2008年10月22日財(cái)政部出臺(tái)的房地產(chǎn)新政,從稅收和利率等多方面給予普通購(gòu)房者優(yōu)惠,同時(shí)拉開(kāi)了中國(guó)政府拯救經(jīng)濟(jì)的序幕。隨后中央和地方政府出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)普通住房消費(fèi),這些政策的效果將在2009年全面體現(xiàn)。而根據(jù)中央擴(kuò)大內(nèi)需,降低普通居民購(gòu)房成本的指導(dǎo)方針,2009年仍將有可能繼續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策,以刺激內(nèi)需增長(zhǎng),如降低營(yíng)業(yè)稅甚至購(gòu)房退稅都可能被地方政府所采用。

在政府鼓勵(lì)性措施下,2008年第四季度主要城市二手房市場(chǎng)成交量恢復(fù)明顯,充分驗(yàn)證了政策效果。交易成本的降低和條件的放寬將有助于提升二手住宅市場(chǎng)的活躍程度,預(yù)計(jì)2009年,隨著價(jià)格的進(jìn)一步調(diào)整,二手住宅成交量有望逐步走出低迷態(tài)勢(shì)。

 

　　一手帶動(dòng)二手,價(jià)格仍將逐步下調(diào)

　　一手住宅市場(chǎng)方面,根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,部分城市商品住宅存量巨大。按中原估計(jì),北京和深圳目前商品住宅存量至少需要12個(gè)月左右才能消化,一手房繼續(xù)降價(jià)的壓力仍然嚴(yán)峻。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的行業(yè)監(jiān)測(cè),主要發(fā)展商2008年銷售業(yè)績(jī)離年初制定的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn),年底新一輪的降價(jià)促銷全面開(kāi)展。預(yù)計(jì)2009年主要城市商品住宅仍將延續(xù)降價(jià)的趨勢(shì)。一手市場(chǎng)的降價(jià)壓力,將進(jìn)一步壓迫二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下調(diào)。

　　另外,根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示,目前五大城市租金回報(bào)率均低于同期一年期的貸款利率,其中上海租金回報(bào)率僅3%。在房?jī)r(jià)上升的階段,投資房地產(chǎn)可以通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)獲取巨額回報(bào),租金回報(bào)率顯得并不重要。而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正處調(diào)整階段,價(jià)格上升缺乏動(dòng)力,租金回報(bào)率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小。當(dāng)租金回報(bào)率低于貸款利率時(shí),實(shí)際投資回報(bào)率已為負(fù)值,投資價(jià)值喪失。因此,從租金回報(bào)率來(lái)看,目前五大城市二手住宅價(jià)格下調(diào)壓力依然存在。

　　

成交有所改善,普通消費(fèi)支撐大局

　　2008年第4季度成交量的連續(xù)回升,是市場(chǎng)逐步回穩(wěn)的標(biāo)志,一系列政策的重要作用也不可忽視。在“保增長(zhǎng)”的大背景下,2009年仍將會(huì)有系列措施出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量,以給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入動(dòng)力。在這樣的情況下,預(yù)計(jì)2009年全年的成交量將會(huì)高于2008年,約增長(zhǎng)15%左右。

　　另一方面,政府在鼓勵(lì)住房消費(fèi)時(shí),主要針對(duì)的對(duì)象是普通自主型需求,因此,在稅收和利率方面將可能給予重大優(yōu)惠。由于自主型需求所能承受的總價(jià)相對(duì)有限,所以2009年,小戶型低總價(jià)房源將成為二手房市場(chǎng)的主流,而地段和配套仍將是二手房主要的賣點(diǎn)。