那些造房的、賣房的、已經(jīng)買房的和將要買房的人們，在忐忑不安中迎來2009年，在春節(jié)的甜美歡愉中暫忘危機(jī)，然后在大年初七的爆竹喧囂中探出頭來，重新感受那久違的卻又曖昧不明的樓市氣味。

　　它像正月里的一絲輕風(fēng)，猶豫、遲疑，你說不清它是北風(fēng)逝去的背影，還是春風(fēng)的第一縷征兆。傳說中從2月1日起對存量房貸客戶實(shí)施七折利率優(yōu)惠的工商銀行(601398,股吧)，在幾天前又表示將“暫緩實(shí)施”；剛剛爆出的“重慶購房退稅政策被國務(wù)院叫?！笔录?，很可能又是一條假消息。美國的房價(jià)繼續(xù)向深淵里滑落，房價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)28個(gè)月下跌；和家園、西溪里和麗江公寓在春節(jié)期間仍然創(chuàng)造著銷售量；街頭巷尾和網(wǎng)絡(luò)上，2009年要買房和不買房的人仍然各執(zhí)一詞……

風(fēng)起于青萍之末，趨勢的形成往往出人意料。在這個(gè)一切都蠢蠢欲動(dòng)的季節(jié)里，學(xué)會(huì)觀察比倉促做判斷更有意義。

 

　　春節(jié)市場未陷冰凍房價(jià)調(diào)整悄然進(jìn)行

　　現(xiàn)象一：2008年全國房價(jià)出現(xiàn)近10年來的首次下跌

　　日前，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和中城聯(lián)盟聯(lián)合發(fā)起的REICO工作室發(fā)布年度報(bào)告。報(bào)告稱，2008年全國房價(jià)出現(xiàn)近10年來的首次下跌。報(bào)告顯示，2008年8月，70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)近10年來首次下跌，其跌幅逐月加大，房價(jià)下降城市的數(shù)量也在逐步增多。截至2008年12月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。去年12月份房價(jià)下跌之勢愈演愈烈，70個(gè)大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　該工作室研究人員認(rèn)為，由于已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價(jià)的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能會(huì)有利于房價(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)，而加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度等影響房價(jià)下行因素，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定因素將會(huì)大于房價(jià)下行因素，因此預(yù)計(jì)2009年下半年房價(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。

　　現(xiàn)象二：各城市購房者仍在等待時(shí)機(jī)

　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳樓市春節(jié)期間較為冷清，其中1月25日(大年三十)、26日以及27日、28日連續(xù)4天都是零成交，直到29日大年初四全市才成交新房2套，成交面積162平方米，成交均價(jià)8859元/平方米。

　　多數(shù)在售樓盤都推出了優(yōu)惠措施，例如贈(zèng)送電器大禮包、春節(jié)額外折扣、推出老帶新優(yōu)惠、推出特價(jià)單位、送物業(yè)管理費(fèi)用以及團(tuán)購優(yōu)惠等等。位于龍崗區(qū)布吉的英郡年華二期推出20套特價(jià)房，其中97平方米的三房售64萬元，春節(jié)期間購房者還可以返還3萬元現(xiàn)金。萬科旗下多個(gè)樓盤也推出了促銷措施。

　　另據(jù)重慶市國土房屋管理局相關(guān)信息顯示，春節(jié)期間重慶主城9個(gè)區(qū)縣交易量較低，成交價(jià)格同比也有所下降。不過，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶房地產(chǎn)在春節(jié)長假積累了許多持幣待購的“準(zhǔn)客戶”，節(jié)后將會(huì)迎來一個(gè)交易小高峰。2月1日當(dāng)日，重慶主城區(qū)共成交房屋150套，明顯多于前兩日的118套和63套。這些數(shù)據(jù)無疑為冷清的春節(jié)樓市注入了一絲暖意。

