2008年北京住宅銷售大幅下挫,使得北京新房存量上漲。進(jìn)入到2009年,如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計,僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進(jìn)度,需要消化18個月,這還不包括2009年的新增供應(yīng)。另外,商業(yè)地產(chǎn)也面臨著大量存貨的消化。由此可見,2009年成了名副其實的存量消化年。

 

住宅市場

　　去年銷量大幅下挫

　　2008年,京城樓市在“拐點論”大行其道、打折降價風(fēng)暴肆虐的不利因素影響下,逐步進(jìn)入了蕭條期,交易量持續(xù)走低。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2008年京城共成交商品住宅99897套,成交面積1104.1萬平方米,其中,期房商品住宅共成交84913套、成交面積885.2萬平方米,現(xiàn)房商品住宅成交了14984套,成交面積218.9萬平方米,同比2007年同期,期房商品住宅成交套數(shù)下降了30%、成交面積下降了41%,現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了41%、成交面積下降了44%。（見下表）從表中的數(shù)據(jù)對比情況來看,2008年的交易量同比去年出現(xiàn)了較大幅度的下降,平均降幅達(dá)到四成左右。

 

　　樓市頻現(xiàn)供大于求

　　2008年京城樓市不僅成交量同比降幅巨大,而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象,京城樓市已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)入了買方市場。

　　2008年1月、4月、6月、7月、9月等5個月均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象,其中,6月份的供需差最大,達(dá)到了31.5萬平方米。

　　亞豪機構(gòu)副總王英男分析,一方面是由于2007年政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度頗大,尤其是二套房貸政策及銀根緊縮政策,一頭一尾卡住了開發(fā)商的資金來源,加上2008年全球金融市場動蕩,開發(fā)商資本市場融資的難度非常巨大。這些不利的因素使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張,許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售,以期快速回籠資金渡過難關(guān)。這使得供應(yīng)量大幅增加。另外一方面,由于政府調(diào)控,大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價而蔓延至全國,使得消費者對未來樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。觀望等待成了樓市的主流。消費者持幣觀望導(dǎo)致了交易量大幅萎縮,造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

 

　　存量需消化18個月

　　2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大,而且還出現(xiàn)了明顯的供大于求現(xiàn)象。這也造成了存量的大量積壓。

　　供大于求成了去年京城樓市的顯著特征,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2008年12月底,京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬平方米,未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬平方米。按2008年月均銷售套數(shù)計算,存量商品住宅尚可供市場消化18個月。

　　由于前幾年的瘋狂擴張,令不少大地產(chǎn)公司存貨日漸增多。保利地產(chǎn)(600048,股吧)2月18日公布了2008年年報,保利地產(chǎn)的存貨也大幅增長。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)投入增加,報告期末,公司存貨達(dá)401.96億元,同比增長43.12%,占總資產(chǎn)的比例達(dá)74.95%。

　　數(shù)據(jù)也顯示,86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司2008年三季度末的存貨合計達(dá)4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年末相比,三季度末的存貨也增加1002.91億元,增幅達(dá)33.3%。

　　在這些存貨中,高檔住宅成了主角。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截止到2009年2月1日,北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個,已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計26483套,待售面積354.4萬平方米,存量銷售額達(dá)到了844億元,占到了2008年總投資額的44%。

 

　　新增供應(yīng)將高于去年

　　伴隨著大量存量房需要消化的是,今年各大房企在2007年瘋狂拿地的項目正面臨著扎堆上市的情況。

　　不久前,世茂房地產(chǎn)表示今年將推30余新盤上市,目標(biāo)銷售額將達(dá)到150億元。同時富力地產(chǎn)也表示銷售規(guī)模將大幅度增加,擴展到38個新盤的供應(yīng)總量。此外,金地公司也表示今年將會加大上市量。據(jù)記者了解,泛海建設(shè)(000046,股吧)在北京的項目泛海國際居住區(qū)二期,也將在今年陸續(xù)上市。去年10月14日,由金融街(000402,股吧)控股與北京石開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“金石聯(lián)合體”以12.25億元成功競標(biāo)石景山衙門口35萬平方米居住、公建用地,成為石景山區(qū)目前已交易成功的最大地塊,目前,開發(fā)總體量達(dá)35萬平方米的該地塊已進(jìn)入前期開發(fā)階段,地塊平整、內(nèi)部拆遷等工作均已完成,項目有望在2009年下半年入市,并成為石景山區(qū)域內(nèi)最大體量的新盤。

　　這些行業(yè)領(lǐng)頭羊的表態(tài),顯示出今年市場的供應(yīng)量將大大高于去年。顯然,今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業(yè)績,而是通過提高銷售量實現(xiàn)銷售目標(biāo)。

 

商業(yè)市場

　　商業(yè)地產(chǎn)存量大

　　不僅是住宅市場,商業(yè)地產(chǎn)市場的存量也較大。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至2008年12月31日,北京可售期房商業(yè)面積達(dá)到了333萬平方米,現(xiàn)房面積414萬平方米,總共可售商業(yè)面積達(dá)到了747萬平方米。而2007年12月31日,可售商業(yè)面積為695萬平方米,2008年比2007年商業(yè)面積存量又增加了52萬平方米。

據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計,2008年,北京商業(yè)地產(chǎn)共有16個新的項目開業(yè),其中許多項目趕在奧運會前開業(yè),以期充分利用對奧運會期間銷售額能快速增長的預(yù)期。這些項目給市場帶來了98萬平方米的面積。

