上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局的最新消息稱,目前項(xiàng)目的選址工作已全面展開,進(jìn)入選擇范圍的包括閘北彭浦地區(qū)、虹口江灣地區(qū)、普陀長(zhǎng)征地區(qū)等涉及9個(gè)行政區(qū),18個(gè)片區(qū)。

這是上海建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的第二個(gè)年頭,從2008年-2012年,上海計(jì)劃每年開建400萬平方米經(jīng)適房,五年建設(shè)2000萬平方米。

　　本報(bào)還獨(dú)家獲悉,2009年上海將為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入230個(gè)億。

　　在國(guó)際金融危機(jī)之下,上海樓市走向調(diào)整階段之際,眾多上海地產(chǎn)商都在緊張關(guān)注著經(jīng)濟(jì)適用房的進(jìn)程。

　　“去年房地產(chǎn)市場(chǎng)還算不錯(cuò),但從去年10月份以來,市場(chǎng)開始低迷,開發(fā)商都比較擔(dān)心。尤其是今年,更讓人心焦。一方面,以往開工的房子開始源源不斷入市;另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房從今年開始也將大量進(jìn)入市場(chǎng)?！币晃簧虾．?dāng)?shù)赜忻拈_發(fā)公司副總這樣向本報(bào)記者表示。

　　顯然,和中低收入人群一樣,經(jīng)濟(jì)適用房的推進(jìn)情況,同樣關(guān)乎到上海地產(chǎn)商的未來。最新的《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》顯示,2009年,上海新開工住房面積約1800萬平方米。計(jì)劃竣工住房面積2200萬平方米,新建經(jīng)適房約占新開工住房面積的22%。

　　地產(chǎn)商們十分清楚,這部分經(jīng)濟(jì)適用房入市對(duì)他們來說意味著什么。

　　“就如萬通老板馮侖和我們交流的一樣,經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)其周邊的商品房市場(chǎng)是一個(gè)致命的打擊?！鄙虾Ｊ腥舜蟠?、上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅告訴本報(bào)記者。

　　而在今年的上海市“兩會(huì)”上,季寶紅遞交的一份《上海要控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的意見》,更是引起了開發(fā)商和地方政府的極大關(guān)注。

 

地產(chǎn)商：經(jīng)適房將極大沖擊商品房

　　在上海“兩會(huì)”的第二日(1月13日),韓正在參加閘北區(qū)代表團(tuán)座談時(shí),季寶紅首先代表上海房地產(chǎn)界人士,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提出不同意見。

季寶紅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,目前,上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)適房基地,大多位于外環(huán)線附近,全市東南西北各個(gè)區(qū)域。按現(xiàn)行的市場(chǎng)原材料及土地價(jià)格計(jì)算,經(jīng)適房成本每平方米在4000-5000元左右。

　　而位于外環(huán)線附近的商品住房,基本都是2006年、2007年時(shí)以高價(jià)拿下的地塊,同時(shí)面臨著“70/90”約束(70%的面積要建設(shè)90平方米以下商品房),和附近的經(jīng)適房地段雷同、類型雷同。價(jià)格是其一倍以上,無法與經(jīng)適房競(jìng)爭(zhēng)。

　　對(duì)于開發(fā)商們來說,如果這個(gè)推論成立,無疑是一個(gè)不小的沖擊。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄則對(duì)本報(bào)記者進(jìn)一步表示,根據(jù)此前公布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》測(cè)算,經(jīng)適房申請(qǐng)家庭(三人家庭)人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元以下,人均建筑面積15平方米以下。

　　“這個(gè)門檻相對(duì)定得較高,以三口之家計(jì)算,其年收入8萬左右可夠申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)之一,這部分群體事實(shí)上可以買得起外環(huán)附近80萬一套的商品房,自然對(duì)附近商品房形成沖擊。”

　　記者從2009年上海市《政府工作報(bào)告》中看到,2008年,上海城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到2.669萬元和1.14萬元。據(jù)此估算,經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)在人均可支配收入這塊上,夠申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的群體相當(dāng)大。

　　顯然,這對(duì)開發(fā)商來說,是一個(gè)極大的利空。這也是上海開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有抵觸情緒的重要原因之一。

　　在上?！皟蓵?huì)”閉幕當(dāng)日,在本報(bào)參與的上海市委書記俞正聲出席的徐匯區(qū)代表團(tuán)座談會(huì)上,上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)就經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提出了意見:“我認(rèn)為要審慎的評(píng)估經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入門檻,中低收入者這個(gè)'中’字可以拿掉,政府在廉租房上要加大投入,要把人人有住房,改成人人有房住,不一定每個(gè)人都要住產(chǎn)權(quán)房?！?SPAN lang=EN-US>

　　倪建達(dá)也對(duì)本報(bào)表示:“我不看好經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的正面影響,經(jīng)濟(jì)適用房到底經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì),現(xiàn)在沒辦法定位,如果等房?jī)r(jià)真正降下來,經(jīng)濟(jì)適用房也許就不經(jīng)濟(jì)了?！?SPAN lang=EN-US>

　　倪的質(zhì)疑并非無本之末,在各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提速之時(shí),一些問題隨即而生。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,2009年深圳、廣州、成都、南京、重慶、西安規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比分別達(dá)到3%、14%、2%、21%、9%、15%。上海更是達(dá)到22%以上。

　　規(guī)模并不意味著市場(chǎng),2008年12月,廣州經(jīng)濟(jì)適用房銷售傳出消息,推出的2145套經(jīng)濟(jì)適用房,只有975套房屋被中低收入家庭認(rèn)購(gòu),余下1170套房遭棄購(gòu)。

