受政策和部分地區(qū)房價大幅下降的影響,11月,商品房成交量環(huán)比增長0.53%。新開工面積相對快于銷售面積的環(huán)比增長,導致商品房庫存去化周期上升,商品房庫存仍處在08年高位。貨幣政策松動,11月國內(nèi)貸款環(huán)比增長14.47%;另外,個人按揭貸款增長和外資的流入緩解開發(fā)商資金壓力。土地購置面積的下降以及09年有可能資源整合的力度進一步加大,因此09年下半年新增商品房供給將下降。

 

政策效果還看地方政府細則

　　11月基本沒有重大政策出臺,而降息108個基點,使城鎮(zhèn)居民購房能力提高13.62%,相當于房價下降11.99%。而隨著宏觀經(jīng)濟的逐步放緩,消費受到影響逐步顯現(xiàn),對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策仍會出臺,有可能進一步出臺針對一手房方面的稅收優(yōu)惠,而政策的效果將受到地方政府出臺的政策細則的影響。

 

　　　看好房地產(chǎn)市場

　　政策效應逐漸顯現(xiàn)。在中央政府政策的指引下,未來將會有更多的地方政府出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策。而商品住宅供給的減緩,庫存壓力的下降,市場供求結(jié)構(gòu)矛盾的緩解以及針對剛性需求產(chǎn)品的推出,市場預期仍將有所好轉(zhuǎn)。看好房地產(chǎn)市場。

　　公司推薦:萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn) (000024,股吧)1.商品房庫存維持高位,貸款有所松動

　　1.1 11月商品房成交量環(huán)比增長0.53%

　　08年前11月銷售面積同比下降18.3%,自3月以來下降幅度逐月放大。但11月單月銷售面積環(huán)比增長率為0.53%。11月銷售面積的反彈,原因在于,首先,降息、稅收優(yōu)惠等政策刺激;其次,由于10月22日財政新政的出臺導致10月份部分成交量延遲到11月份實現(xiàn);再次,部分地區(qū)房價下降幅度提高;第四,政策部分緩解供求結(jié)構(gòu)矛盾。

　　1.2新開工面積略有上升,商品房庫存維持高位

　　08年11月商品房在建面積同比下降7.29%,環(huán)比下降13.55%。用商品房在建面積與月均銷售面積的比計算的庫存去化周期,08年前11月達到49.21個月,較10月份有所增加?？紤]到中國商品房的預售制度,用新開工面積及月均銷售面積來測算新開工商品房或住宅的庫存去化周期,08年前11月商品房為18.87個月,新開工面積環(huán)比上升5.07%,但較10月仍增加0.7個月。新開工面積相對快于銷售面積的環(huán)比增長,導致商品房庫存去化周期上升,商品房庫存仍處在08年高位。而新開工面積增速相對上升,與政策刺激和商品房成交量部分回暖有一定關系,但新開工面積同比仍下降15.67%。