雖然房地產(chǎn)投資已經(jīng)占中國(guó)固定資產(chǎn)總投資額的1/3，但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是靠投資拉動(dòng)的，而是靠改革拉動(dòng)的。

 

　　地產(chǎn)商最怕土地市場(chǎng)放開

　　目前的房地產(chǎn)政策仍然是由政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，土地仍然只有20年-70年不等的使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，導(dǎo)致所謂的不動(dòng)產(chǎn)無法形成可以繼承的財(cái)富。即使這樣，1998年以來，房地產(chǎn)的火爆仍然支撐了中國(guó)經(jīng)濟(jì)10年高速增長(zhǎng)。

所以，房地產(chǎn)自然成了中國(guó)生產(chǎn)富豪最多的行業(yè)。

　　要問現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)商最怕什么，他們既不怕找不到資金，也不怕房子賣得不好，甚至不怕老百姓罵。他們真正怕的，是壟斷被打破，市場(chǎng)突然放開。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在囿于政策不能入市的農(nóng)村土地，就有4億畝之巨?，F(xiàn)在農(nóng)地入市已經(jīng)在個(gè)別省市進(jìn)行試點(diǎn)，看來全面鋪開只是時(shí)間問題。

　　但是，由于體制原因，地方政府財(cái)政收入絕大部分被捆綁在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入上，地方政府有意無意地充當(dāng)了房地產(chǎn)商托市的合謀者，保護(hù)房地產(chǎn)商、阻止房地產(chǎn)降價(jià)，就是保護(hù)地方政府的錢袋子。

 

　　SOHO窮得只剩下錢

　　所以，這個(gè)市場(chǎng)看起來一片亂象，既有王石率先“撤退”全線降價(jià)，也有更多房地產(chǎn)商咬緊牙關(guān)就是不肯降價(jià)；既有富力地產(chǎn)“回歸”A股功虧一簣、恒大地產(chǎn)上市未果裸奔的倉(cāng)皇，也有潘石屹“確保開工和建設(shè)速度不變”的自信。外資在中國(guó)市場(chǎng)也是舉棋不定，摩根和高盛大舉拋售上海物業(yè)，馬來西亞首富郭鶴年更狠，寧愿讓旗下的嘉里建設(shè)（00683，HK）和香格里拉（00069，HK）向唐山政府支付2390萬港元的退地罰金，也要堅(jiān)決退地。舉目望去，到處是持幣待購(gòu)的消費(fèi)者，到處是急于回款的房地產(chǎn)商，到處是三國(guó)混戰(zhàn)到赤壁之下時(shí)的危機(jī)四伏、人喊馬嘶。但實(shí)際上，未來的脈絡(luò)非常清晰—只要一級(jí)市場(chǎng)一天不放開，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能是一個(gè)真正的市場(chǎng)。1998年開始將所有的城市居民住房趕進(jìn)商品房市場(chǎng)，而至今政府卻還在拼命擠壓土地出讓市場(chǎng)，畸高的房?jī)r(jià)，畸形的供求關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么亂也崩不了盤。

　　正是看到這一點(diǎn)，眼光獨(dú)特的萬科早在去年下半年就斷然全線降價(jià)，迅速回籠資金，停止買地，現(xiàn)在它手握170多億現(xiàn)金；在富力、恒大等同行為錢所困裸體狂奔的時(shí)候，保持了充分的體力，并且其市場(chǎng)占有率還不斷上升，該公司還將伺機(jī)在風(fēng)聲稍息后對(duì)同行展開并購(gòu)。眼下萬科看起來手里土地儲(chǔ)備并不多，迅速降價(jià)銷售也降低了毛利率，可是，現(xiàn)金為王。一向跟王石過從甚密的SOHO中國(guó)老板潘石屹也選擇了自保，如果說萬科凈負(fù)債為22.9%，已經(jīng)很健康的話，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率則是驚人的-80%！可以說，這是一家窮得只剩下錢的好公司。

 

　　央企或成托拉斯

　　當(dāng)然，萬科并不狠，它的選擇只是出于自保；真正狠的是“中”字頭的房地產(chǎn)公司，如保利地產(chǎn)(600048,股吧)、中糧地產(chǎn)(000031,股吧)、招商地產(chǎn)(000024,股吧)等，在這個(gè)寒冬里，不是勝者為王，而是“剩者為王”，受深厚背景所賜，它們也將在2009年的遍地狼藉中迅速提高市場(chǎng)占有率，不排除其對(duì)同行公司和項(xiàng)目的收購(gòu)。

　　如果地方政府的財(cái)政結(jié)構(gòu)無法調(diào)整，如果政府仍然壟斷市場(chǎng)資源，很可能的后果是，一大批民營(yíng)房地產(chǎn)商資金鏈斷掉或被并購(gòu)，少數(shù)中字頭房地產(chǎn)商開始掌握更多資源和市場(chǎng)，形成類似托拉斯的壟斷組織，房?jī)r(jià)將更加無法調(diào)控。

　　也就是說，如果沒有改革土地壟斷制度，2009年在中國(guó)大地上將發(fā)生的，只是房地產(chǎn)商之間幾家歡樂幾家愁的事情，而中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，還有50年的行情可以期待。