地產(chǎn)振興規(guī)劃待出臺(tái)

　　為了刺激經(jīng)濟(jì)，國(guó)務(wù)院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，裝備制造業(yè)已經(jīng)定稿，造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計(jì)在春節(jié)后紛紛出臺(tái)。在已出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，都提出要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的重組，發(fā)揮大集團(tuán)的帶動(dòng)效應(yīng)，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力。值得一提的是，在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，除了對(duì)1.6升及以下排量乘用車(chē)減按5%征收車(chē)輛購(gòu)置稅外，還安排了50億元財(cái)政資金，對(duì)農(nóng)民報(bào)廢三輪汽車(chē)和低速貨車(chē)換購(gòu)輕型載貨車(chē)以及購(gòu)買(mǎi)1.3升以下排量的微型客車(chē)，給予一次性財(cái)政補(bǔ)貼。這是落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需的具體、有效措施，將極大地促進(jìn)農(nóng)村、小城鎮(zhèn)對(duì)小排量汽車(chē)的消費(fèi)。

但就拉動(dòng)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)的力度而言，要數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)最大。在當(dāng)前內(nèi)憂(yōu)外患的情況下，亟需出臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“火車(chē)頭”，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，輻射范圍廣，帶動(dòng)系數(shù)大，它的發(fā)展將極大地促進(jìn)建筑施工、建材、金融保險(xiǎn)、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)前幾輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。特別自1998年以來(lái)，我國(guó)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，取消了城鎮(zhèn)居民福利分房，從而大大釋放了居民住房需求，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快增長(zhǎng)。

　　自2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，價(jià)格下降，成交量萎靡，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，這也使相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力甚至是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。2007年我國(guó)人均收入已超過(guò)2000美元，對(duì)住房的需求還很大，當(dāng)前正是需要這個(gè)行業(yè)來(lái)帶動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走出低谷的時(shí)候。

　　沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的振興，當(dāng)前各個(gè)產(chǎn)業(yè)的振興可能會(huì)落空。即便出臺(tái)了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，普遍預(yù)期未來(lái)兩三年中汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量增長(zhǎng)10%左右，對(duì)鋼鐵、石化、輕工、有色金屬、電子信息等行業(yè)的拉動(dòng)作用也不是很大。汽車(chē)是大宗易耗品，在許多人基本的住房消費(fèi)需求還沒(méi)有滿(mǎn)足之前，對(duì)汽車(chē)產(chǎn)品的消費(fèi)相對(duì)比較謹(jǐn)慎。

　　安居才能樂(lè)業(yè)，住房是老百姓最大、最樂(lè)意首先考慮的投資和消費(fèi)，這樣一個(gè)大的行業(yè)低迷萎靡不振的話(huà)，談?wù)衽d鋼鐵、石化行業(yè)不大可能，這是市場(chǎng)很多人看淡10大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的原因。沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的振興，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不可能真正走出底部。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)是最能有效拉動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的領(lǐng)域，為了刺激經(jīng)濟(jì)，需要活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　可嘗試發(fā)放住房消費(fèi)券

　　在4萬(wàn)億元投資中，政府已經(jīng)安排了9000億元的保障性住房計(jì)劃。如何用好這9000億元，應(yīng)該是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的應(yīng)有內(nèi)容。如果用好了，既刺激了消費(fèi)，又活躍了市場(chǎng)，對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走出低谷將發(fā)揮出更大的作用。在筆者看來(lái)，9000億元有以下四種用法：

　　第一種用法，政府直接投資9000億元，新建樓盤(pán)。從市場(chǎng)供求總量的角度來(lái)看，如果9000億元保障性住房得以實(shí)施，相當(dāng)于未來(lái)三年保障性住房占新增供應(yīng)量的20%以上。這將極大地拉低當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，居民關(guān)注的焦點(diǎn)是政府建設(shè)的保障性住房，商品住宅市場(chǎng)成交量將萎靡，社會(huì)新開(kāi)工項(xiàng)目較少，開(kāi)發(fā)商將怨聲載道。

　　國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保障性住房的建設(shè)需要吸取香港1997年的教訓(xùn)。當(dāng)年，特區(qū)政府提出為香港中低收入者建85000套保障房，被認(rèn)為是香港樓市崩盤(pán)的導(dǎo)火索，樓價(jià)直跌60%，從而引發(fā)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步惡化。因此，有理由相信，如果我國(guó)政府自建9000億元保障性住房，將對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，極有可能將好事辦成壞事，起不到刺激宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期效果。

　　第二種用法，政府以9000億元的資金，購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前市場(chǎng)上的控制商品房，作為保障性住房。2008年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.9億平方米，同比下降18.3%；而截至11月末，全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。當(dāng)前全社會(huì)商品房空置比例大大超出了合理的水平。政府拿出部分資金以一定的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)部分空置房用以保障性住房，不僅可以消化部分存量，幫企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，還可以較快地將保障性住房計(jì)劃付諸實(shí)踐，有效地緩解社會(huì)矛盾。

　　重慶市、南京市、上海市，政府已或明或暗地拿出財(cái)政資金入市，“采購(gòu)”空置房。當(dāng)前社會(huì)輿論對(duì)此褒貶不一。本文認(rèn)為，既然將汽車(chē)、辦公設(shè)備等納入到了政府采購(gòu)范疇，完全可以將住房納入到采購(gòu)范圍。政府沒(méi)有必要建廠(chǎng)自產(chǎn)汽車(chē)、辦公設(shè)備，更沒(méi)有必要自建住房，社會(huì)各有分工，只要信息透明，完全可以將采購(gòu)范圍擴(kuò)大。

