雖然2008年房地產(chǎn)市場萎靡，銷售疲軟一度成為關注的焦點，但是過去的一年，金地（600383.SH）、保利（600048.SH）以及香港上市的中國海外發(fā)展（0688.hk下稱中海）每月公布的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來的情況，并沒有想象中糟糕，公司保持了一定幅度的增長。

但是，2009年所面臨的銷售環(huán)境仍不容樂觀，首月成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超過了40%。

 

　　大公司業(yè)績穩(wěn)定

　　近日，中海發(fā)布公告稱，2008年全年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額266.1億元及銷售面積270.9萬平方米，分別按年增長19.3%和25.4%，按面積計已完成去年初所訂全年銷售270萬平方米的目標。

　　良好的銷售記錄也使得公司在資本市場上保持了好于大盤的走勢。中海為恒生指數(shù)成分股，其2008年的全年跌幅為36.42%，而恒生指數(shù)一年的跌幅為47.04%。其2009年一月的走勢中與大市基本同步，為-12.71%。

　　2月6日，中海集團主席孔慶平在2009年的春節(jié)慶祝會上說，國內一些區(qū)域已經(jīng)到底，2009年的市場情況不會比2008年更差；在政策的支持下，最艱難的時刻應該已經(jīng)過去了。截至2008年11月底，中海新增土地可開發(fā)面積約為280萬平方米，總土地儲備現(xiàn)已超過2500萬平方米，并且下半年凈負債率下降到40%左右，公司財務狀況穩(wěn)健。

　　能夠保持增長的不僅僅是中海，A股市場上定期公布銷售業(yè)績的上市公司除萬科外，都保持了一定的增長。

　　保利地產(chǎn)2008 年1-12 月公司實現(xiàn)銷售面積258.49 萬平方米，同比增長29.48%；實現(xiàn)銷售金額205.11 億元，同比增長20.36%。金地集團(600383,股吧)2008 年共實現(xiàn)銷售面積109.94 萬平方米，較上年增長1.65%；銷售金額114.03 億元，較上年增長17.01%。萬科的成績雖然略遜于去年，2008 年全年公司累計銷售面積557.0 萬平方米，銷售金額478.7 億元，分別比2007 年減少9.2%和8.6%，但萬科蟬聯(lián)了銷售冠軍的寶座，市場份額仍保持第一。

　　最新的公告顯示，2009年1月，這四家公司披露的銷售面積繼續(xù)增長。萬科2009年1月實現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，同比增長24.2%和18.6%。中海實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額12.02億元，銷售面積16萬平方米，分別增長60%和149.7%。金地集團實現(xiàn)銷售面積4.93萬平方米，較上年同期增長88.8%，銷售金額5.06億元，較上年同期增長88.6%。

 

二線公司業(yè)績堪憂

　　雖然以上幾家公布業(yè)績的公司有較好的表現(xiàn)，但2008年市場的低迷，帶來了二線地產(chǎn)公司業(yè)績的下降。泛海建設(000046,股吧)已經(jīng)于2009年1月23日公布的業(yè)績預減公告稱，2008年業(yè)績將大幅下滑60%-70%；天倫置業(yè)(000711,股吧)(000711)公告2008年預計業(yè)績大幅下降90%左右。

“全國2008年整體行業(yè)銷售面積下滑了18%，表明市場分化明顯，大型公司的市場占有率不斷上升，小公司的份額逐步減少。由于目前尚未到業(yè)績集中披露階段，二線公司業(yè)績也尚不明朗，但可以預見，中小公司的壓力會更明顯?！币晃蛔C券分析師表示，銷售的變化并不一定直接體現(xiàn)在上市公司2008年度報表上，“銷售的實際情況可能會和實際計入業(yè)績有較大的區(qū)別，因為2007年銷售非常好，有很大比例的銷售收入可以結轉到2008年業(yè)績中，所以2008年的業(yè)績并不一定能完全跟市場情況一樣?！彼硎?，2009年將沒有那么幸運，因為2008年能夠留給2009年的“業(yè)績”就不多了。

 

　　“去庫存化”仍需時間

　　2008年能夠獲得較好銷售業(yè)績的公司，2009年的銷售情況亦不容樂觀。根據(jù)券商研究報告的統(tǒng)計，1月份成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超過了40%，自2008年10月新政以后掀起的“小陽春”是否能夠持續(xù)仍待觀察。

　　根據(jù)聯(lián)合證券的測算，2008 年商品房的施工面積達到26.19 億平米，為歷史新高。這是前幾年房地產(chǎn)的銷售暢旺所帶來的投資和開工大幅增長的自然結果。但以過去三年平均的銷售面積作為未來市場潛在的年銷售速度進行測算后發(fā)現(xiàn)，目前在建房屋全部出清的時間大約將為4.14 年。而過去三年，全部在建房屋存貨出清的時間分別是3.1 年、3.2 年和2.9 年。這也意味著目前在建的房屋積壓的時間平均將在一年以上。

　　國泰君安分析師孫建平認為，購房者的關注，已經(jīng)從原來的關注投資價值回歸到了關注從商品房消費品屬性和消費需求出發(fā)的房價收入比、租售回報比。他預估2009 年一二線重點城市房價平均下降幅度是15%-20%之間。

　　考慮降息等利好因素，聯(lián)合證券監(jiān)測八大重點城市超過100 個二手商品房樓盤的售價和租金數(shù)據(jù)。監(jiān)測結果顯示，如果未來按揭貸款利率降低至4%，那么北京的房價仍需要在12 月的水平上下降15%，才可達到以租養(yǎng)供。上海需要下降30%，深圳需要下降10%，廣州是 5%，南京是15%，成都是10%，天津是30%，武漢則需要下降20%。

　　“15-20%的房價跌幅看起來很小，但完成調整的時間卻是可長可短。如果政府不斷救市，開發(fā)商不斷降低降價的積極性，則行業(yè)調整時間將不斷延長。上海樓市2005年二季度到2006 年三季度一年多時間，房價平均調整幅度是15%。”孫建平表示。

　　聯(lián)合證券的監(jiān)測表明，隨著金融風暴的影響加深，租金水平也在不斷下調。廣州和深圳的租金價格已經(jīng)開始下調，這將延長調整的時間，2009 年及2010 年都將是消化高價土地庫存壓力非常大的兩年。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華認為，“雖然萬科已在2008 年三季報計提5 億多的存貨跌價減值準備，但不排除其在2008 年報中繼續(xù)計提的可能。而通過對重點跟蹤公司的存貨減值測試發(fā)現(xiàn)，保利、金地及招商地產(chǎn)(000024,股吧)這三家大型開發(fā)商亦有計提減值準備的壓力。”