要不要救樓市？如何救樓市？各界迄今無(wú)法達(dá)成共識(shí)，《投資者報(bào)》為此走訪了學(xué)者、地產(chǎn)商以及金融界人士，探討房地產(chǎn)難題解決之道。

 

　　學(xué)者：要靠市場(chǎng)解決

　　《投資者報(bào)》：您此前參加了發(fā)改委召集的京滬專家研討樓市的會(huì)議，您覺得該如何解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題？

印堃華：房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)取決于決策層對(duì)這個(gè)問題的看法。但是現(xiàn)在最高決策層對(duì)這個(gè)問題的看法不一致。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能的定位和發(fā)揮的作用上矛盾較大。有一部分人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的問題應(yīng)該用市場(chǎng)的方式來(lái)解決，但另一部分人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的問題不能靠市場(chǎng)，而要靠政府的政策來(lái)解決。政府其實(shí)已經(jīng)解決過(guò)很多問題了，再要進(jìn)行下去就很難了。

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的問題還是要靠市場(chǎng)來(lái)解決的。市場(chǎng)不僅能解決房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的問題，還能解決就業(yè)問題。

　　用市場(chǎng)的方式解決，我的辦法很簡(jiǎn)單。既然承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，那么就要用支柱產(chǎn)業(yè)的要求來(lái)對(duì)待它：就應(yīng)該保證該行業(yè)正常的生產(chǎn)、流通和進(jìn)入資本市場(chǎng)。如果不能正常利用資本市場(chǎng)的話，那房地產(chǎn)行業(yè)的問題很難解決。現(xiàn)在雖然都承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但這個(gè)行業(yè)在很多方面是受到歧視的，比如房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題等方面。有很多都是產(chǎn)業(yè)型的政策歧視。

　　用政府方式來(lái)解決，就是政府出政策來(lái)或保護(hù)、或限制，行業(yè)的發(fā)展都要跟著政府的政策走。但現(xiàn)在政府的意見并不是“保護(hù)”，而是要讓窮人也能購(gòu)買房子。讓窮人買得起房子就要房地產(chǎn)商降低房?jī)r(jià)。但你想象房?jī)r(jià)是怎么構(gòu)成的，現(xiàn)在中央的稅收收得那么多，房?jī)r(jià)怎么降低呢？從現(xiàn)在政府出的那么多政策看來(lái)，這個(gè)意圖也已經(jīng)很明顯了，就是要叫窮人買房子。如果讓開放商讓利的話，除非成本降低，否則如何讓利？現(xiàn)在出的很多政策都是空對(duì)空的?，F(xiàn)在的討論很多都是有問題的。

　　現(xiàn)在決策層認(rèn)為需要解決的是低收入家庭的住房問題，但我們認(rèn)為低收入家庭的住房問題屬于社會(huì)保障問題。對(duì)于社會(huì)保障，政府需要量力而行。而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的是商品房，商品房涉及到的是“以市場(chǎng)體制配置資源”的問題，要解決的是有支付能力的人的需求。對(duì)于沒有支付能力的人，不是商品房的銷售對(duì)象，而是社會(huì)保障的扶助對(duì)象。而社會(huì)保障也不是解決所有低收入者的住房問題的，社會(huì)保障也需要量力而行。但對(duì)這個(gè)問題最高決策層的看法也不一致。這個(gè)行業(yè)的政策走向現(xiàn)在也很難說(shuō)清。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最需要解決土地的供應(yīng)問題。另外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在就看決策層到底出什么政策了，如果決策層決定按照市場(chǎng)的方式解決問題，也就比較好辦了。

 

　　《投資者報(bào)》：政府還有什么具體政策可以出臺(tái)呢？

　　印堃華：房屋退稅和藍(lán)印戶口是1998年的時(shí)候提的政策，但是對(duì)這個(gè)問題的看法也不一致。

　　戶籍制度本來(lái)就是不合理的，不合理的東西為什么還要保留呢？憲法規(guī)定的居住權(quán)利為什么不能人人平等呢？現(xiàn)在有一種說(shuō)法是大城市沒有辦法，戶籍制度非保留不可。比如上海吧，解放初期只有400萬(wàn)人口，現(xiàn)在常住是1880萬(wàn)。都是各地的老百姓過(guò)來(lái)的。

