進(jìn)入2009年,中國(guó)農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)階段,小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題也到了不得不出手解決的時(shí)候。
作為我國(guó)城鎮(zhèn)化程度最高的省份,江蘇省探索小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的路徑,對(duì)今后逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)顯然意義重大。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為,在我國(guó)深化農(nóng)村土地使用制度改革的進(jìn)程中,小產(chǎn)權(quán)房是各方利益糾結(jié)難以理順的重大領(lǐng)域,解決好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題具有必要性和緊迫性。
“目前,小產(chǎn)權(quán)房'轉(zhuǎn)正’條件、方式、期限、收益分配等方面都缺乏明確的法律法規(guī)及政策的規(guī)定和指導(dǎo),這增加了管理的難度。如果江蘇省的政策順利出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房'轉(zhuǎn)正’問(wèn)題將有法可依?!眳窍枞A說(shuō)。
吳翔華指出,目前我國(guó)各地仍然存在大量的宅基地在私下進(jìn)行流通,任由其發(fā)展必將擾亂土地市場(chǎng)的正常秩序。因此,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),急需通過(guò)有形土地市場(chǎng),以公開(kāi)規(guī)范的方式流轉(zhuǎn),“先從根本上杜絕新的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生”。
事實(shí)上,小產(chǎn)權(quán)房涉及的問(wèn)題繁多且復(fù)雜,對(duì)于已建小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”之路肯定不會(huì)是坦途。江蘇省社會(huì)科學(xué)院院長(zhǎng)宋林飛認(rèn)為,解決好小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,是農(nóng)民將土地收益最大化的嘗試,是農(nóng)民在城市化進(jìn)程中分享利益的一種途徑。
對(duì)于解決辦法,宋林飛建議政府嘗試以土地入股房產(chǎn)的方式,讓農(nóng)民出售土地后也能享受今后土地的增值效應(yīng),隨著土地紅利的上升逐年享受溢價(jià)。
“有農(nóng)民認(rèn)為,農(nóng)村土地和宅基地屬村集體所有,在不占用耕地和擴(kuò)大宅基地的前提下,多出來(lái)的樓房是村集體財(cái)產(chǎn),村委會(huì)有權(quán)處置。這話不是沒(méi)有道理,應(yīng)該允許農(nóng)民自己探索,但要及時(shí)總結(jié)與規(guī)范,以形成更具活力的土地市場(chǎng)?!彼瘟诛w說(shuō)。