中國的房市，在買賣雙方的膠著中結(jié)束了波瀾壯闊、風(fēng)起云涌的2008年，邁入了新的一年。新年新氣象，我們期待，2009年的中國房地產(chǎn)市場，能成功進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價格的多重深度調(diào)整，成為一個以改善居民居住條件為本的市場，以健康的姿態(tài)承擔(dān)起內(nèi)需龍頭的重任。

　　一直到2008年的7月，中央政府的房地產(chǎn)政策還集中在降溫防止泡沫上，因為在中國的絕大多數(shù)城市，房價依然堅挺。然而此時，不斷上攻的房價已經(jīng)盡顯疲態(tài)，成交量的持續(xù)低迷與下滑，讓眾多房地產(chǎn)巨頭開始嗅到危機(jī)的氣味，房價開始松動。

而進(jìn)入去年9月份以后，世界經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，出口受阻，內(nèi)需不振，中國經(jīng)濟(jì)也面臨著深度下滑的威脅。這一巨變使得本來就正在步入下降通道的中國房地產(chǎn)業(yè)面臨崩盤的巨大風(fēng)險。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行、急需提振內(nèi)需的大環(huán)境下，我們肯定無法承受房地產(chǎn)消費引擎的熄火之重。因此，宏觀政策的轉(zhuǎn)向成為理所當(dāng)然。中央明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)需中的支柱作用，反對房價過快下滑對宏觀經(jīng)濟(jì)和金融安全的巨大沖擊。央行在百日內(nèi)五次降息、二套房政策松動、房地產(chǎn)外資限制松動等一系列政策相繼出臺，樓市迎來了久違的暖風(fēng)。

　　近期政府出臺的一系列暖市政策，無疑將防止房價在短期內(nèi)的大幅下滑。然而必須強(qiáng)調(diào)的是，這并不意味著政府認(rèn)為當(dāng)下的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)合理，更不意味著政府要保房價，保房地產(chǎn)商。2009年，房地產(chǎn)市場必須擺脫膠著狀態(tài)，勇敢進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模以及成交價格的深度調(diào)整，擠掉泡沫，使房價回歸健康理性的軌道，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費需求釋放出來。這不僅是提振內(nèi)需、維持中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)自身走出困境的需要。

　　其實在上個月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，決策層就已經(jīng)為2009年的房地產(chǎn)定調(diào)，會議明確提出“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。之后，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中包括了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的三大救市措施：放松二套房貸款鼓勵商品房消費，減免部分交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅費，同時支持開發(fā)商降價促銷。

　　很顯然，政府只是試圖通過減稅、降低利率等降低購房者負(fù)擔(dān)的方式鼓勵房地產(chǎn)消費，而不是在支撐高房價。

　　另外，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也將大大提速。建設(shè)部提出將在2009至2011年的三年時間內(nèi)，通過投資9000億元，增加200多萬套廉租住房、400多萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造。

　　一些地方也提出了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃。統(tǒng)計顯示，2009年深圳、廣州、成都、南京、重慶、西安和大連規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)適用房在整個房地產(chǎn)市場的占比分別達(dá)到3%、14%、2%、21%、9%、15%和18%。

　　這里，我們可以清楚地看到?jīng)Q策層的用意，此次宏觀政策的轉(zhuǎn)向，是要救內(nèi)需，救經(jīng)濟(jì)，救民生，而不是救某些利益集團(tuán)。

　　盡管政府出臺了一系列降低購房成本的措施鼓勵購房，也使得近幾個月的房地產(chǎn)市場有所回暖，但成交依然在低量徘徊。房地產(chǎn)市場交易委靡、地產(chǎn)商羞羞答答緩慢降價的“滯降”狀態(tài)并沒有改變。一方面是在高樓價下望樓興嘆的巨量剛性需求，另一方面是海量的待售房積壓。根據(jù)高盛的最新數(shù)據(jù)，僅廣州、深圳、東莞三地的房地產(chǎn)存貨就分別達(dá)470萬平方米、650萬平方米、820萬平方米。照目前的成交量，深圳需要27個月才能消化這些庫存！

　　歸根到底，房地產(chǎn)市場核心是自住需求的市場，是民生的市場，所以必須得是一個廣大消費者能消費得起的市場。要打破目前的僵局，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)變化了的市場環(huán)境，必須認(rèn)識到，房地產(chǎn)市場由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變是不可逆轉(zhuǎn)的。價格才是買賣雙方博弈的平衡點，只有真正的底價才能打破買家觀望，迎來市場復(fù)蘇。也只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能走出“滯降”的困局，避免嚴(yán)重的流動性約束和資金鏈斷裂的風(fēng)險，避免最后墜落式的“硬著陸”的悲劇結(jié)局。

　　我們有理由樂觀，畢竟我們的地產(chǎn)市場的調(diào)整空間還很大，我們還有龐大的剛性需求。當(dāng)然，更重要的，我們有一個偉大的經(jīng)濟(jì)。