樓市與股市共命運(yùn)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)心貫穿去年股市，但情況也許不像人們預(yù)想的那么糟。昨天房地產(chǎn)業(yè)龍頭萬科發(fā)布公告稱，2008年12月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積66.1萬平方米，銷售金額53.4億元，分別比上月增加57.0%和49.6%，比2007年同期分別減少13.8%和13.5%。2008年全年公司累計(jì)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

 

業(yè)績好于市場預(yù)期

　　“萬科的表現(xiàn)大大高于市場預(yù)期。雖然銷售業(yè)績大大低于萬科在年初時(shí)預(yù)期的800億元銷售額目標(biāo)。但股價(jià)已經(jīng)提前反映，現(xiàn)在倒是應(yīng)該相對(duì)樂觀了?！钡谝粍?chuàng)業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳曉波說，“原本以為2008年房子不好賣，會(huì)影響到像萬科這樣的龍頭企業(yè)。特別是2008年11月份，萬科銷售面積環(huán)比減少9.3%，大大低于全國主要城市平均48%左右的回暖幅度?！?SPAN lang=EN-US>

　　12月份為什么又表現(xiàn)這么好？萬科在2009年的開、竣工計(jì)劃會(huì)不會(huì)增加？本報(bào)記者帶著一些市場人士關(guān)心的問題采訪了萬科。

　　據(jù)萬科執(zhí)行副總裁肖莉介紹，公司12月銷售業(yè)績的增長，一方面有市場因素，受一系列政策支持的影響，近期各地市場狀況有所好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了交易量的回升；另一方面，公司也進(jìn)一步加大了促銷力度，提升了產(chǎn)品的銷售率，因此12月份的銷售環(huán)比體現(xiàn)出較大的增長。考慮到整體經(jīng)濟(jì)形勢依然比較嚴(yán)峻，市場環(huán)境仍然存在較大的不確定性，未來萬科仍然會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)健的經(jīng)營策略。公司會(huì)根據(jù)市場狀況調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

　　不僅萬科的表現(xiàn)讓人意外，其他重點(diǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)也很不錯(cuò)，甚至比萬科的還要好。如保利地產(chǎn)(600048,股吧)去年12月實(shí)現(xiàn)銷售面積31.74萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額22.2億元，環(huán)比分別增長31.8%和10.70%。至此，保利地產(chǎn)2008年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%；實(shí)現(xiàn)銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

 

　　地產(chǎn)龍頭很強(qiáng)提振信心

　　長城證券楊萬軍表示，萬科在整體市場不景氣的情況下，2008年全年銷售額僅比上年減少8.6%，而保利地產(chǎn)更是全年銷售額較上年增加兩成，可以看出上市地產(chǎn)龍頭公司依然保持著強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，良好的業(yè)績也支撐著股價(jià)的持續(xù)走高。這兩個(gè)公司的業(yè)績具有風(fēng)向標(biāo)作用，可以大大減輕人們對(duì)這個(gè)行業(yè)前景的擔(dān)心。楊萬軍說，目前政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較有利。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速走出低谷的火車頭。因此，政府將不遺余力地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的基本面有望隨著市場需求的回暖得到徹底的改觀。地產(chǎn)板塊經(jīng)過前期的深幅調(diào)整，已經(jīng)基本調(diào)整到位，伴隨基本面的轉(zhuǎn)暖，以及政策面的良好預(yù)期，近期主力資金開始回補(bǔ)，后市有望繼續(xù)走強(qiáng)。

 

　　毛利率下降2009年才能體現(xiàn)

　　第一創(chuàng)業(yè)證券分析師陳曉波則認(rèn)為，房地產(chǎn)商現(xiàn)在多是賣期房，要等到交樓時(shí)才能把銷售收入計(jì)入業(yè)績之中，2008年的一部分業(yè)績是在2007年房價(jià)高企時(shí)產(chǎn)生的，而2008年降價(jià)后實(shí)現(xiàn)的業(yè)績要等到2009年二三季度才能看到。因此，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績可能不錯(cuò)，而2009年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)比較困難。比如萬科大約會(huì)在凈利潤上產(chǎn)生10%的負(fù)增長。樓市還沒有到底，買房仍需謹(jǐn)慎，但對(duì)房地產(chǎn)股票可適當(dāng)投資了。

　　陳曉波說，萬科能在去年底通過促銷手段(比如降價(jià))把銷售沖一下，說明品牌效應(yīng)還是比較好的。預(yù)計(jì)2008年萬科的毛利率會(huì)很高，但購房能力釋放以后，2009年如果沒有更強(qiáng)的政策刺激，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售會(huì)比2008年差一些，毛利率會(huì)下降，凈利潤也會(huì)下降。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，人們對(duì)購房也會(huì)更加謹(jǐn)慎，而寧愿持幣在手。因此房地產(chǎn)行業(yè)在2009年不太樂觀，萬科也是如此。陳曉波預(yù)計(jì)，2008年萬科的每股收益在0.48元到0.50元之間，2009年將下降為0.44元。對(duì)應(yīng)PE分別為16.3倍和17.9倍，估值略高于行業(yè)平均水平?？紤]公司長期成長性，維持“買入”投資評(píng)級(jí)?！　?SPAN lang=EN-US>