　　據(jù)世邦魏理仕的報告顯示,2008年前三季度新增供應(yīng)總量就達(dá)到了85萬余平方米,較去年前三季度75萬平方米上漲14.2%。三季度,6個商業(yè)項目相繼開業(yè),建筑總面積35萬余平方米,較上季度新增供應(yīng)24萬余平方米,環(huán)比上漲44.6%。

　　另外,中央擴大內(nèi)需,出臺9000億的保障性住房計劃,將開發(fā)850萬平方米的保障性住房,這850萬平方米的保障性住房的社區(qū)商業(yè)配套也將會提供數(shù)目可觀的社區(qū)商業(yè)面積。

　　寫字樓的供需之間也存在較大缺口。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年供應(yīng)接近150萬平方米。

　　全球金融危機的影響,國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下降周期,使得寫字樓投資需求受到影響。2008年,北京寫字樓成交100萬平方米,較2007年200多萬的需求急劇走低,且低于全年150萬平方米的供給。

　　日前,北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》。報告稱,2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長,加上不斷上升的空置面積,在經(jīng)濟(jì)不景氣的2009年,北京商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過剩。如果地產(chǎn)商們有壯士斷腕的勇氣,一次性降價調(diào)整到位,或許可以避免2010年繼續(xù)尷尬的局面。

　

土地市場

　　近四成土地滯壓開發(fā)商手中

　　日前,戴德梁行發(fā)布報告稱:由于全國一級土地市場庫存“主動性積壓”,約12億平方米土地仍滯壓于房產(chǎn)商手中。數(shù)據(jù)顯示,1998至2008年的10年間,全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米,而截至2008年底,全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米,占購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中,土地市場“主動性積壓”現(xiàn)象嚴(yán)重。

香港太平洋國際集團(tuán)投資顧問公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示,土地一旦出讓就不能再回收,在當(dāng)前存量土地亟待消化之時,新批土地如果依舊大規(guī)模推出,則不能將土地價值顯現(xiàn)出來,從長遠(yuǎn)來講也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　另據(jù)瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部近日所做研究顯示,這些“主動性積壓”正對一些上市房企的業(yè)績形成不小威脅——土地價值的縮水導(dǎo)致一些企業(yè)步入兩難境地:若不進(jìn)行土地成本“減計”,這些企業(yè)將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低;若進(jìn)行“減計”,不少企業(yè)2008年凈利潤都將是“負(fù)數(shù)”。

 

　　土地進(jìn)入低價時代

　　一些專家預(yù)計,消化存貨將成為2009年土地市場的主要任務(wù)。由于財務(wù)的壓力,開發(fā)商拿地仍趨于謹(jǐn)慎,未來土地市場在消化存貨的壓力下將沿襲去年下半年以來的低迷態(tài)勢,土地也將全面進(jìn)入低價時代。

　　以碧桂園為例,其2006年獲取土地的價格為203元/平方米,但2007年這一數(shù)字為 248元/平方米,按其2007年獲取的土地面積3800.8萬平方米計算,將直接導(dǎo)致17億元的土地價值縮水。市場上沉淀的土地約近10億平方米,根據(jù)瑞銀的評估,包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國、合景泰富、富力地產(chǎn)9家內(nèi)房股,2007年所獲土地的存貨減計量將達(dá)到403億元人民幣。

　　2007年12月份順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目用地樓面地價為4051元/平方米。到2008年10月份順義區(qū)牛欄山半壁店住宅項目用地成交價只有1601元/平方米?？鄢齼傻貕K規(guī)劃用地性質(zhì)有所不同外,價格還是出現(xiàn)了明顯下降。市場分析人士認(rèn)為,2008年二三季度土地交易的冷清,土地流拍現(xiàn)象也時有發(fā)生。開發(fā)商2008年以來項目銷售困難,資金鏈緊張,政府又加大調(diào)控力度,供應(yīng)量加大,再加上存貨壓力,這些直接影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆?。這使得住宅項目用地的樓面價持續(xù)降低。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心的公示信息統(tǒng)計,2008年1-10月份,住宅樓面均價僅為3955元/平方米。這種地價下降的情況在去年下半年更加明顯地體現(xiàn)出來,去年10月份,平均樓面地價2564元/平方米,比2007年同期下降了近19%,到了11月住宅樓面均價僅為2488元/平方米。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,從這個意義上來說,北京的地價已經(jīng)回落。而年初以來各大城市的土地拍賣結(jié)果表明,這種回落還在持續(xù)進(jìn)行中。從市場人士的眼光來看,即便是調(diào)低地價,按照地產(chǎn)商“追漲殺跌”的習(xí)慣,地方政府放低姿態(tài),調(diào)整價格,實際效果也只會一般。顯然,地價的回落卻并不一定能激起開發(fā)商的拿地興趣,今年的土地市場回暖基本無望。

 

　　政府謹(jǐn)慎出讓土地

　　在當(dāng)前土地市場交易已趨冷卻的背景下,政府推地也更加謹(jǐn)慎。

　　北京土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示,原本應(yīng)該在去年四季度上市交易的51宗土地,至今未能入市。

　　近日,北京市土地整理儲備中心發(fā)布公告,原定于1月9日競價的大興區(qū)黃村20號居住項目國有建設(shè)用地暫停掛牌交易。引人注意的是,這宗作為2008年大興區(qū)推出的建筑面積最大的住宅用地,從推出到停止掛牌交易僅持續(xù)一周左右的時間便又重新回到了土地整理儲備中心。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地市場的低迷,讓政府在出讓計劃上更為謹(jǐn)慎。尤其是當(dāng)存量土地還沒有消化殆盡就持續(xù)推地,會給市場帶來較大的壓力。所以當(dāng)前政府收緊土地出讓,是比較理智的做法。