在嚴(yán)冬里，地產(chǎn)商能否在資金上找到御寒的棉被成為存活下去的關(guān)鍵。時下，地產(chǎn)商熱議的話題之一是：REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）解凍。

在2008年12月3日公布的“金融國九條”中，REITs在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。日前，中國人民銀行的權(quán)威人士明確表態(tài)：“就房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），我們現(xiàn)在已形成了初步的試點總體構(gòu)架，目前正在和有關(guān)部門會商。我們打算在與有關(guān)部門會商后將方案上報國務(wù)院同意，然后進行試點”。

　　對于地產(chǎn)商來說，REITs被看作了繼銀行貸款、股市、債券之后，能解資金之渴的“甜蜜飲品”，但REITs并不能成為救命稻草。那么，REITs現(xiàn)在在中國推出時機是否恰當(dāng)？REITs推出背后的政策導(dǎo)向是什么？帶著這些問題，記者近日采訪了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會（下稱“專委會”）主任兼秘書長朱凌波。據(jù)稱他目前正在和中信證券(600030,股吧)一起籌建一只REITs。同時，朱凌波談及對房地產(chǎn)市場的看法時，說：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該放棄追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

 

　　目前并不是推REITs的好時機

　　新京報：“金融國九條”提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點”后，央行已經(jīng)明確表態(tài)即將推出的試點框架方案，你認為央行會從哪些方面發(fā)力？

　　朱凌波：央行從金融體系的健全，建立完善的更均衡的金融體系這個目的出臺試點框架方案。一定會借鑒國外成熟的模型。

　　央行來做，其有兩層意思。一個是釋放信號，房地產(chǎn)低迷調(diào)整時期，表明政府在金融體系上加大力度支持房地產(chǎn)的發(fā)展，其二還要考慮到金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險如何控制。

　　央行的方案就是出一個框架，不會有太多實際的內(nèi)容。其特點是帶有公募方向，帶有公開上市的法律條例的設(shè)計。比如如何試點如何選項目輔導(dǎo)然后和公開上市交易系統(tǒng)的對接。

　　新京報：你的意思是信號意義大于實際作用？

　　朱凌波：央行和銀監(jiān)會，就是發(fā)出聲音。但是聲音發(fā)出后，還需要市場化的運轉(zhuǎn)，需要商業(yè)銀行和社會機構(gòu)深度進行產(chǎn)品研發(fā)。

　　地產(chǎn)信托基金并不能完全解決開發(fā)商融資的這個問題，這只是一個方案，即便在5年內(nèi)放開，通過這個渠道的融資總量也會很小，杯水車薪。但這是一種新的融資趨勢。

　　新京報：目前推出REITs，你認為時機如何？

　　朱凌波：按照行業(yè)的發(fā)展和勢頭，選擇時機是對行業(yè)周期的判斷。目前這個時點肯定不好。一年內(nèi)，各方對房地產(chǎn)的投資預(yù)期不看好。開發(fā)商盡量不拿地，拿了地的也拖著能不開發(fā)就不開發(fā)。但是從政策法律環(huán)境和行業(yè)周期發(fā)展來講，未來總要走這一步，這個期間是我們做所有推廣、啟蒙和籌備的最好的時候，現(xiàn)在把所有的模板都做好，等到大勢好的時候再伺機推出。

　　另一個層面來講，針對中國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新還沒有到衍生品這一步，連一級的創(chuàng)新產(chǎn)品都不到。我們的融資主要渠道還是銀行信貸，所以現(xiàn)在是希望健全融資體系。

 

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該放棄追求暴利

　　新京報：據(jù)你了解，監(jiān)管部門出臺這樣一種聲音，其背后反映出的整個行業(yè)的現(xiàn)狀是如何的？

　　朱凌波：監(jiān)管部門發(fā)出這樣的聲音，要推出框架試點可以說是和行業(yè)的規(guī)律吻合。包括呼吁推出針對商業(yè)地產(chǎn)特點的銀行貸款，推并購性金融貸款等。

