一個城市對房地產(chǎn)業(yè)越依賴,那么未來的宏觀調(diào)控對其影響越大,政府可能的救市行為就越明顯。

　　從2000年以來,北京的房地產(chǎn)投資在GDP中的比重平均在25%,近三年在22%,這個比重仍然是四大城市中最高的。從2000年以來,上海的房地產(chǎn)投資在GDP中的比重平均在13%,近四年來呈現(xiàn)下降態(tài)勢,這個比重只比深圳高。

　　從2000年以來,廣州的房地產(chǎn)投資在GDP中的比重平均在18%,近四年來呈現(xiàn)下降態(tài)勢,只是在2007年又有所回升。廣州經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度要比上海高,長江證券認為,未來房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中的占比趨勢應該是下降的。相比上海,廣州未來房地產(chǎn)行業(yè)的占比向下調(diào)整的余地還是比較大,結合我們對廣州未來的供求能力的判斷,未來幾年潛在的供給還是充足的。房地產(chǎn)投資的增速放緩是非?？赡艿摹Ｍ瑫r,廣州基本建設在GDP中的比重平均達12%,并在2005年后下滑明顯,在四個城市中僅高于深圳,對房地產(chǎn)的支撐力度不夠。

　　從2000年以來,深圳的房地產(chǎn)投資在GDP中的比重平均在10%,是四個城市中最低的。并呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,2007年下降到只有7%.深圳經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度是最低的。近幾年,深圳的房地產(chǎn)投資增速是最低的,這既是深圳的產(chǎn)業(yè)結構造成的,也是深圳房地產(chǎn)供求的現(xiàn)實,我們認為,這樣的占比符合未來行業(yè)發(fā)展趨勢,有利于城市經(jīng)濟的健康發(fā)展。同時,基本建設在GDP中的比重平均達10%,也是四個城市中最小的,總體而言,深圳政府在國民經(jīng)濟中介入的程度最小,也就是說其市場化程度是最高的,這也在一定程度上解釋了深圳在本輪樓市調(diào)整中的“急先鋒”形象。

 

　　被土地財政挾持的地方政府：廣、深財政不會依賴地產(chǎn)

　　北京的房地產(chǎn)投資與財政收入的比值從2降到1.34,下降了33%,房地產(chǎn)投資增速遠落后于財政收入的增速,財政收入對房地產(chǎn)的依賴雖然仍比較高,但是結合土地的購買情況,依賴程度在迅速下降,但仍然是四大城市中依賴度最高的一個。

　　上海的房地產(chǎn)投資與財政收入的比值從1降到0.62,下降了38%,是目前四大城市中最小的。不同于北京,上海的財政收入對房地產(chǎn)的依賴程度是最小的,并且結合前面土地購買的迅速下降,上海地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)整方式將多元化,這也充分反映在救市手段上。

　　廣州GDP中財政收入的占比從2003年到2007年基本維持在7%左右,在四大城市中是占比最小的,可以說,廣州的財政收入增速與GDP增速保持一致。這樣的財政實力,不足以很好地貫徹保障性住房規(guī)劃,事實上,廣州的保障性住房規(guī)劃遠遠落后于北京和上海。而同時,廣州的房地產(chǎn)投資與財政收入的比值從1.57降到1.34,下降了14%,房地產(chǎn)投資增速與財政收入的增速也基本一致,單從這個角度看,財政收入對房地產(chǎn)的依賴程度和北京基本一樣,但是,廣州的土地開發(fā)速度要快于北京,再考慮到廣州未來土地供應的稀缺性,我們認為,房地產(chǎn)將不會是廣州未來財政依賴的重點。

　　深圳GDP中財政收入的占比從2003年的8%上升到2007年的10%,在四大城市中占比僅高于廣州,而同時,深圳的房地產(chǎn)投資與財政收入的比值從1.4降到0.7,下降了50%,房地產(chǎn)投資增速遠遠落后于財政收入的增速,單從這個角度看,財政收入對房地產(chǎn)的依賴程度和上海基本一樣,但是,考慮到深圳未來土地供應的能力是最小的,我們認為,房地產(chǎn)業(yè)更不會是深圳未來財政依賴的重點,再者,深圳的保障性住房規(guī)劃是四大城市中最小的,深圳未來房地產(chǎn)市場化程度應該是最高的。

 

　　四地發(fā)展前景上海樓市最景氣,深廣次之

　　長江證券研究認為,綜合來看,未來5年,上海的房地產(chǎn)市場景氣度應該是最高的,深圳次之,廣州列第三,而北京可能將會是表現(xiàn)相對較差的一個城市。

　　廣州的有利因素主要是,房價的增速和增幅都較小;未來常住人口增量最大;盡管土地總量充足,但是規(guī)劃供給能力還是很緊張的;人均住房建筑面積最小,未來的增量需求巨大;經(jīng)濟對外依賴度最小,主要以內(nèi)需為主,未來中國經(jīng)濟的主導力量應該是向內(nèi)需轉(zhuǎn)變。

　　不利的因素主要有,商品房的潛在供給能力在加大;房地產(chǎn)投資中外資（含港澳臺企業(yè)）占比最大;保障性住房規(guī)劃比例最小;財政收入和國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度依然較高。

　　深圳的有利因素主要有,城市化水平最低,這是由流動人口比重過大和“城中村”問題共同作用的結果,未來城市化進程必將加快;商品房潛在供給能力是最小的;未來土地增量的供給是相對最緊張的;財政收入和國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度最低;房地產(chǎn)市場化程度最高。

　　不利因素主要是,房價上漲絕對量最大;經(jīng)濟對外依賴度最大;住房貸款比例最高;流動人口占比太大,戶籍制度亟待改變,當然,隨著戶籍人口的大量增加,這有可能成為深圳未來最大的利好之一;最讓我們不安的是深圳的需求表現(xiàn)最差:“城中村”問題也是深圳未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的又一個歷史積弊,但同時,如果能有效地解決,則將是其發(fā)展的又一個巨大機遇。