近日,有媒體報道李嘉誠計劃拋地,后長實又對此進行否認。業(yè)內(nèi)更關(guān)注的是,自去年下半年以來,李嘉誠四次把持有物業(yè)變現(xiàn),到底意欲何為?
長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)這些地產(chǎn)巨頭在香港樓市的潮起潮落中,已摸爬滾打了半個世紀,對于行業(yè)周期有豐富的應(yīng)對經(jīng)驗,懂得何時該抄底,什么情形該收縮。香港“地產(chǎn)五虎”在1960年代中期和1970年代中期經(jīng)濟和樓市低迷時,都曾大量低價吸納地皮,從而確立了穩(wěn)固的江湖地位。
而他們內(nèi)地的投資經(jīng)歷,也讓他們對于當前的樓市調(diào)整變得小心謹慎起來。1996~2000年的樓市低迷,卻讓他們吃了不少苦頭。當然,彼時內(nèi)地的土地管理很寬松,地方政府對其一讓再讓,許多地塊在他們手中白白閑置了很多年,直到市場復(fù)蘇才重新開工,并由此獲得了巨額回報??赡壳?SPAN lang=EN-US>,土地管理嚴格了許多,企業(yè)絕難像以前那樣把土地玩弄于股掌之間。
于是乎,既然市場前景嚴峻,不如先轉(zhuǎn)手再說。世界金融危機,已使包括李嘉誠在內(nèi)的地產(chǎn)大佬們的身價縮水五成左右,兼之“長和系”在內(nèi)地有70余項目,即使是香港地產(chǎn)商負債率偏低,但要說不缺錢,那是假的。
回顧2008年,全國土地市場經(jīng)歷了一場寒流。據(jù)易居中國推出的《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》,全國有近400幅地塊流標,其中經(jīng)營性用地占了六成,成交地塊中有七成多僅以底價成交。北京、上海、廣州等眾多城市的年度土地供應(yīng)計劃只完成了不足三成,而且下半年土地市場明顯冷于上半年。
在這種情況下,不僅內(nèi)地企業(yè)拿地?zé)崆椴辉?SPAN lang=EN-US>,港資企業(yè)也消極起來。不拿地、轉(zhuǎn)讓地之外,少數(shù)企業(yè)還玩起了退地游戲。萬科在東莞,首創(chuàng)在太原、蘇州,恒大在上海,新鴻基在成都,蘇寧在上海等都有案例。退地的命運各不相同,融信退還福州白馬路地塊,損失7000萬元保證金;蘇寧南京東路“單價地王”,由于涉及政府不能按時交地,從而獲得全額退款;志成上演的是一出喜劇,先損失3000萬元保證金退掉上海長風(fēng)地塊,再以原價三分之二的價格重新競得原地塊,一出一進間,少花幾個億。
然而,也有反?,F(xiàn)象,個別企業(yè)仍在積極拿地。少數(shù)資金相對寬裕的企業(yè),如保利、綠城就比較活躍;部分地方國有地產(chǎn)商受政府指示,也動作頻頻,有托市企圖;還有個別外行企業(yè)表現(xiàn)出“抄底”的沖動,如彩電制造業(yè)的深圳華強(000062,股吧)發(fā)布公報,擬進軍房地產(chǎn)業(yè),看來制造業(yè)的利潤實在太低了,錯過了前幾年外行做房地產(chǎn)的黃金年代,不想失去本輪低位介入的“良機”。
一般而言,土地市場調(diào)整的時間早于房產(chǎn)市場,而企業(yè)景氣度的變化又領(lǐng)先于土地市場。因此,表現(xiàn)出這一個演變序列:一年前,國房景氣指數(shù)開始下跌,半年前,土地市場明顯趨冷,一個季度以前,房產(chǎn)市場出現(xiàn)普遍打折現(xiàn)象。李嘉誠轉(zhuǎn)讓地塊的風(fēng)波,表明土地市場仍未調(diào)整到位,2009年整個房地產(chǎn)市場仍將以下行為基調(diào)。