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2009年 全國房價或醞釀新一輪下跌
2009-02-16 00:00:00   來源:

 

市場人士分析,自住型需求在經(jīng)過近四個月的消化后,目前已經(jīng)減弱;而有效需求進一步釋放,需購房成本繼續(xù)降低。種種跡象表明,樓市在2008年所經(jīng)歷的“行業(yè)景氣回落、企業(yè)庫存高企和市場價跌量縮”等困境并沒有改觀。不過,受宏觀經(jīng)濟可能見底以及進一步救市政策預期的影響,房價降幅不會過大。

 

企業(yè)庫存高壓難解

  從128日到29日,萬科對上海幾乎所有的在售項目推出春節(jié)讓利促銷,這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是,在各大城市,與萬科一樣進行價格調(diào)整的房企和項目日益增多。

  業(yè)內(nèi)人士分析,房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增、消化困難,是迫使其加快推盤和降價銷售的主因。

  目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上,總資產(chǎn)周轉率多數(shù)在0.3以下,經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負值,資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負債水平和資金狀況則更不容樂觀。

  戴德梁行最新報告顯示,上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

  而根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù),截至200812月末,全國商品房空置面積達1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比111月提高6.5%。

 

  政策效應逐漸淡化

  1月份,全國重點城市新房成交量再度普降,而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%,南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%40%之間。

  21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為,去年11月啟動的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力,但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微。目前,第二階段的刺激政策,比如購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等,僅限于個別城市,尚未在全國推開。而政策預期則可能加劇有效需求的觀望,政策效應逐漸淡化。

  有研究報告顯示,目前國內(nèi)一、二線城市房價收入比,距2003-2005年的平均水平,還高出30%左右。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟前景還沒完全明朗,城市居民對未來經(jīng)濟和收入預期都不樂觀,各地樓盤降價和大眾對于中短期樓市看淡,導致房價看跌的預期越來越強,從而進一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應逐漸弱化。

 

  降價趨勢或將形成

  一位資深人士指出,商品房可以視為一種“大宗商品”,其價格下跌趨勢一旦形成,短期內(nèi)不會立即扭轉。在目前的價格水平上,有穩(wěn)定收入人群的購買力不足,將使房價存在進一步下調(diào)空間,降價趨勢或將形成。

  國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示,20091月,70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%,跌幅比去年12月擴大0.5個百分點,這是自20057月全國房價統(tǒng)計對象調(diào)整以來連續(xù)兩個月同比下跌;環(huán)比下降0.2%,是連續(xù)6個月環(huán)比下跌。



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