為了拉動經(jīng)濟(jì)，中央政府、央行、銀監(jiān)會和地方政府連續(xù)出臺了提振樓市的系列政策。但各地的實(shí)踐表明，樓市政策的可操作性亟待加強(qiáng)，中央政府和地方政府之間、政府各個部門之間的溝通和協(xié)作有待深化，否則，就會出現(xiàn)“有政策無細(xì)則”和“政策打架”現(xiàn)象。

　　目前樓市政策亟待解決的最大問題之一是準(zhǔn)確界定“二套住房”和“改善型普通自住房”，規(guī)范商業(yè)銀行的放貸活動，防范金融風(fēng)險。去年年底，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國十三條）提出，“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定?！钡珪r至今日，央行和銀監(jiān)會仍未出臺關(guān)于“國十三條”的實(shí)施細(xì)則。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與地方政府的態(tài)度形成鮮明對比，銀監(jiān)會在放松二套房貸問題上非常慎重，是細(xì)則遲遲未出的主要原因。

由于實(shí)施細(xì)則未出，在不同銀行之間甚至同一銀行的不同支行之間，二套房貸的操作情況差別很大。雖然沒有實(shí)施細(xì)則，但一些地方政府出于拉動經(jīng)濟(jì)的考慮，已經(jīng)提出“居民為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?

　　此外，“改善型普通自住房”的定義比較模糊，操作變通空間較大，商業(yè)銀行要么因沒有細(xì)則而無法執(zhí)行，要么根據(jù)自身理解打一些“擦邊球”，把“改善型普通自住房”變成實(shí)質(zhì)上的二套住房。有消息稱，北京市建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)最近表示，改善型住房可以分為很多種情況，以舊換新、以小換大等都是改善型，為離單位近點(diǎn)買房也是改善型。這種看法其實(shí)表明，很多地方政府傾向于利用“改善型普通自住房”的概念，徹底放開二套房貸。地方政府的這種態(tài)度，已經(jīng)使“改善型普通自住房”脫離了其最初的本義，置監(jiān)管部門于尷尬的境地。

　　監(jiān)管部門的實(shí)施細(xì)則遲遲不出，但地方政府救市心切，導(dǎo)致各地商業(yè)銀行發(fā)放了不少超越政策規(guī)定的貸款。在南方部分城市，早在央行出臺“改善型普通自住房”政策之前，購買多套房產(chǎn)都可以被銀行視作購買第一套房產(chǎn)，享受首付和利率優(yōu)惠。這些情況反映出，中央政府和地方政府的利益訴求并不完全一致，如果中央的政策不能及時跟上市場變化或可操作性不強(qiáng)，地方政府出臺的政策完全可能會搶跑，或與中央政策出現(xiàn)背離。

　　樓市政策執(zhí)行中出現(xiàn)的各種問題，正是房地產(chǎn)市場復(fù)雜性的體現(xiàn)。政府既要保障房屋成交量，使其成為財(cái)政收入的穩(wěn)定來源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；又要順應(yīng)民意，不能保護(hù)不合理的高房價，從而提高中低收入人群住房購買力，這二者之間如何保持平衡是一個難題。曾經(jīng)有評論指出，中央政府提振樓市的最有效一招，是認(rèn)可地方政府搶跑政策，提振本地樓市。但放任地方政府“搶跑”，其出臺的政策可能出現(xiàn)越權(quán)，即使沒有越權(quán)也未必能完全把握二者之間的平衡，因此，各級政府之間、政府各部門之間的溝通和協(xié)作仍需要進(jìn)一步深化。