　　入市的經(jīng)濟(jì)適用房遇冷現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在廣州,武漢、長(zhǎng)春等地也出現(xiàn)類似現(xiàn)象,而目前,河北、遼寧、山東等地已決定停建經(jīng)濟(jì)適用房或者促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房向廉租房并軌。

　　這些經(jīng)濟(jì)適用房滯銷,其最大的原因就是目前各地房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行通道。以長(zhǎng)春為例,目前經(jīng)適房均價(jià)每平方米2150元,其周邊均價(jià)每平方米2800元,兩者比較起來每平方米相差不過幾百元。

　　“還有一個(gè)更為重要的原因是經(jīng)適房都在郊區(qū),生活配套設(shè)施不足,交通出行也不方便,不足以吸引人。”季寶紅表示,“而上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目前也存在類似問題?！?SPAN lang=EN-US>

　　事實(shí)上,上海房?jī)r(jià)并不是沒有下降的可能性。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房周邊商品房?jī)r(jià)格下降30%,問題不是很大。而一旦上海入市的經(jīng)適房面臨周邊商品房降價(jià)競(jìng)爭(zhēng),是否會(huì)出現(xiàn)上述各城市現(xiàn)象,也是一個(gè)很大的考量。

　　來自易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年,上海市將上市新建住宅樓盤約165個(gè),共計(jì)2237萬平方米,其中閔行、寶山、嘉定、松江等近郊的6個(gè)區(qū)約71個(gè),遠(yuǎn)郊崇明、奉賢、金山三個(gè)區(qū)約有27個(gè),這些樓盤未來有望迎來經(jīng)適房的正面PK。

　　實(shí)際上,相同的聲音不止出現(xiàn)在上海。2月7日,在江蘇省政協(xié)十屆二次會(huì)議上,江蘇省政協(xié)委員、南京21世紀(jì)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)許尚龍建議,為有效解決低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題,應(yīng)大力加強(qiáng)廉租房建設(shè),逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

　　許尚龍認(rèn)為,香港30%的居民住在政府的廉租房中,35%的居民在社會(huì)上租用房屋,只有35%的居民才擁有商品房。內(nèi)地政府興建經(jīng)適房是鼓勵(lì)人人都買房,導(dǎo)向是錯(cuò)誤的,經(jīng)適房會(huì)擾亂市場(chǎng)價(jià)格體系,還占用商品房的市場(chǎng)空間。

　　為此,許尚龍呼吁取消二元化的城鎮(zhèn)住房保障體系,保障性住房實(shí)行廉租房的“一元化”

 

政府：經(jīng)濟(jì)適用房可以為樓市托底

　　也就是2月1日,上海市住房保障與房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)敲響了位于閘北區(qū)運(yùn)城路上,季寶紅的公司辦公室的門。

　　此舉是上海市住房保障和房屋管理局回饋人大代表的意見。據(jù)本報(bào)了解,作為經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)應(yīng)職能部門之一,上海房管局人士也對(duì)其意見作出了解釋。

房管局人士透露,上海實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和此前公布的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》,是建立在委派專員,進(jìn)行全國(guó)各地的充分考察,上海市委常委會(huì)也進(jìn)行了充分討論的基礎(chǔ)上公布,并進(jìn)行市場(chǎng)意見的全面征求。

　　而廉租房雖設(shè)定了人均月收入800元以下的門檻準(zhǔn)入,但這部分群體人均收入若在未來增加,如何讓他們搬出廉租房,需要進(jìn)行進(jìn)一步的研究。保障性住房體系以廉租房建設(shè)為主,目前條件并不允許。

　　但在季寶紅看來,與上海經(jīng)濟(jì)適用房230億的巨資相比,廉租房運(yùn)作的投入費(fèi)用相當(dāng)少,但廉租房遇冷其背后還有一定資金邏輯。

　　在此前接受本報(bào)采訪時(shí),長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)均對(duì)本報(bào)表示,其轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的資金來源主要是靠銀行貸款,而并未影響到區(qū)縣的財(cái)政支出,未來的償還方式主要是靠出售后的資金返還。而季寶紅對(duì)記者表示,廉租房的資金來源主要是中央和地方各級(jí)財(cái)政,以及公積金收益、土地出讓收益共同完成,對(duì)于政府來說是一個(gè)開支。

　　但事實(shí)上,在市場(chǎng)另一部分群體看來,不管市場(chǎng)爭(zhēng)議如何,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)依舊是央地政府一個(gè)很有益的嘗試,而反對(duì)的地產(chǎn)商背后群體也有其如意的算盤。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟向本報(bào)表示:“參加廉租房的人群相比經(jīng)濟(jì)適用房的人群要少很多,租用廉租房居民在其生活條件改善以后,可成為商品房的購(gòu)房人群,而經(jīng)濟(jì)適用房用戶再次購(gòu)買商品房的可能性會(huì)降低?！?SPAN lang=EN-US>

　　而在上海市委書記俞正聲眼里,經(jīng)濟(jì)適用房還有另外一番作用,在兩會(huì)上回應(yīng)上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)代表意見時(shí),俞表示,即便許多人參加工作五六年,很大一部分收入也就三四千塊錢,很難購(gòu)買目前高昂房?jī)r(jià)房子。

　　俞認(rèn)為,上海的房?jī)r(jià)及收入比拉得太高了,根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì),經(jīng)濟(jì)適用房入市,也可以避免房?jī)r(jià)掉得太多,“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)略降不要緊,但不能降太多。而經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)很好的彌補(bǔ)?！?SPAN lang=EN-US>