2009年2月12日,以“構建危機后的中國房地產”為主題的第九屆中國房地產發(fā)展年會舉行。如何應對當前全球經濟困境、預期國家政策方向、將危機變?yōu)檗D機？中房集團理事長孟曉蘇有話說。

 

　　房地產市場真“差錢”

　　反思這些年的房地產市場和政策,忽視了住房保障體系。2007年8月,國務院已經通過了一個議案,將解決中等收入家庭的住房問題,作為政府公共服務的一項重要職責。但是在大力推進廉租房建設和經濟適用房建設的同時,由于2008年房地產的衰落,地方政府收不上土地出讓金,所以廉租房和經濟適用房建設落空了,因為地方政府錢緊,它不是不差錢,而是真“差錢”。

想一想春晚的小品,再想想現(xiàn)在住房政策中的問題,還真是非常相近。這個小品講的是趙大爺帶著孫女來到蘇格蘭情調餐廳請客,菜單上全都是鮑魚、龍蝦,吃不起。就像我們前些年的住房政策和房地產市場,商品房是兩三萬塊錢一平方米,老百姓買不起,他們能買得起經濟適用房,但是我們生產太少。而且不光是點這兩個菜,經濟適用房還需要補貼一個菜,這就是經濟適用房政策里面的不收土地出讓金,只收七項基本費來控制房價。但是這樣還買不起怎么辦？加一碗不要錢的鹵和白開水,趙大爺有一句經典:“那是我沒有來,如果我來了,這個規(guī)矩早改了?！蔽铱催@個話像我們說的。

　　不能只有賣鮑魚的菜館,還要有賣家常菜的館子,政府也應該設立免費食堂。就像北京市有一個普濟寺,你可以到那里免費喝粥,這才是我們需要的住房政策。

 

　　鮑魚切小還是鮑魚

　　有些人設想用市場機制來解決住房保障體系問題,靠開發(fā)商解決。不是分灶吃飯,市場怎么解決？不是說四斤龍蝦沒有,我換一斤的,有沒有？包括把鮑魚切小,這就是小戶型政策。那么鮑魚切小還是鮑魚,為什么不能提供老百姓需要的廉價菜肴？

　　現(xiàn)在國務院已經出臺了政策,9000億元投資住房保障體系,我們盼望著它成功。但是在沒有成功之前,人們還是迷茫,很多專家和媒體,他們仍然在盼望著通過市場,通過現(xiàn)有的商品房來解決住房保障體系問題,所以他們就希望把房價降下來。最近有一種說法叫收入房價比,就是說把全國的房價除以全國人均收入。在住房保障體系健全的國家和地區(qū),他們都是不同層次的人,享受著不同層次的住房政策,你拿不同的錢去買,是有差別的。這種統(tǒng)算房價收入比不能學。

　　中國目前貧富差距大,由于這樣片面地來計算,試圖用市場來解決住房保障體系問題,所以就產生了打壓房價的誤區(qū)。把購房預期給打亂了,這樣不利于經濟發(fā)展,不利于相關產業(yè)發(fā)展。

　　我認為住房不像買電器,電器不管什么收入水平的人都要花同樣的錢,但是住房要有差異性,不是所有的人都買同樣的房子。根據(jù)不同的收入水平,可以用不同的政策、不同的價格來調解。所以現(xiàn)在不應該再鬧笑話,應該通過不斷推動房地產開發(fā),提供更多的商品房來拉動經濟;通過完善住房保障體系,提供廉租房和經濟適用房來構建和諧社會。

 

　　廉租房要補10年課

　　反思以后,國務院出臺了拉動經濟一系列的重要措施,特別是國十條,在加快建設保障性安居工程中,特別提到了加快建設廉租房建設。

　　關于廉租房建設,有人認為這是政府行為,但是社會、企業(yè)能不能參與呢？因為現(xiàn)在廉租房落課10年了,要補10年課,哪有這么多錢呢？我在2005年最早提出引進中國的REITs（房地產投資信托基金）,用REITs來持有廉租房。在美國還有把監(jiān)獄給REITs的,監(jiān)獄是不能再廉租的廉租房了,是誰來交租金？不是犯人,是政府來交租金的。我們的廉租房總比監(jiān)獄強,收益也不低,達到6%到7%的收益率,現(xiàn)在來看完全可以。如果廉租房能夠通過REITs的杠桿,就可以獲得源源不斷的資金。

　　但是,推出REITs比較難。盡管國務院也提出來推進試點,包括證券公司都想推出商業(yè)REITs。因為免稅問題解決不了,廉租房要免稅,那就天經地義;如果不免稅,政府就要多補貼,窮困老百姓要多交房租,我們盼望著廉租房在REITs上能有突破。