近期，退出機制成為北京、上海、山東等地討論經(jīng)濟適用房政策時的要點。經(jīng)濟適用房是政府為保障中低收入群體“居無憂”的一項福利性舉措。只要把好“入門關”，讓經(jīng)適房給予真正符合住房補貼要求的中低收入市民就行了，它為什么還要建立科學的退出機制呢？

　　1994年我國出臺的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》，將經(jīng)濟適用房定義為，由相關部門向中低收入家庭住房困難戶提供按照國家住房建設標準而建設的、以建設成本為基礎確定價格的普通住房。1998年，國務院出臺《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，提出針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。此后10年間，我國住房政策不斷完善、充實。其中，經(jīng)濟適用房政策設計的初衷，始終是解決中低收入家庭的住房需求問題，具有明確的社會保障屬性。

要很好地實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的社會屬性，避免出現(xiàn)產權不清晰、富人入住經(jīng)適房、“投資”經(jīng)適房等種種問題，不僅需要設置嚴格的“入門”審核機制，還要建立起嚴密的退出機制。一般來說，受助購房者在以下三種情況下會退出經(jīng)適房的使用：一是其家庭收入向上浮動，不再符合受助標準；二是經(jīng)濟適用住房受助者仍符合標準，但家庭收入向下浮動而致使其無力承擔住房日常開支的情況下退出使用，這可改為申請政府的廉租房；三是因家庭遷徙或工作調動、學習及其他原因而自愿退出。

　　在退出機制完善的情況下，出現(xiàn)這三種情況時，就可以使經(jīng)濟適用房不斷“回流”到政府手中，以用于統(tǒng)籌社會保障性住房的房源與保障政策的正常運行，滿足更多中低收入家庭的基本住房需求。此外，退出機制在實質上收回了先前賦予購房者的產權，這可以剔除現(xiàn)行政策中經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟特性，尤其是投資的功能，因此可以有效地減少經(jīng)濟適用房領域的“炒房”現(xiàn)象，進而從房源數(shù)量上保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求。

　　基于此，我國很多省市認識到退出機制的重要性。以北京為例。2006年，在北京市規(guī)委公布的規(guī)劃征求意見稿中，首次提出經(jīng)濟適用房的“內循環(huán)”一詞，即“經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購”。此后，該政策進行了適度調整。建立“內循環(huán)”的流轉模式旨在解決兩個問題：一是確保有限的保障性住房能有效覆蓋到低收入家庭，滿足低收入家庭的基本住房需要，使得住房保障目標更加明確；二是從制度上解決經(jīng)濟適用房的收益問題，制止違規(guī)購買和謀取不正當利益行為。這些都是各地在這方面所作的有益嘗試。

　　總的來說，經(jīng)濟適用房退出機制的有效設置，是有效保障經(jīng)濟適用房社會性質的重要組成部分。其意義主要表現(xiàn)在：

　　首先，退出機制將有效地解決經(jīng)濟適用房的產權問題，從制度上保證經(jīng)濟適用房的社會保障功能。由于經(jīng)濟適用房政策的制定與執(zhí)行還不夠完善、產權和權益分配不清，受助家庭缺乏依法退出的機制，這一定程度上會削弱經(jīng)濟適用房的住房保障功能。例如，二手經(jīng)適房的上市出售，往往會參考周邊商品房的價格，因此一旦出售，該套二手經(jīng)適房實際上就從保障性住房市場，流向了商品房市場。從宏觀上看，這會導致經(jīng)濟適用房存量的減少。在當前經(jīng)濟適用房供給不足、供求矛盾突出的背景下，這必然會進一步消耗政府有限的財力，進一步加大經(jīng)濟適用房的供求矛盾。由此造成，實踐中基本上是一套經(jīng)濟適用房，只能解決一戶中低收入家庭的住房困難。因此，對經(jīng)濟適用住房探索建立退出機制，就是要在本質上適應目前經(jīng)濟適用房的共有產權特征，建立完善的經(jīng)濟適用房退出機制。這既有利于保護受助家庭以及國家的產權權益，也可以有效地實現(xiàn)經(jīng)濟適用房的循環(huán)使用，使有限的經(jīng)濟適用房資源，能夠合理地被用于政府保障低收入家庭的基本住房需求。一定意義上說，退出機制不僅是原居住者退出的機制，也是經(jīng)濟適用房退出市場的機制。

　　其次，退出制度有助于經(jīng)濟適用房政策由經(jīng)濟政策向社會政策的回歸，有利于政府應對住房領域日益復雜化的社會問題。從政策設計特征上看，經(jīng)濟適用房的立足點主要是社會保障性的。因此，它主要是一項社會政策，而不是經(jīng)濟政策。而目前經(jīng)濟適用房制度存在著這樣的困境：一方面，房地產業(yè)自1998年以來成為我國新的經(jīng)濟增長點，在這個背景下，住宅成為一種極具增值能力的資本品，在市場經(jīng)濟尚不發(fā)達、不完善的國家更是如此，即在市場住宅總量較低的情況下，住宅極易成為投資交易甚至投機交易的對象；另一方面，關于住房的社會保障政策，則始終強調經(jīng)濟適用房的社會保障地位。在此情形下，就容易出現(xiàn)經(jīng)濟適用房經(jīng)濟性與社會性的矛盾。也就是說，如果經(jīng)濟適用房的退出機制不完善，那么，經(jīng)濟適用房的所有者就容易在房地產市場中成為交易主體并從中獲利，造成經(jīng)濟適用房社會功能的缺失。通過建立退出機制，就可以將市場化的住房供應體系與多元化、多層次的住房保障體系區(qū)分開來，并保證經(jīng)濟適用房的政策目標由“政策性商品房”向“保障類住房”過渡，從而在制度上剝離現(xiàn)行住房政策中的經(jīng)濟特性，使經(jīng)濟適用房制度回歸其社會政策目標，從根本上達到經(jīng)濟適用房的社會保障性和社會公平性。