兩年前，處于市場小戶型的需求，政府出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（俗稱70/90政策）。這項政策規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　兩年后，70/90政策在城市間開始逐個瓦解。

 

北京70/90政策變?yōu)椤叭锌偭勘壤烧{(diào)控”

　　SOHO中國潘石屹最近在給員工的內(nèi)部信件中稱“這是北京市政府給我們的大紅包”。潘石屹此信中所提到的“大紅包”無疑是指1月23日北京市九部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，其中第11條規(guī)定,對商品住房項目,根據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則,統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實(shí)際使用需求,在全市總量平衡前提下,根據(jù)市場需求確定套型面積和比例。

　　“這已經(jīng)很明確了，北京已放松70/90政策，開發(fā)商可按區(qū)域，從市場需求上能達(dá)到平衡，可不執(zhí)行70/90政策。”參與了2月5日五部委召開的關(guān)于如何支持服務(wù)業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會議的北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向理財周報記者透露了此次會議討論的焦點(diǎn)?！爸员本┠壳皶羞@樣的政策出臺，原因在于要滿足很大一批改善性住房的市場需求。加大中高檔住宅的開發(fā)力度，在戶型比例控制上，則又政府進(jìn)行總量控制?！标愔緦碡斨軋笥浾弑硎菊f。

　　“以前受制于70/90政策，市場上70%的產(chǎn)品都是90平方米以下的中小戶型。由于產(chǎn)品缺乏多元性，一旦產(chǎn)品銷售不暢，受到積壓最多的也是90平方米以下的產(chǎn)品。”陽光100副總裁范小沖認(rèn)為。

 

　　蘭州和杭州一明一暗解套70/90政策

　　其實(shí)北京放松70/90政策已不算第一個吃螃蟹者，早在1月中旬蘭州市政府就已出臺十六條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展新政。新政決定自2009年1月1日起,將“70/90”政策調(diào)整為“90/50”,即：商品房建筑面積中90平方米以下比例達(dá)到總面積70%以上的規(guī)定暫時調(diào)整為90平方米以下比例達(dá)到總面積50%以上。鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)節(jié)能、環(huán)保型住宅,對節(jié)能達(dá)到65%以上項目,預(yù)收的墻改押金將全額退還給開發(fā)企業(yè)。

　　“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在市場上占有了很大一部分份額，近期公積金又將投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加之兩年以來出于70/90政策而出現(xiàn)的大批90平米以下的商品房的面市，目前市場上小戶型房的比例已經(jīng)開始略微超出了買房市場的需求?！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄對理財周報記者表示，70/90政策是政府進(jìn)一步放開房地產(chǎn)市場競爭的重要一步，通過放松戶型的限定，讓房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭多元化、激烈化，讓房地產(chǎn)市場逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

　　給開發(fā)商解開“緊箍咒”的不只蘭州，杭州也在近期悄悄地進(jìn)行改變戶型70/90的局面?！昂贾莺苡锌赡芤矔潘?SPAN lang=EN-US>70/90政策，因為目前沒有最終下文，我也是因為審批項目時才獲悉這一消息的?！甭糜畏慨a(chǎn)副總陳宇舟透露，其公司即將開發(fā)的金松地塊即將申領(lǐng)規(guī)劃許可證。該項目當(dāng)初拿地時，掛牌出讓文件規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的40%以上。如今這一比例有可能下調(diào)。由于相關(guān)部門尚未出臺操作細(xì)則，所以該項目的規(guī)劃許可證申領(lǐng)工作暫時停了下來。

　　這一消息也在雅戈爾相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人那得到了確切的證實(shí)：“杭商院地塊是2007年9月競得的。當(dāng)時的面積限定是90/50，也就是90平方米以下住宅面積所占比例必須達(dá)到50%以上。原本，這個項目定在春節(jié)后開工，如今看來，計劃可能要后延。因為70/90政策的松綁意味著我們這個項目的90平方米面積所占比例也要下調(diào)，項目方案自然也要相應(yīng)調(diào)整。”

　　據(jù)杭州市規(guī)劃局建筑管理處人員向理財周報記者介紹，杭州目前的確有放松70/90政策地打算。但還在等政府的態(tài)度，只要政府批準(zhǔn)，相關(guān)地開發(fā)項目就會依新的政策進(jìn)行審批。

 

　　70/90政策將面臨歷史關(guān)口

　　“對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)公司總經(jīng)理楊少鋒對理財周報記者表示，“不考慮這些特殊性，政府來一個行政命令，實(shí)際上變成那些本來應(yīng)該修建大戶型、高檔項目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢，于是，造成供應(yīng)量增加的同時，嚴(yán)重的同質(zhì)化也讓房地產(chǎn)市場活力受到極大的限制。小項目還好，一個稍微大一點(diǎn)的項目，本來就應(yīng)該供應(yīng)多種戶型以滿足不同人群的需要，受政策限制之后可能絕大部分房子都是小兩居，不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑?！睏钌黉h認(rèn)為，70/90政策只能作為一個暫時的行政調(diào)控和干預(yù)，兩年的生命周期已經(jīng)足夠完成它的歷史使命。

　　據(jù)經(jīng)緯研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，今年廣州十區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量新增約25.6%，簽約登記卻減少了約28.5%，而今年成交均價預(yù)計在9000元/平方米以上，同比仍增長5%以上。珠江新城等首選樓盤的均價也在16000元/平方米上企穩(wěn)。大樓盤聚集的番禺2008年一手商品房成交均價還未低過8000元/平方米。滿堂紅地產(chǎn)研究部高級主任肖文曉認(rèn)為，從廣州的成交情況看，大戶型市場受到買家歡迎，中小戶型出現(xiàn)趨于飽和的跡象。