此前，主流模式是開發(fā)商杠桿性啟動，以預(yù)售項目的回收資金再貸款，投入下一個項目的開發(fā)，而且開發(fā)商不想和其他機構(gòu)分享利潤。但到了這個時段，開發(fā)商都非常難受。拿了地要想啟動項目投入開發(fā)，但靠庸俗的社會關(guān)系，早已很難從銀行貸到錢。預(yù)售市場又沒有交易量，定價也上不去。資金供給空白，這個錢哪來？絕大多數(shù)開發(fā)商會進行民間融資，但是成本又很高，沒有30%的年利潤根本拿不到。開發(fā)商現(xiàn)在能接受比銀行更高融資成本，10%到15%的年利率基本都可以接受了。

　　新京報：你怎么看此次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整？

　　朱凌波：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇有個過程，政策呼吁、購房者觀望、開發(fā)商自我調(diào)整。這次危機給開發(fā)商帶來兩個問題，一個是當(dāng)前遇到的問題，一個是未來的發(fā)展模式，開發(fā)商自身調(diào)整運營和盈利模式，行業(yè)要接近社會平均利潤。如果開發(fā)商把平均利潤和定價調(diào)整到消費者可以接受的空間。如果把利潤空間定在25%以下，消費者肯定可以接受。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該放棄追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

 

　　首只基金募集規(guī)模設(shè)定為5億至10億元

　　新京報：你長期以來一直在醞釀以私募基金的方式解決商業(yè)地產(chǎn)融資問題。請介紹一下你們要推出的REITs的運作模式？

　　朱凌波：在基金管理公司的發(fā)起人結(jié)構(gòu)中，要加入金融機構(gòu)，以增強投資者的信心。金融機構(gòu)作為發(fā)起人參與，第一期可能是象征性地投資。基金的募集對象，主要是江浙一帶的老板，但同時要向一些對基金投資模式有所認識的真正的專業(yè)投資者靠近。

　　首期基金投資組合分兩個階段。第一階段由于更多考慮做出示范效應(yīng)，不可能投很長期的項目，持有型物業(yè)的占比不會很高，債權(quán)類、夾層類（債轉(zhuǎn)股）和持有型物業(yè)的配置比例約為4：3：3；第二階段，將會把比例倒過來，淡化債權(quán)類投資，加大股權(quán)型持有型的投資力度，可能會占到40％或50％。

　　在原先的方案設(shè)計中，為便于募集操作，首只基金募集規(guī)模設(shè)定為5億至10億元，并不考慮面向海外基金募集。而現(xiàn)在這一點也做了調(diào)整：第一次募集完畢并運作成功后，將引進中信證券和相關(guān)信托公司等金融機構(gòu)的投資和日本、澳洲和美國的海外基金，并加大募集范圍和力度，二次募集額度將放大至30億元到50億元，并積極推進海內(nèi)外公開上市。

　　目前我們是在和中信證券合作，他們參與方案的策劃和金融產(chǎn)品的風(fēng)險控制。

　　新京報：你們的私募形式和央行即將推出的框架性試點方案有何不同？

　　朱凌波：從政策法律上，私募基金完全是民間的操作，不涉及監(jiān)管層的問題。我們是募集現(xiàn)金投入到開發(fā)商最缺錢的節(jié)點；而央行的公募模式是資產(chǎn)證券化的模式，是將資產(chǎn)打包上市做交易。開發(fā)商拿到土地實現(xiàn)預(yù)售前，和拿到銀行按揭前這個階段是開發(fā)商最缺錢的時候，按照央行框架做的公募基金不會投到這個階段。

　　新京報：目前的進度如何？

　　朱凌波：現(xiàn)在都是概念的階段方案策劃的階段。我認為REITs真正能做起來的是私募基金，但是目前都在策劃、籌備階段。

 