　　相比之下，成都房地產(chǎn)市場經(jīng)過地震和金融危機(jī)的雙重打擊后，卻在2008年12月出現(xiàn)成交量回暖。“5·12”汶川大地震是成都樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。成都的房價(jià)之前漲幅在全國比起來就不算大，現(xiàn)在每平方米降了1000-2000元，接近此前開發(fā)商拿地的成本，價(jià)再繼續(xù)下跌的空間已經(jīng)不大。2008年12月，成都一手住宅成交達(dá)6837套，市場成交量創(chuàng)2008年的第二個(gè)高點(diǎn)。有市場人士認(rèn)為，成都積壓了一年多的剛性需求開始釋放，2009年購房者中的誠意群體會(huì)明顯壯大。

　　現(xiàn)象三：美國大城市房價(jià)持續(xù)深跌

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾公司1月27日發(fā)布的凱斯-席勒系列房價(jià)指數(shù)顯示，受到經(jīng)濟(jì)衰退、信貸緊縮等因素影響，去年11月份美國大城市房屋價(jià)格繼續(xù)大幅下跌。

　　去年11月份的凱斯-席勒美國20個(gè)大城市房價(jià)指數(shù)較上年同期下跌18.2%，跌幅超過10月份的18%，為該指數(shù)編制以來的最大月度同比跌幅。截至當(dāng)月，該房價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)28個(gè)月下跌，較其2006年中高峰時(shí)跌去25%，回歸到2004年初的水平。

　　此外，凱斯-席勒美國10大城市房價(jià)指數(shù)去年11月份同比下跌19.1%，跌幅也為歷史之最。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國20個(gè)大城市中，有11個(gè)的房價(jià)跌幅創(chuàng)新高。鳳凰城、拉斯維加斯和舊金山的房價(jià)跌幅超過了30%。達(dá)拉斯房價(jià)跌幅最小，為3.3%。

　　現(xiàn)象四：杭州優(yōu)質(zhì)樓盤春節(jié)銷售不錯(cuò)

　　牛年春節(jié)長假期間，杭州樓市人氣較旺。但由于春節(jié)特殊的滯后效應(yīng)，暫時(shí)無法通過網(wǎng)上的成交量完全體現(xiàn)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，1月25日至31日七天，杭城樓市共成交新建商品房15套，預(yù)定12套；其中主城區(qū)共成交10套一手商品房。雖然新房日均成交量不足4套，但這一銷售業(yè)績已經(jīng)超過去年春節(jié)杭州商品房的銷量。

　　在銷售價(jià)格方面，開發(fā)商在目前的均價(jià)上，普遍采取小幅打折等優(yōu)惠措施。一些檔次定位較高，均價(jià)超過2萬元/平方米的樓盤，甚至還打出了“優(yōu)惠面議”的廣告。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭)商品房成交均價(jià)10788元/平方米，其中住宅成交均價(jià)11601元/平方米。二手房(不含濱江、之江、下沙)成交均價(jià)則在13000元/平方米左右。

　　其中，坤和·西溪里初五開張至今，短短幾天已經(jīng)有超過10套的預(yù)定，并有3套成交，連西溪里的銷售人員都感到喜出望外。西溪里的相關(guān)人員表示：“自從《非誠勿擾》上映后，客流量確實(shí)比原先更多，尤其是春節(jié)期間，許多市民以及外地游客利用假期前來一睹濕地真面目?！睋?jù)了解，西溪里一期的排屋隨著樣板房和濱河景觀帶的開放已經(jīng)快速售罄，而137平方米、178平方米的寬景公寓目前正成為新一輪的主力快速去化，最近預(yù)定的十多套就都是寬景公寓。坤和的另一個(gè)大盤和家園，至2009年新年假期結(jié)束(年初七)，和家園厚積薄發(fā)，在整個(gè)相對平淡的春節(jié)市場，和家園平均每天案場接待客戶30多批，成交近5000萬元，業(yè)績也相當(dāng)不錯(cuò)。另外，推出特別活動(dòng)的綠城·麗江公寓在春節(jié)期間也有9套預(yù)定。

 

