提要    房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商必須順勢而為，合理調(diào)整價(jià)格，最大化地釋放出居民的消費(fèi)需要，才能走出目前的困境。

　　2008年房地產(chǎn)市場走得十分艱辛，這種艱辛主要表現(xiàn)為，一方面房地產(chǎn)的銷售迅速下降、房價(jià)逐漸回落、住房空置率快速上升；另一方面政府房地產(chǎn)政策出現(xiàn)巨大變化，如要保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

面對這種市場局面，最為根本的原因是房地產(chǎn)開發(fā)商仍然停留在2007年的心態(tài)、思維方式上，從而使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一方面大量的住房無法銷售出去，另一方面房地產(chǎn)開發(fā)仍然以投資者定價(jià)的方式來銷售自己手中的產(chǎn)品，結(jié)果當(dāng)然是賣不出去。

　　2009年，中央政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場作了基本定調(diào)，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)居民住房消費(fèi)市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，它的支柱性是與它的消費(fèi)性、與全體居民住房條件的改善聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件都十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。

　　而且，房地產(chǎn)作為一個(gè)消費(fèi)的市場，它的發(fā)展可以通過兩種方式來達(dá)到，保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決。要達(dá)到這目的，一方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購買住房的負(fù)擔(dān)，另一方面是房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整或回歸理性，讓絕大多數(shù)居民有支付能力，讓居民住房消費(fèi)需求釋放出來。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)變化了的市場環(huán)境，以理性、合理的價(jià)格把其手中房子銷售出去，這樣絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求才能釋放出來。在這種情況下，房地產(chǎn)市場不僅能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力，也是發(fā)揮房地產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需作用的關(guān)鍵。

　　在上述政策背景下，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價(jià)理性回歸，或者說房地產(chǎn)市場必然會(huì)由投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)個(gè)分割的市場，因此，2009年全國房價(jià)的調(diào)整或理性回歸，肯定會(huì)表現(xiàn)為較大差異性。早期房價(jià)上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會(huì)大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度會(huì)小一些。但是，大家必須注意，房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的。

　　既然房地產(chǎn)市場必須由投資為主導(dǎo)的市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變，而兩個(gè)市場價(jià)格定位及價(jià)格水平是根本不同的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商并不能等政府再出臺(tái)什么政策來保證以投資為主導(dǎo)的價(jià)格水平不改變，而是要積極應(yīng)對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產(chǎn)市場價(jià)格定位。這是房地產(chǎn)開發(fā)商走出目前困境最為根本的一步，也是房地產(chǎn)市場重新繁榮的關(guān)鍵。因此，2009年各地的房地產(chǎn)市場，哪個(gè)地方能否重新走上繁榮就在于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否順勢而為，能否適應(yīng)這種變化了的市場形勢。而且不同地方的房價(jià)理性調(diào)整早晚及快慢也就決定了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場能否走出當(dāng)前困境。

　　總之，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整或價(jià)格回歸理性，這是誰也改變不了的事實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策根本改變了、金融市場的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識(shí)不同了。在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預(yù)，否則只會(huì)延長房地產(chǎn)市場調(diào)整；房地產(chǎn)開發(fā)商要重新定價(jià)、重新設(shè)定企業(yè)利潤預(yù)期、重新定位產(chǎn)品客戶對象，讓其產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整到消費(fèi)者購買能力上來；住房的消費(fèi)者要靜觀其變，多獲得相應(yīng)的信息與知識(shí)，尋找個(gè)人有支付能力購買又合意的產(chǎn)品。2009年可能是房地產(chǎn)以消費(fèi)為主導(dǎo)市場的真正開始。(作者系中國社科院金融研究所研究員）