基于“居者有其屋”的美好理念，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在十多年來(lái)受到異常的關(guān)注。但如果回顧房地產(chǎn)十余年來(lái)的發(fā)展，刪繁就簡(jiǎn)，我們可以從萬(wàn)千因素中抽個(gè)縷絲，構(gòu)成一個(gè)基本的分析框架。

　　下一步，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，取決于能否過(guò)國(guó)際和國(guó)內(nèi)的三道體制坎。事實(shí)上，這幾道坎所牽扯問題正在以不同形式表現(xiàn)出來(lái)，無(wú)一不是當(dāng)前社會(huì)討論的熱點(diǎn)。

 

避免重蹈美國(guó)同行覆轍

　　這場(chǎng)世紀(jì)性的大危機(jī)，不僅僅是美國(guó)次貸產(chǎn)品創(chuàng)新及監(jiān)管失利這個(gè)原因可以解釋的。它根源于深層次的全球經(jīng)濟(jì)秩序失衡。從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)上，這場(chǎng)危機(jī)有可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，能否避免美國(guó)同行的覆轍，先活下來(lái)，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。有兩個(gè)方面的問題值得高度關(guān)注。一方面，企業(yè)自身的彈性問題。企業(yè)要在這場(chǎng)危機(jī)中活下來(lái)，最簡(jiǎn)單的工具就是使房地產(chǎn)價(jià)格有充分的彈性。有較高彈性，主動(dòng)調(diào)價(jià)的企業(yè)，一定會(huì)率先走出困境；而拒絕彈性，甚至作出與趨勢(shì)相反預(yù)期的企業(yè)，可能面臨的問題會(huì)更多。

　　另一方面，如果當(dāng)前的全球發(fā)展模式不做實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，這種周期性的危機(jī)將會(huì)必然發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展將受到嚴(yán)重沖擊。

 

　　土地供應(yīng)壟斷弊端扼喉

　　透過(guò)紛雜的現(xiàn)象，我們看到，房地產(chǎn)行業(yè)所有問題的根源在于市場(chǎng)化不足。作出這點(diǎn)判斷，大部分人，尤其是房地產(chǎn)商可能不同意。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)，甚至過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。但事實(shí)上，我們只要看一看房地產(chǎn)行業(yè)賴以生存和發(fā)展的土地制度，就可以得出房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化不足這個(gè)結(jié)論。

　　我國(guó)的土地要素市場(chǎng)化程度是明顯不足的。在現(xiàn)行的財(cái)稅體制下，地方政府把土地作為第二財(cái)政，嚴(yán)格控制著土地的供給量。進(jìn)入市場(chǎng)招、拍、掛的土地，事實(shí)上經(jīng)過(guò)了行政權(quán)力的梳理。另一方面，農(nóng)村土地制度改革，尤其是宅基地制度嚴(yán)重缺失，使土地作為要素的功能受到嚴(yán)重制約。因此，房地產(chǎn)行業(yè)，在某個(gè)領(lǐng)域是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較充分的行業(yè)；但從全行業(yè)看，房地產(chǎn)行業(yè)問題根源在于市場(chǎng)化不足。我們可以合理預(yù)期，如果當(dāng)前中央地方財(cái)稅關(guān)系不做實(shí)質(zhì)性調(diào)整，如果地方財(cái)政合法增收手段（如發(fā)行地方債）仍然被禁止，那么土地供給一定是壟斷出讓，地方政府一定會(huì)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)；我們反復(fù)爭(zhēng)論的問題一定會(huì)再次出現(xiàn)。

 

　　體制問題制約行業(yè)發(fā)展

　　美國(guó)次貸危機(jī)的根源，在于美國(guó)政府希望用市場(chǎng)化的手段來(lái)解決保障性住房問題。

　　從中國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，政府需要在兩方面有重大的改進(jìn)。

　　一是需要盡量少地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)；不少地方政府的救市，在很大程度上是逆市場(chǎng)趨勢(shì)的一種作為，更多地是“一廂情愿”；政府更需要把完善房地產(chǎn)市場(chǎng)作為本職；二是，采取有效措施加大保障性住房供給。目前政策主調(diào)已定，關(guān)鍵是技術(shù)性的方案需要盡快出臺(tái)。否則，短期內(nèi)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面預(yù)期。

　　在這幾道坎中，我們可以明顯地看到，體制問題是制約房地產(chǎn)發(fā)展的核心。在這個(gè)背景下，除了房地產(chǎn)企業(yè)自己的主動(dòng)調(diào)整外，體制改革是更為重要的因素。聯(lián)系上網(wǎng)上最近動(dòng)作比較大的“反高房?jī)r(jià)聯(lián)盟”中的某些判斷和結(jié)論，在我看來(lái)，是“只反貪官不反皇上”的做法。不打破體制掣肘，不僅房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到嚴(yán)重影響，而且會(huì)距離實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”越來(lái)越遠(yuǎn)。