地方政府從市場(chǎng)上收購(gòu)商品房作為安置房的做法開(kāi)始有大面積擴(kuò)散的趨勢(shì)，包括上海、北京、南京以及重慶、成都等城市都宣布了收購(gòu)意向或者具體計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，這些從市場(chǎng)上收購(gòu)的商品房將作為這些城市的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房或拆遷戶(hù)的安置房源。

　　河南省規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)亓庾》啃枨笄闆r，各市、縣可通過(guò)招投標(biāo)方式，收購(gòu)市場(chǎng)上符合條件的普通商品房或二手房作為廉租住房房源。江蘇省的政策是，全面實(shí)施城市危舊房改造，引導(dǎo)實(shí)行拆遷補(bǔ)償貨幣化安置，并可通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)采購(gòu)普通商品住房，用于安置拆遷戶(hù)。這是目前為止，僅有的兩個(gè)已經(jīng)明確政府收購(gòu)商品房意向的省份。

上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，這是一種政府住房保障的思路。收購(gòu)商品房用于保障房用途，既可以消化存量，又滿(mǎn)足住房民生的作用，對(duì)商品房市場(chǎng)是一個(gè)好消息。但“這種方式并不具有可持續(xù)性，受到市場(chǎng)房源和政府財(cái)力的限制”。

 

　　政府團(tuán)購(gòu)

　　元旦前剛剛出手收購(gòu)了上千套商品房作為保障性住房的北京市崇文區(qū)政府，成為北京市首個(gè)收購(gòu)商品房的區(qū)政府。但目前這批收購(gòu)的房源具體數(shù)目仍未公開(kāi)，且是政府直接收購(gòu)還是由下屬?lài)?guó)有企業(yè)出面也不得而知。

　　到目前為止，公布了明確收購(gòu)計(jì)劃的城市僅重慶、成都和南京。其中南京收購(gòu)4000套商品房的計(jì)劃一度令業(yè)界為之振奮，并引來(lái)10余家開(kāi)發(fā)商提供了1500多套的商品房房源。此前，重慶市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆則宣布了100億的商品房收購(gòu)計(jì)劃。

　　重慶中原地產(chǎn)商品房市場(chǎng)總監(jiān)肖仁啟曾為此算過(guò)一筆賬，以3000元/平方米的價(jià)格計(jì)，100億元能購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)平方米的商品房，相當(dāng)于去年重慶商品房總銷(xiāo)售面積的六分之一，“相當(dāng)可觀”。

　　相比之下，成都市的收購(gòu)計(jì)劃相對(duì)規(guī)模較小。成都市住房?jī)?chǔ)備中心去年11月初的通告顯示，將首次采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，在成都的東、南、西、北四個(gè)區(qū)位采購(gòu)不超過(guò)450套小戶(hù)型商品房用于住房保障工作。但具體的執(zhí)行方案仍未出臺(tái)。

　　與上述各城市相對(duì)公開(kāi)的收購(gòu)舉動(dòng)相比，上海浦東新區(qū)通過(guò)下屬?lài)?guó)有企業(yè)收購(gòu)商品房則顯得相當(dāng)?shù)驼{(diào)。如果不是因?yàn)槟切┥婕暗臉潜P(pán)出現(xiàn)“異常”的集中成交情況，也許這些收購(gòu)到現(xiàn)在還不為人知。

　　根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，上海2008年12月商品住宅的成交中，浦東幾大國(guó)有企業(yè)集中收購(gòu)的量占當(dāng)月成交總量的20%左右。而上海政府網(wǎng)站12月發(fā)布的題為《浦東新區(qū)積極組織收購(gòu)社會(huì)商品房用于人才公寓和動(dòng)遷儲(chǔ)備房源》的信息顯示：“浦東新區(qū)已收購(gòu)社會(huì)商品房總量為14.6萬(wàn)平方米，占計(jì)劃的73％，剩余商品房收購(gòu)任務(wù)正抓緊落實(shí)……2009年3月前，浦東新區(qū)將再收購(gòu)20萬(wàn)平方米房源，用于滿(mǎn)足軌道交通13號(hào)線(xiàn)、上海師大附中等一批重大工程動(dòng)遷用房需求?！?SPAN lang=EN-US>

　　知情人士透露，這次收購(gòu)之所以得以“靜悄悄”地進(jìn)行，除了政府方面的低調(diào)之外，政府在資金籌措方面也存在一定難度?！八远际且还P錢(qián)到了買(mǎi)一小批房源，基本上每次成交都是幾十套”。如果政府一下子買(mǎi)幾百套，市場(chǎng)就會(huì)有政府托市的傳言。而像這樣操作，實(shí)際上市場(chǎng)都不太知道政府在買(mǎi)。

