《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》公布后，恰逢歲末年初，各地兩會相繼召開，房地產(chǎn)相關(guān)問題成為代表委員關(guān)注的焦點，相信類似的討論也會在3月全國兩會上繼續(xù)出現(xiàn)。近期相關(guān)政策和各方討論，無不涉及保障房和商品房兩個市場。筆者認(rèn)為，只有厘清并處理好兩個市場的關(guān)系，各項政策才更加有的放矢，效果才能立竿見影。

首先，保障房和商品房市場有顯著區(qū)別。經(jīng)濟(jì)理論表明，根據(jù)消費時是否具有排他性和競爭性特點，商品分為公共物品和私人物品。非競爭性是一個人消費不能排除他人對同一產(chǎn)品的消費；非排他性是產(chǎn)品一經(jīng)提供，不能排除任何人的消費。

　　保障房特別是廉租房作為旨在滿足中低收入群眾基本居住需要的特殊房產(chǎn)，雖然具有消費的競爭性，但具有一定的非排他性，即一旦建設(shè)了保障房，很難排除任何一個中低收入者的消費，甚至收入水平較高的也難以排除。這就意味著保障房僅靠價格機制和市場力量不能足量提供，需要政府以適當(dāng)方式參與生產(chǎn)；相反，商品房則基本是完整意義上的私人產(chǎn)品，可以靠價格機制和市場力量完整提供，政府在其中的作用在于規(guī)范市場秩序、提供市場信息、提供相關(guān)服務(wù)等。實踐發(fā)展也證明了上述理論分析。我國經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房因利潤空間小很少有企業(yè)主動開發(fā)，有些地方政府因財政利益不足而缺乏主動性。相反，商品房建設(shè)在利潤驅(qū)動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就能源源不斷地提供?？傊?，保障房和商品房分屬公共物品和私人物品，性質(zhì)上有顯著區(qū)別。

　　其次，保障房和商品房市場在宏觀調(diào)控中意義重大。保障房市場發(fā)展在宏觀調(diào)控中既有社會意義又有經(jīng)濟(jì)意義。社會意義在于，保障房建設(shè)是民生工程，關(guān)系到大量城鎮(zhèn)低收入者的基本居住利益，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下保持社會穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)。經(jīng)濟(jì)意義首先在于，保障房建設(shè)資金的投入將直接從投資角度拉動內(nèi)需，從而拉動國民經(jīng)濟(jì)；其次，大量城鎮(zhèn)中低收入者一旦住房有了保障，用于住房以外的消費支出必將增加，從消費角度拉動內(nèi)需，從而拉動國民經(jīng)濟(jì)。

　　商品房市場發(fā)展的意義首先在于作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有利于遏制宏觀經(jīng)濟(jì)下滑過快趨勢，房地產(chǎn)投資擴大直接增加投資需求，帶動上游原材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展；其次，商品房市場發(fā)展有利于優(yōu)化土地等要素的資源配置，從而有效地保護(hù)珍貴的土地資源；再次，商品房市場發(fā)展能繁榮市場、滿足多樣化需求，從而為“保增長”做出貢獻(xiàn)。所以，調(diào)控房地產(chǎn)市場要保證保障房和商品房兩個市場的健康發(fā)展。

　　再次，應(yīng)找到兩個市場之間的最佳連接點。理論上，準(zhǔn)公共物品可以由政府提供，也可以由私人參與，從我國的保障性住房特點看，僅靠市場機制難以足量提供,但在當(dāng)前我國財權(quán)與事權(quán)不完全對稱的財稅體制和關(guān)注GDP的考核機制下，僅靠政府也不現(xiàn)實。解決保障性住房建設(shè)問題，較為現(xiàn)實的方案應(yīng)該是：政府和市場合作，實行包括補助津貼、優(yōu)惠貸款、無償贈款、減免稅收、直接投資、條件配建等形式的“經(jīng)濟(jì)資助”。這其中大部分形式是發(fā)達(dá)國家在公共物品提供實踐中的成功經(jīng)驗。

　　需要指出的是，“條件配建”是根據(jù)我國實際情況提出的，指商品房建設(shè)中對于主動配建保障房的企業(yè)或項目，政府應(yīng)設(shè)計恰當(dāng)?shù)募罴s束制度。如規(guī)定在商品房開發(fā)中，對主動配建保障性住房的企業(yè)或項目，國土、建設(shè)、財稅、銀行等應(yīng)在拿地價格、施工核準(zhǔn)、稅收、貸款利率、還款期限上給予優(yōu)惠。當(dāng)然，約束應(yīng)與激勵并舉。承諾配建保障房的企業(yè)或項目相關(guān)信息要實現(xiàn)部門共享，只有完整履約的企業(yè)或項目，才能真正享受政策優(yōu)惠，對于騙取優(yōu)惠政策或部分履約的企業(yè)或項目，要根據(jù)情況給予懲罰，如補交優(yōu)惠款項、限制開工、限制上市、取消企業(yè)資質(zhì)等。

　　最后，保障房解決了由誰建的問題，還面臨著怎樣分配的問題。社會各界對過去的很多保障房頗有微詞，是因為保障房沒成為保障中低收入者基本居住需求的消費品，卻成了很多人的投資品。究其原因，戶型大、交易條件限制不嚴(yán)格、廉租房少使得保障房投資價值大增。設(shè)想，如果所有保障房都是50平方米以下的廉租房，不允許買賣，還有誰會去打投資保障房的算盤呢？相信只有那些真正需要廉租房的人才愿意選擇長期居住。實際上，完整的保障房建設(shè)制度設(shè)計，很大程度上解決了分配對象甄別難的問題。換言之，只要在戶型、交易條件等方面作出明確、嚴(yán)格且可操作性強的限制，剩下的工作就是足量供給保障房了，至于遴選分配對象，大可不必費腦筋。