“意向成交額再攀新高，樓市回暖在即?！毙び乱贿厔h除這條團購廣告短信，一邊無奈地嘆了口氣。

　　作為專業(yè)房產團購網房龍網的CEO，他深知這只是團購組織方為開發(fā)商做的暖場秀。“意向成交與實際成交根本不是一回事，意向成交額再高也不代表樓市回暖?！彼f。

 

　　團購成交虛實

　　就在近期，肖勇剛組織完中信城的團購，房龍網主頁上這樣寫著此次團購的結果：中信城團購傳捷報，成交一套。

這是一套實際成交，肖勇頗感欣慰。

　　2008年樓市的低迷，給網站帶來了組織團購模式，其利用自身平臺的優(yōu)勢，把有共同意向的人組織到一起去買房。但這些種類繁多的購房團究竟成交如何？

　　“購房團帶給我們最直接的效益，就是網友對搜房的認知度增強了，網站的影響力擴大后，收入也相應提升?！彼逊烤W團購負責人馬騰說。

　　公園2008副總經理蔡春臨經歷過團購后也更加堅信：北京的剛性需求依然旺盛，開發(fā)商自身的讓利行為絕不能忽視。

　　但一般情況下，很多團購項目僅僅局限在意向成交的層面?！耙庀虺山桓鷮嶋H成交存在較長的滯后期?！毙び抡f。

　　但在馬騰看來，意向成交額和實際成交額差距并不大。“簽訂意向成交合同時，購房者感興趣的樓盤的價格、戶型、單價都出來了，只是時間的問題?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　而肖勇卻對此有不同的觀點。

　　他認為，意向購買額只是購房者進入討價環(huán)節(jié)的金額，不能代表真實的成交額，也不能反映真實的市場狀況。

　　“老實說，我們第一個團購項目推出半個月，剛開始有意向成交?！毙び峦嘎叮骸皡⒓淤彿繄F的人大都是看，成交率并不好，萬人購房團的總體成交率不過才5%~10%?！?SPAN lang=EN-US>

　　為了使網站更具有團購優(yōu)勢，肖勇組織了飛機團的模式，由房龍網付費請客戶過來，成交后，開發(fā)商付給網站少量的傭金，有一部分客戶會付給網站服務費、廣告費。

　　目前，飛機團已經擴展到海南、唐山、桂林、鄂爾多斯(600295,股吧)等地區(qū)。

　　肖勇表示，飛機團的客戶大都是實力雄厚的企業(yè)家，與普通團相比雖然購房意向成交率稍高一些，但也只屬于個別行為，并不具有普遍推廣性。

 

　　回暖懸疑

　　來自北京市房地產交易管理網數(shù)據(jù)顯示，11月北京市商品房成交量環(huán)比上漲51%，期房住宅簽約12479套，簽約面積119.6萬平方米。與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。

　　北京聯(lián)達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，11月被團購樓盤的集體降價是11月成交數(shù)據(jù)反彈的主要原因。

　　地處北京西四環(huán)與西五環(huán)之間的遠洋·沁山水以低于周邊樓盤近2000元/平方米的價格開盤而引發(fā)“搶購”。緊接著，東四環(huán)的金都·心語以8800元/平方米的起價，將四惠、百子灣區(qū)域新房的價格直接下拉了至少3000元/平方米。

　　“區(qū)域的回暖還是因為項目的價格優(yōu)勢所致，團購對樓市的回暖有積極的推動作用?！瘪R騰說。

　　肖勇認為，團購的確對樓市回暖有益，但不宜過分夸大。一個樓盤團購成交幾個億，很可能是把開發(fā)商半年現(xiàn)場成交的都記入團購體系里面。很多報道會出現(xiàn)幾千幾萬人去售樓處的話語，這不太現(xiàn)實，一般的售樓處三五十人，最多容納百人。

　　馬騰則認為，北京的樓市并沒有整體回暖，但團購可以促使某一個熱點區(qū)域率先回暖?！暗潜仨毷怯梢恍┬詢r比高、價格合適的產品推出才可以?！彼f。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會秘書長王平說，正規(guī)又專業(yè)的團購通過行動建立了行業(yè)的信心。使客戶看到了開發(fā)商的誠信，看到優(yōu)質產品的好房子，也看到了自己需求的對接。

　　業(yè)內較為普遍的一個觀點是：團購所帶來的利好刺激是剛性需求的一個釋放途徑，其影響作用是短期又臨時的，其受眾群體多為本年度早有購房意愿的、時時等待時機出手的那一小部分群體。對于廣闊的購房潛在群體客觀條件尚不成熟，在總價無法達到自己收支平衡的前提下，即使有心卻也無力出手。

　　肖勇則表示：“團購如果想大宗成交,降價是主要途徑，從目前看也是惟一途徑?！?SPAN lang=EN-US>