　　與成都、重慶等地更為不同的是，浦東新區(qū)是通過(guò)陸家嘴(600663,股吧)集團(tuán)、張江集團(tuán)及外高橋(600648,股吧)集團(tuán)等幾大國(guó)有企業(yè)操作商品房收購(gòu)事宜，政府并未直接介入?；亟◤?qiáng)表示，政府的行為需要一個(gè)實(shí)體來(lái)操作，全資國(guó)有企業(yè)就是這樣一個(gè)實(shí)體。而且通過(guò)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，更符合市場(chǎng)原則?！罢鞘袌?chǎng)的監(jiān)管者，他們至少?gòu)拿x上不能既當(dāng)比賽者又當(dāng)裁判員”。

 

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)的另一舉措

　　據(jù)了解，目前已開(kāi)始從市場(chǎng)上收購(gòu)商品房的城市，對(duì)于收購(gòu)價(jià)格都有一個(gè)基本明確的“底線(xiàn)”，低于市場(chǎng)價(jià)10%~15%。但業(yè)界目前對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍相對(duì)悲觀，招商證券最近的一份研究報(bào)告甚至預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)還有約30%的跌幅，政府這一收購(gòu)價(jià)是否合理亦成為輿論的焦點(diǎn)。

　　天相投資顧問(wèn)有限公司地產(chǎn)分析師張旭明表示，政府收購(gòu)商品房也許類(lèi)似于上市公司大股東通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持自己公司的股份，“既然他認(rèn)可這個(gè)價(jià)格，就說(shuō)明他覺(jué)得價(jià)格合理，政府也許覺(jué)得房?jī)r(jià)下跌的空間已不多”。

　　回建強(qiáng)卻認(rèn)為，價(jià)格對(duì)政府而言關(guān)系不大。因?yàn)檎召?gòu)房源的目的不是再次推向市場(chǎng)，而是用于廉租房或者保障房性質(zhì)，只要政府和開(kāi)發(fā)商達(dá)成收購(gòu)協(xié)議就可以。與此相應(yīng)的是，政府的這種收購(gòu)行為，還可穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。

　　“政府實(shí)際上是一個(gè)市場(chǎng)的參與者?，F(xiàn)在的市場(chǎng)狀況是，住房成交量大幅度萎縮，成交量對(duì)市場(chǎng)的意義要遠(yuǎn)大于價(jià)格，因此，政府進(jìn)入市場(chǎng)收購(gòu)房源，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持。”回建強(qiáng)認(rèn)為，政府收購(gòu)的房源越多，對(duì)市場(chǎng)的支持力度就越大，對(duì)價(jià)格的穩(wěn)定作用也就越大。

　　事實(shí)上，目前持幣待購(gòu)的消費(fèi)者基本上不在政府住房保障的范圍內(nèi)，只能在商品房市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)。而政府購(gòu)買(mǎi)房源的結(jié)果是，市場(chǎng)上可供出售的房源減少，房地產(chǎn)企業(yè)的資金得到增強(qiáng)，市場(chǎng)化銷(xiāo)售的房源價(jià)格亦不會(huì)大跌?；亟◤?qiáng)提醒：“反過(guò)來(lái)，如果政府不去收購(gòu)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的壓力就更大，只能降價(jià)甚至大幅度降價(jià)銷(xiāo)售?！?SPAN lang=EN-US>

　　顯然，政府收購(gòu)商品房的舉動(dòng)，既可以消化市場(chǎng)存量，又可穩(wěn)定房?jī)r(jià)，同時(shí)還可以短時(shí)間內(nèi)解決住房保障中急缺的房源問(wèn)題，可謂一舉三得。因此，這種做法未來(lái)可能被更多的城市效仿。廣東省中山市趕在2008年的最后幾天，也宣布了2009年將安排不少于1億元用于購(gòu)買(mǎi)符合條件的一手房和二手房作為廉租房，以促進(jìn)一手房和二手房交易的計(jì)劃。

　　但到目前為止，除少數(shù)城市明確將采取公開(kāi)招標(biāo)的形式采購(gòu)商品房外，大多數(shù)的城市都采用了相對(duì)不透明的方式進(jìn)行，其中可能引發(fā)的政府財(cái)政資金使用的監(jiān)管問(wèn)題應(yīng)引起重視。