目前房地產(chǎn)商基本否定現(xiàn)模式

　　新京報：募集資金的渠道有哪些？

　　朱凌波：我們專委會從4月12日成立，半年內(nèi)在全國各地在推。但是現(xiàn)在有很多瓶頸。首先資金募集的問題。做信托產(chǎn)品是一個模式，還有就是銀行可以做理財產(chǎn)品，向社會募集資金?，F(xiàn)在保險和社保基金已經(jīng)放開口子，但是限制很嚴(yán)格。我們做第一輪的時候完全面向民間資金。第一種是金融投資機構(gòu)，擔(dān)保、信托公司。第二種就是房地產(chǎn)專業(yè)投資人即房地產(chǎn)商。第三就是以江浙為主體的投資者。第四種就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的終端客戶。

新京報：遇到了哪些瓶頸？

　　朱凌波：我們在做這種推介的時候遇到的困惑：金融機構(gòu)在投資模型和案例沒有成熟的時候，金融機構(gòu)是不會參與的，風(fēng)險沒法控制。前幾天還在和擔(dān)保公司談，政策到這個時候，他們已經(jīng)開始有興趣參與。房地產(chǎn)商這個群體，基本否定我們這個模式，認為用本行業(yè)的錢投入到本行業(yè)，不符合國際慣例，再者就是房地產(chǎn)商本身就缺錢。第三類就是資金成本的問題，江浙一帶都是短線的錢，希望短時間內(nèi)得到回報，而且其要求15%的資金回報，對基金運作的投資回報壓力很大。

　　新京報：公募和私募，哪種形式基金的風(fēng)險更大？

　　朱凌波：國外的經(jīng)驗講，公募的風(fēng)險更大。這次美國金融危機，風(fēng)險最小的都是私募基金，因為其內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計和團隊設(shè)計，要求其基金管理人員的能力很高，要保持長期的穩(wěn)定性和專注性。私募基金的風(fēng)險控制比銀行要更加嚴(yán)格，銀行融資要求擔(dān)保加抵押就可以，但是基金不但要求項目資產(chǎn)抵押，還要求其他資產(chǎn)，再轉(zhuǎn)股要求，還有對賭協(xié)議等。

 

　　■ 資料

　　何謂REITs？

　　所謂房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）。REITs屬于不動產(chǎn)證券化中的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將其旗下商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)（如辦公樓、購物中心、公寓、產(chǎn)權(quán)酒店甚至倉庫等不動產(chǎn)）打包上市，向投資者發(fā)行信托單位或股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來源，定期向投資者派發(fā)紅利，由專業(yè)的基金管理公司或投資機構(gòu)經(jīng)營管理。

　　1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。REITs一般分為三大類別：即股本房地產(chǎn)投資信托基金、按揭房地產(chǎn)投資信托基金、混合房地產(chǎn)投資信托基金。根據(jù)國際通行做法，REITs分為公司制（由房地產(chǎn)公司改造而成）和契約制（中國香港、新加坡的信托基金模式）。國際上通行的REITs少數(shù)屬于私募，絕大多數(shù)屬于公募，既可以封閉運行,也可以上市交易流通。

 

　　REITs解凍歷程

　　●2007年1月

　　央行從金融穩(wěn)定的角度，開始著手研究制定REITs的相關(guān)政策，并計劃于2007年底推出管理辦法及試點。其中，中信證券和聯(lián)華信托的兩套方案是央行方案的主要試點候選。

　　●2008年3月

　　銀監(jiān)會曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見稿（下稱《征求意見稿》）。參與其中的五家信托公司分別是聯(lián)華信托、中誠信托、北京國投、衡平信托和中原信托。

　　●2008年12月3日

　　在國務(wù)院出臺的“金融國九條”的政策措施中，房地產(chǎn)信托投資基金首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。

　　●2008年12月13日

　　國務(wù)院辦公廳發(fā)布了更為細化的“金融國30條”，再次明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。