　　現(xiàn)在有些人說(shuō)，上海的戶口制度不能去掉，去掉的話就不行了。其實(shí)根本不是，有什么不行的呢？現(xiàn)在很多城市都在推出藍(lán)印戶口政策，為什么上海就不能推出呢？就算市中心不能推出，可以先從郊區(qū)開始嘛。當(dāng)然買房可以適當(dāng)提高點(diǎn)門檻，但是不能用戶口來(lái)限制?，F(xiàn)在很多領(lǐng)導(dǎo)的觀念很陳舊，總覺得戶籍制度去掉城市就不行了。中國(guó)的問題大家都清楚，領(lǐng)導(dǎo)的思路不轉(zhuǎn)變是辦不成的。

　　《投資者報(bào)》：目前，對(duì)于房地產(chǎn)的看法就是開發(fā)商應(yīng)該降價(jià)，那么降價(jià)真能解決問題嗎？現(xiàn)在請(qǐng)顧云昌副會(huì)長(zhǎng)談?wù)勥@個(gè)問題。

　　顧云昌：現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)稅刺激手段，基本上還局限于交易環(huán)節(jié)，并沒有觸及高房?jī)r(jià)的根本——那就是開發(fā)環(huán)節(jié)名目繁多、五花八門的各種稅費(fèi)。我認(rèn)為有兩點(diǎn)很重要：一在金融環(huán)節(jié)，二在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)改革。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)稅費(fèi)大部分集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)該適當(dāng)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。要讓房?jī)r(jià)真正降下來(lái)，必須對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)“正稅清費(fèi)”。

　　另外，除了“正稅清費(fèi)”之外，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)最大的刺激還是房地產(chǎn)金融政策，降息、降低首付才是對(duì)購(gòu)房者最大的刺激。

 

地產(chǎn)商：擔(dān)憂政策道德化

　　馮侖：實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)，特別是住宅，每年大家都會(huì)談一些走勢(shì)、價(jià)格，但是仍然都是猜測(cè)，市場(chǎng)、政府、消費(fèi)者還有企業(yè)之間的博弈規(guī)則太模糊。就像開運(yùn)動(dòng)會(huì)，你不知道裁判是什么裁判，不知道運(yùn)動(dòng)員怎么跑，不知道觀眾怎樣看，所以預(yù)測(cè)不準(zhǔn)。

我對(duì)2009年整個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)比較擔(dān)憂的地方。第一是這么多年住宅的政策已經(jīng)高度的道德化和意識(shí)形態(tài)化，出現(xiàn)了政策非常紊亂的表現(xiàn)。

　　從這幾年來(lái)看，大家關(guān)于所謂民生保障住房的政策細(xì)節(jié)和措施，在中國(guó)找一個(gè)人講得很清楚，幾乎已經(jīng)不可能。原來(lái)任志強(qiáng)還可以講清楚，現(xiàn)在我看任志強(qiáng)也講不清楚了。這樣的情況下，市場(chǎng)逐步脫離了一個(gè)理性的商品市場(chǎng)規(guī)律，所以我們就越來(lái)越難判斷了。

　　第二，在住宅方面市場(chǎng)的影響越來(lái)越小，政策影響越來(lái)越大。去市場(chǎng)化之后，實(shí)際上我們就沒有價(jià)格問題了，你也就不用預(yù)測(cè)了。

　　2009年對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，最困難的莫過(guò)于因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)逐步陷入道德的陷阱，逐步又變成了一個(gè)去市場(chǎng)化的方式。所以，價(jià)格就變成了無(wú)足輕重，無(wú)法判斷了。

