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地產存貨不只是“消化不良”
2009-02-10 00:00:00   來源:

 

《第一財經日報》26日報道說,上海目前住宅存量達840萬平方米,接近去年全年銷量。

  按照上海地產市場的態(tài)勢,即使今年沒有新增住宅進入市場,消化舊有的存量住宅,就足夠市場忙上一年的了。但這個計算是建立在市場保持和去年相同消化能力的基礎上的。而眾所周知,地產市場現在銷售不旺,交投冷淡已成事實。如此計算存量住宅的消化周期,還是太樂觀了。根本就沒有看到地產市場的病,早已不是胃積食。

目前大部分對存量住宅的分析,都只是從資產狀態(tài)上判斷。從地產公司財務報表的角度看,存量住宅若能一筆記在長期應收款下,當然很幸福。因為這在同期內至少不是壞賬,還有對應的資產額在。雖然現金流肯定是負的,但對應的資產額在,公司的模樣還是大大的有東西。按照銷售價格計算,賬面資產還值這么多?!拔阜e食”幸福地變成“我有貨”,可以大談地產市場的未來,高歌曰:除了土地儲備外,我還有房屋現貨。

  不過且慢,公司的好壞,是不能用資產總額來說事情的。尤其在如今通貨緊縮的大前提下,資產負債表里的存貨說是“積食”,那要從資產回報率來診斷。

  現在存量的住宅恐怕已經不是“積食”了,它對地產市場構成的危險不僅是要趕緊消化,治療不當會胃穿孔而大出血的。

  首先,這個840萬的當期存量,還根本沒有考慮上海住宅的空置率。

  其次,從資產回報的角度說,現在住宅的投資回報低到離譜。房價和出租比降到歷史最低,平均下來連3%都不到。要是硬說住宅是滿足人民住房需要,不用考慮投資回報,那目前住宅價格需要縮水的程度,就更讓地產商受不了。

  因為從出租價和房價比為3%的角度來考慮,還可以認為這是對市盈率33倍多點的一家公司的股權投資。按照目前A股市場的平均市盈率15倍左右,也許地產價格同步跌一半就可以了。

  但要是按照只滿足人民生活需要的角度來說,就要按照收入和房價比來計算。我們目前的這個比是115,而正常的比例是在1316之間。

  總之,存量住宅的問題已經不是胃病的初期消化不良,開幾片藥消消積食就行,現在已是胃穿孔,遲早要大出血的。而且問題還不完全在這個病上,這個病也并不致命的。問題的嚴重性在于,得病的房企,有幾個意識到自己需要動手術的呢?



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