救市成地方政府基調(diào)各部門步調(diào)錯(cuò)雜紛沓

　　措施一：大連房交會(huì)現(xiàn)場簽單可補(bǔ)貼房價(jià)

　　2009年1月16日-18日，大連市迎新春房屋交易大會(huì)隆重舉行。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，由于主辦方免除了參展單位的攤位費(fèi)，參展的企業(yè)和樓盤是歷年來最多的一次，不僅眾多主城區(qū)樓盤參展，郊區(qū)的樓盤也組團(tuán)參加，共有93家開發(fā)單位、101個(gè)樓盤參展。

此處房交會(huì)與歷屆的最大不同在于，房交會(huì)現(xiàn)場簽約可以享受房價(jià)優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼的雙重優(yōu)惠政策：購買90平方米以下普通商品住宅的按購房面積每平方米給予20元購房補(bǔ)貼，90平方米—144平方米的普通商品住宅每平方米給予15元購房補(bǔ)貼；對于房交會(huì)期間意向簽約并在規(guī)定期限內(nèi)簽訂購房合同、繳納首付款的市民，將在現(xiàn)金補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，按建筑面積每平方米再給予200元補(bǔ)貼，補(bǔ)貼款將在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)領(lǐng)取。這意味著，購房者若購買符合面積要求的商品房，最多每平方米可享受220元購房補(bǔ)貼。

　　措施二：北京為樓市送出“新春大禮包”

　　1月24日，也就是鼠年的大年二十九，北京市以“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的名義，推出救市15條新政。這份由北京市建委、地稅局等部門聯(lián)合下發(fā)的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實(shí)施意見》，以超乎想像力的力度，給予北京樓市以最大限度的政策松綁。除了“購房抵稅及入戶”外，此前多數(shù)樓市限制政策，均得到不同程度的放松及取消，特別是“取消限外及放松二套”的政策，更是在全國首開先河。地方第一輪救市過程，顯得頗為中庸的北京，這次可以用激進(jìn)來形容。

　　《意見》指出，開發(fā)商拿地由于資金困難不能按時(shí)付款的，可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期(延期最長不超過6個(gè)月)。該意見同時(shí)指出，“從今年1月1日起到12月31日，暫停執(zhí)行對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定?！?SPAN lang=EN-US>

　　《意見》還表示，“將在國家和相關(guān)部門指導(dǎo)下，落實(shí)住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于政策性住房建設(shè)和收購的試點(diǎn)工作?！边@在某種程度上意味著北京已確定將試點(diǎn)閑置公積金參建政策房。

　　措施三：重慶“購房退稅”疑云不散

　　重慶市政府2008年12月18日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步采取適應(yīng)性政策措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》，第七條為“刺激房產(chǎn)消費(fèi)”，“從2008年12月1日起，市內(nèi)購買住房的個(gè)人按揭貸款本息，可抵扣產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所得稅的地方提留部分?！睅滋烨埃瑐鞒觥皣鴦?wù)院叫停重慶市購房退稅政策”的報(bào)道。針對這一報(bào)道，前日，重慶市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)：該報(bào)道并不十分準(zhǔn)確。

　　有媒體報(bào)道說，重慶市相關(guān)部門日前收到國務(wù)院下發(fā)的一份緊急通知，要求該市暫停正在擬訂執(zhí)行細(xì)則的“購房退個(gè)稅”政策。通知叫?！百彿客藗€(gè)稅”政策的原因是，該操作的“性質(zhì)無法界定”，相關(guān)操作需要等待進(jìn)一步認(rèn)定。

　　對此，重慶市財(cái)政局辦公室和重慶市政府新聞辦，指出此消息有些地方不太準(zhǔn)確，計(jì)劃于近期將召開新聞發(fā)布會(huì)，對此事來龍去脈一一說明。就購房退稅政策一事，重慶市財(cái)政局表示，近期將派人赴京匯報(bào)。對于該政策是否會(huì)就此作罷，財(cái)政局稱，并沒有接到這方面的要求?！　?SPAN lang=EN-US>