　　第三種用法，抵扣購(gòu)房者以往所繳稅費(fèi)，累計(jì)9000億元。在未來(lái)一段時(shí)間中可以規(guī)定購(gòu)房者能夠?qū)⒁郧八坏亩愘M(fèi)抵消。稅收取之于民，還之于民，平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，需要進(jìn)行反周期操作。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、居民收入下降的情況下，需要降低稅率，甚至將以前年度所交的稅費(fèi)返還給納稅人。

　　1998年樓市低迷之時(shí)，上海率先出臺(tái)了個(gè)人購(gòu)房可享受所得稅抵扣政策，購(gòu)房者在5年時(shí)間內(nèi)每年可退上年度每月工資薪資、獎(jiǎng)金等所得而繳納的個(gè)人所得稅。這一政策在當(dāng)時(shí)被廣泛認(rèn)為促成了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖。收入越高的階層，退稅就越多，這將大大促進(jìn)改善型住房的消費(fèi)。由于中低收入群體退稅金額較少，在具體執(zhí)行時(shí)，可研究不同退稅比例，采取退稅和補(bǔ)貼相結(jié)合的方式進(jìn)行。

　　第四種用法，將9000億元以住房消費(fèi)券的形式發(fā)給符合條件的購(gòu)房者，要求在未來(lái)兩到五年內(nèi)消費(fèi)完畢。發(fā)放消費(fèi)券，比直接發(fā)放現(xiàn)金刺激經(jīng)濟(jì)更為有效、直接。如果發(fā)放現(xiàn)金，很大一部分被儲(chǔ)存起來(lái)，而消費(fèi)券則有使用條件、時(shí)間等方面的限制。在最近的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)臺(tái)灣省、杭州、成都等地區(qū)發(fā)放了規(guī)模不等的消費(fèi)券。

　　政府時(shí)常采用補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)居民消費(fèi)，可以認(rèn)為這是消費(fèi)券的一種形式。例如在當(dāng)前家電下鄉(xiāng)活動(dòng)中，農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)家電將獲得政府按產(chǎn)品價(jià)格13%給予財(cái)政資金補(bǔ)貼，家電品種由彩電、冰箱、洗衣機(jī)和手機(jī)“四大件”擴(kuò)大到“六大件”，整個(gè)活動(dòng)搞得紅紅火火。在汽車(chē)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中，政府也安排了50億元的財(cái)政補(bǔ)貼資金。希望在不遠(yuǎn)的將來(lái)，能夠?qū)⒆》肯M(fèi)也納入到政府補(bǔ)貼范疇。盡管當(dāng)前居民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，也獲得了政府的某種補(bǔ)貼，但這種補(bǔ)貼的覆蓋面不是很大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激效果也不明顯，需要擴(kuò)大受益群體。

 

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題始終是個(gè)社會(huì)問(wèn)題

　　以上四種方案，第一種效果最差，第四種效果最好。在實(shí)際操作中，我們需要避免出現(xiàn)最差情況，爭(zhēng)取最好情況的出現(xiàn)，考慮對(duì)社會(huì)資金的效應(yīng)是拉動(dòng)而不是擠出?？梢跃C合使用以上各種方案，適當(dāng)更傾向于第二、三、四種方案。除此以外，還應(yīng)該提高市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期。首先推行按照住房套內(nèi)面積銷(xiāo)售的辦法，加強(qiáng)市場(chǎng)信息公示；其次是減免購(gòu)房契稅，鼓勵(lì)銀行下調(diào)購(gòu)房者首付款比例，提供優(yōu)惠貸款利率；第三是放開(kāi)二套房貸政策，支持改善性和投資型購(gòu)房需求。更為重要的一點(diǎn)是，大力發(fā)展二手房交易市場(chǎng)，構(gòu)建多層次的住房市場(chǎng)。

　　許多人認(rèn)為目前階段房?jī)r(jià)太高，需要擠干泡沫后才可以著手進(jìn)行產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。房?jī)r(jià)問(wèn)題始終是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，沒(méi)有房子的人始終會(huì)抱怨房?jī)r(jià)高。任何社會(huì)、國(guó)家總會(huì)存在一批沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房的人，他們需要租房，甚至更需要政府提供經(jīng)濟(jì)保障性住房。收入房?jī)r(jià)比、租售價(jià)格比是多少，房地產(chǎn)價(jià)格算是沒(méi)有泡沫，難以給出一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)社會(huì)上的大量失業(yè)、經(jīng)濟(jì)較大程度的下滑，政府需要對(duì)房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)乘數(shù)大的領(lǐng)域有所為，不能聽(tīng)之任之。既然10大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)并將出臺(tái)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，為了使它們付諸實(shí)際、取得預(yù)期效果，就需要有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；既然已經(jīng)出臺(tái)了9000億元保障性住房計(jì)劃，就需要考慮如何有效地安排這一計(jì)劃。名稱(chēng)叫不叫房地產(chǎn)振興規(guī)劃是其次，關(guān)鍵是在于行動(dòng)。