　　馮侖：中國(guó)高端的市場(chǎng)、公寓我們認(rèn)為相對(duì)市場(chǎng)化程度高。商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)化程度高，這是我們特別要關(guān)注的地方。我們希望在這些地方使企業(yè)的創(chuàng)新可以得到市場(chǎng)的回饋，可以得到變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

　　從萬(wàn)通來(lái)說(shuō)是強(qiáng)調(diào)通過(guò)創(chuàng)新和變革來(lái)應(yīng)對(duì)和跨越周期，所以我們會(huì)繼續(xù)在住宅高端市場(chǎng)上耕耘，同時(shí)在產(chǎn)品的多樣化，我們今天開玩笑，我們的產(chǎn)品都要戴綠帽子，變成綠色的建筑和綠色的經(jīng)濟(jì)，另外更多關(guān)注商用不動(dòng)產(chǎn)，在商用不動(dòng)產(chǎn)上做更多的努力，使企業(yè)逐步可以走到下一個(gè)蜜月。

　　王石：雖然從去年12月以來(lái)的樓市有所反彈，成交量有所放大，但這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　2006年開始，萬(wàn)科已經(jīng)看到兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了問題，一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大，已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例。還有一個(gè)是前期資金進(jìn)入過(guò)多，房地產(chǎn)庫(kù)存環(huán)比增加，這說(shuō)明銷售不理想，去庫(kù)存化是個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程。這兩個(gè)指標(biāo)越來(lái)越高，市場(chǎng)就一定會(huì)發(fā)生變化。

　　但是具體到不同地區(qū)，調(diào)整程度也會(huì)有不同，比如珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過(guò)大，今年的調(diào)整會(huì)趨于緩和；北京與長(zhǎng)三角調(diào)整的大幕才剛剛拉開；而中西部和東北地區(qū)的調(diào)整幅度不大。而且金融危機(jī)對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響才剛剛開始。

　　王石：萬(wàn)科將采取適度擴(kuò)張的戰(zhàn)略，專心致志做城市住宅，成為住宅專業(yè)提供商，成為上市公司中的地產(chǎn)藍(lán)籌，成為受人尊敬的企業(yè)。

　　任志強(qiáng)：如果沒有新的利好政策出臺(tái)，僅靠現(xiàn)有已出臺(tái)的政策，2009年的市場(chǎng)情況仍不容樂觀。

　　而且政策實(shí)施的效率也有待提高，目前沒有嚴(yán)格限制政策出臺(tái)的效率，比如說(shuō)央行確定0.7 倍數(shù)的貸款利率，中央政府下了通知兩個(gè)月，各個(gè)銀行拒不執(zhí)行，直到1月1日才開始出臺(tái)細(xì)則。該出的政策不出，非等到跌得狠的時(shí)候才出。

　　出臺(tái)的新政如果仍然不溫不火，那么雖不會(huì)再崩盤下跌，但翻身的好日子就會(huì)等待較長(zhǎng)。雖不能用8年抗戰(zhàn)來(lái)比喻，但至少要3到5年的時(shí)間打一場(chǎng)解放戰(zhàn)爭(zhēng)，至少也是個(gè)持久戰(zhàn)了。

 

銀行：慎放房地產(chǎn)貸款

　　《投資者報(bào)》：房地產(chǎn)和銀行一開始就密不可分，溫先生長(zhǎng)期供職于金融業(yè)，您如何看當(dāng)前的房地產(chǎn)？

　　溫彬：經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期高度相關(guān)。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的周期性波動(dòng)是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的原因。但我認(rèn)為，只有當(dāng)房地產(chǎn)在一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中居于核心主導(dǎo)地位時(shí)才可能得出這樣的結(jié)論。而更普遍的情況是，房地產(chǎn)周期從屬于經(jīng)濟(jì)周期，且要滯后經(jīng)濟(jì)周期2-3個(gè)季度，即當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)陷入衰退后，房地產(chǎn)價(jià)格才開始逐步回落，即使央行通過(guò)持續(xù)減息短期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀況；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇并處于擴(kuò)張時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能還在筑底階段。

