當(dāng)前房價是否見底？

　　這不僅是市場關(guān)注的問題，也是決策層最關(guān)心的熱點問題。2月份中房協(xié)及相關(guān)政府部門召集業(yè)內(nèi)專家再次探討這個問題，得出的結(jié)論仍是：不確定。

　　中房協(xié)副會長、秘書長朱中一在“2009第九屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會”上表示，2009年房地產(chǎn)市場形勢嚴峻，行業(yè)不可能期望再出現(xiàn)2007年那樣的非理性房市，等待房市復(fù)蘇。

朱中一向記者分析說，2008年底出臺的“131號文”應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)精神，其中已經(jīng)出了營業(yè)稅減免等很多具體的政策。據(jù)此分析，中央再出重大刺激政策的可能性很小。朱中一指，中央已放權(quán)給地方，下一步房地產(chǎn)刺激政策主要看地方政府。

　　 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也表示，目前的市場正在消化2007年的調(diào)控政策，由于政策有滯后性，當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)的手段從中央層面不宜再出。而是要立足長遠做一個長期規(guī)劃。

 

　　新房庫存壓力大

　　2月12日，朱中一向行業(yè)公布了一份縮水很多的2008年行業(yè)業(yè)績報告。

　　2008年，全國商品房銷售面積6.21億平方米，其中住宅銷售5.59平方米，較上年下降了19.7%。

　　與此同時，2008年全年商品房開工9.8億平方米，雖然同比僅增長了2.3%，但是仍是銷售面積的1.58倍，全國主要城市房地產(chǎn)庫存壓力增大。截至2008年底，全國在施工商品房約24億平方米，是過去三年平均銷售面積的4倍。

　　正常情況下，全國年均商品房銷售面積在7億平方米左右，而2008年不僅遭遇了商品房銷售下降，還遭遇了供應(yīng)面積增加，出現(xiàn)了“兩碰頭”。

　　其他房地產(chǎn)指標(biāo)同樣不景氣。朱中一說，房地產(chǎn)開發(fā)投資從2008年上半年的增長33.5%，一路下滑到20.9%。

　　2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高于商品房銷售額6508.41億元，開發(fā)企業(yè)的資金壓力明顯增加。全年房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257億元，增長3.4%。企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1%。其他資金15082億元，同比下降了16.4%。其中，個人按揭貸款3573億元，下降了29.7%。

　　開發(fā)商資金鏈緊張帶來了全行業(yè)的緊縮，一些房地產(chǎn)企業(yè)先后曝出資金問題。

　　“以前銀行對開發(fā)商評信都是看土地儲備多少，現(xiàn)在恰恰相反，土地儲備越大銀行認為越危險，”中新集團營銷部經(jīng)理陳寧說，大部分大開發(fā)商在2007年就儲備了未來3-5年的開發(fā)土地量。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)基本停止了新拿地。

　　搜房網(wǎng)研究報告稱，2008年房市不景氣造成全國60個大中城市土地流標(biāo)1600宗，面積8000多萬平方米，土地價款損失2000億元，政府損失稅收180億元。未來3年內(nèi)供求矛盾將是影響房價的主要問題。北京、深圳、武漢等地出清庫存房的周期超過15個月。

 

二手房市場價跌量升

　　就在新房市場逐漸萎靡的時候，以北京為例，二手房市場卻價跌量漲。

　　知情人士透露，2月6日前后，北京市建委專門召集二手房經(jīng)紀(jì)公司解釋前不久北京市出臺的房地產(chǎn)市場救市“15條意見”，并鼓勵二手房經(jīng)紀(jì)公司今年把交易量做上去，活躍市場，以二手房帶動新房市場。

北京市目前新房交易市場仍然十分冷淡，日成交量維持在2008年底的較低水平，日成交量約140多套。而二手房市場進入2009年每天網(wǎng)簽300多套，而年前這一數(shù)據(jù)僅為150套左右。

　　雖然北京市二手房交易量上升很快，但是價格下降更快。東三環(huán)附近的富力城價格從2.2萬元/平方米降到了1.8萬元/平方米；當(dāng)代萬國城從2.9萬元/平方米降低到了2萬元/平方米左右。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉指，二手房活躍的一個原因是房地產(chǎn)救市政策的效果，二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠期限從5年調(diào)整為2年后，同時將應(yīng)稅額由房價全款調(diào)整為差價款，此政策使二手房交易稅費大大減少。國務(wù)院“131號文”中關(guān)于營業(yè)稅減免等政策都是實行暫行期限1年，因此一些改善性需求的買房者趁機在年內(nèi)出手。

 

　　有效買房人群界定

　　比較目前的房價，胡景暉認為北京房價還有平均10%左右的降幅。

　　朱中一也表示，對于房市的復(fù)蘇，行業(yè)內(nèi)專家都還不好預(yù)測。但是他透露，從目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研的情況來看，很多地方城市已經(jīng)能比較好地協(xié)調(diào)住房保障和商品房市場之間的關(guān)系。

　　很多行業(yè)預(yù)測報告在預(yù)測2009年房價的時候都將住房保障列為首要影響因素。

　　朱中一表示，目前有關(guān)部門已經(jīng)對這個問題做了研究，只要地方政府建設(shè)的保障性住房能夠嚴格界定面積、價格，是可以與商品房市場錯開競爭的。例如，經(jīng)濟適用房不要建設(shè)那些100平方米以上的戶型，以中小戶型為主，以解決住房困難家庭住房問題為主，這樣的房子，具有商品房購買力的家庭是不會買的。

　　除此以外，朱中一認為2009年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇還需要具備其他幾方面條件。例如，地方政府能夠清楚認為城鎮(zhèn)化與住房建設(shè)之間的規(guī)律。

　　此前，有關(guān)行業(yè)協(xié)會去珠海、東莞等城市做過調(diào)研。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這些城市城鎮(zhèn)化中大量是外來人口，而當(dāng)?shù)胤績r越來越高，超出了外來人口的購買力，這些外來人口就沒有在當(dāng)?shù)刭I房。隨后，隨著經(jīng)濟形勢變化，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機會減少，這些外來人口就撤出了東莞。

　　“因此，城鎮(zhèn)化過程中，進入城市的人口不等于有效買房人群，城市在制定房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃的時候，需要將這些因素考慮進去，科學(xué)論證?！?SPAN lang=EN-US>

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇取決于中國經(jīng)濟的復(fù)蘇。如果今年中國經(jīng)濟能走出一個V型復(fù)蘇曲線，則2009年7-8月份有望實現(xiàn)房價和交易量的見底反彈。如果是W型復(fù)蘇，則房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時間最早也要到今年年底。