2008年中國(guó)樓市確立了拐點(diǎn),以房產(chǎn)商為首的很多人指望銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸的限制全面解禁,以挽救樓市頹勢(shì)。但筆者認(rèn)為,即使二套房貸解禁,也難治樓市沉疴。

　　自1998年以來(lái),中國(guó)樓市形成了一個(gè)長(zhǎng)期的牛市,價(jià)格不斷上漲。銀行個(gè)人購(gòu)房貸款也從無(wú)到有,并經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”。從1998年到2008年,銀行發(fā)放的個(gè)人購(gòu)房貸款增加了70多倍。而自2007年9月系列實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),房?jī)r(jià)遭遇拐點(diǎn),原來(lái)的上漲預(yù)期變成了下跌預(yù)期。

不管是股市還是樓市,追漲殺跌是普遍的市場(chǎng)行為。在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期下,即使二套房貸全面解禁,購(gòu)房人就會(huì)僅僅因?yàn)槭赘逗屠式档投x擇購(gòu)房嗎？看看現(xiàn)在的美國(guó),利率已經(jīng)從5.25%大幅降低到0.25%,購(gòu)房人的利息負(fù)擔(dān)大大降低,可是房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量一直在跌。再看看日本,當(dāng)年樓市泡沫破滅之后,日本央行最終實(shí)行了零利率,同樣無(wú)法阻止樓市持續(xù)下跌14年,跌幅近70%。只有二套房貸利率減少的利息成本足以彌補(bǔ)預(yù)期中房?jī)r(jià)下跌造成的損失,改善型住房需求者或炒房人才可能選擇購(gòu)房。問(wèn)題是,二套房貸解禁后,他們同樣可以選擇等到房?jī)r(jià)下跌后,再以解禁后的優(yōu)惠政策購(gòu)房。

　　另一方面,出于控制銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,也不能解禁二套房貸的限制。在香港1997年之后房?jī)r(jià)下跌65%的過(guò)程中,房貸不良率最高也只上升到不到1.4%的水平,而目前內(nèi)地房?jī)r(jià)還未明顯下跌,不少銀行房貸的不良率就已經(jīng)達(dá)到了這一水平。

　　目前樓市的根本矛盾是價(jià)格超過(guò)了正常的收入水平。因此,房?jī)r(jià)不跌,樓市不恢復(fù)理性,二套房貸即使解禁,銀行購(gòu)房貸款10年增加70多倍的情況也不會(huì)再現(xiàn)。把前幾年的樓市成交量當(dāng)成正常需求,如同把2006年、2007年股市成交量當(dāng)成正常成交量一樣荒唐。