根據(jù)前述經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為，盡管從中長(zhǎng)期仍然看好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并不能改變當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因經(jīng)濟(jì)周期下行而呈現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資的下降趨勢(shì)。

　　2009年，隨著一系列啟動(dòng)內(nèi)需計(jì)劃的實(shí)施，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先走出衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)價(jià)跌量升的走勢(shì)，但要真正改變當(dāng)前走勢(shì)低迷的格局恐怕還需等到2010年全球經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)再次進(jìn)入新一輪的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期。

　　《投資者報(bào)》：最后請(qǐng)溫彬從金融的角度來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)，銀行方面采取何種策略振興房地產(chǎn)？

　　溫彬：2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一改前兩年牛氣沖天的局面，出現(xiàn)了量縮價(jià)滯的走勢(shì)，市場(chǎng)人氣低迷，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款開始變得小心謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，2008年全部金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸平均增幅為16%左右，而個(gè)人住房按揭貸款增幅為12%左右，房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅為10%左右。這組數(shù)據(jù)充分說(shuō)明，隨著房地產(chǎn)周期調(diào)整的到來(lái)，所謂的住房剛性需求也開始變得有彈性起來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款需求出現(xiàn)萎縮，同時(shí)，商業(yè)銀行也因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整可能導(dǎo)致開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款違約率上升而主動(dòng)限制在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸擴(kuò)張。

　　對(duì)于2009年商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款方面會(huì)采取何種策略，我認(rèn)為應(yīng)該是謹(jǐn)慎樂觀吧！之所以說(shuō)謹(jǐn)慎，是因?yàn)槟壳吧唐贩靠罩寐始彼偕仙?，?shù)據(jù)顯示，截至去年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%。

　　其中，空置商品住宅6835萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，增幅比前9個(gè)月提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)中金公司測(cè)算，主要城市當(dāng)前商品房庫(kù)存還需要27個(gè)月才能消化。事實(shí)上，空置商品房的大量出現(xiàn)使房地產(chǎn)行業(yè)也存在一個(gè)“庫(kù)存化”的過(guò)程，這就注定當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格面臨巨大的下降壓力，從而使商業(yè)銀行的存量和新增房地產(chǎn)貸款都面臨著信用風(fēng)險(xiǎn)上升的危險(xiǎn)。從樂觀方面講，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠在今年內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天也就不遠(yuǎn)了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好后市就會(huì)增加房地產(chǎn)投資，個(gè)人住房按揭貸款需求也將迅速回升，這就為商業(yè)銀行擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款提供了新的市場(chǎng)需求和增長(zhǎng)空間。

　　綜觀商業(yè)銀行發(fā)展史，銀行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)皆與房地產(chǎn)泡沫的破滅有關(guān)。目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行50%的信貸資產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)貸款，目前我國(guó)房地產(chǎn)貸款大約占全部貸款余額18%左右，應(yīng)該說(shuō)我國(guó)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸上還有較大發(fā)展?jié)摿?，但一定要避免房地產(chǎn)信貸在一定階段內(nèi)過(guò)度擴(kuò)張，形成房地產(chǎn)泡沫，從而導(dǎo)致銀行業(yè)自身出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　我認(rèn)為，當(dāng)前執(zhí)行的“金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%”應(yīng)該是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策的底線。2009年內(nèi)不應(yīng)針對(duì)某一具體行業(yè)出臺(tái)鼓勵(lì)或限制措施，而應(yīng)該充分發(fā)揮利率在市場(chǎng)調(diào)節(jié)中的作用。

　　從長(zhǎng)期看，為了避免資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)可能造成的長(zhǎng)期負(fù)面影響，可以考慮將資產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹一起納入利率政策制定的范疇。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整可能導(dǎo)致部分實(shí)力弱小的開發(fā)商倒閉，同時(shí)即使是那些實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大的開發(fā)商也希望拓展新的融資渠道，因此，2009年房地產(chǎn)金融政策方面可能會(huì)加速并購(gòu)貸款和房地產(chǎn)投資信托資金等新型融資模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)的推廣和應(yīng)用。