2008年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最變化多端的一年。大多數(shù)購(gòu)房者持幣觀望，盡管各地開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁打出各種促銷手段吸引消費(fèi)者，但房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”的狀況依然沒(méi)有改觀?？v觀2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了“房?jī)r(jià)回落”、“土地流拍”、“連續(xù)降息”等一系列沖擊之后，終于逐漸回歸理性。

　　近日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)對(duì)中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理單大偉先生進(jìn)行了專訪，請(qǐng)他就2008年樓市的表現(xiàn)及2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)就做一個(gè)闡述和預(yù)測(cè)。

 

房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不可動(dòng)搖

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)定調(diào)為“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”這九字方針，這九字方針既是對(duì)明年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體把握，又是對(duì)微觀行業(yè)的具體要求。單大偉表示，中央九字方針的確定結(jié)束了關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)是不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)論，確立了房地產(chǎn)的支柱地位。他進(jìn)一步解釋道，“保增長(zhǎng)”是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資作出了要求，“擴(kuò)內(nèi)需”是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)提出了要求，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩旺，需要的是保持投資和消費(fèi)兩方面的良性平衡，最后一點(diǎn)“調(diào)結(jié)構(gòu)”就是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠獲得平衡而提出的有效解決方法。

　　單大偉說(shuō)，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已經(jīng)成為一個(gè)既成事實(shí)，而廣大群眾的購(gòu)房需求也是一個(gè)客觀的剛性存在。過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在買(mǎi)賣雙方非理性的共同推動(dòng)下，出現(xiàn)了價(jià)格畸高、投機(jī)盛行、購(gòu)買(mǎi)力透支等現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供方和需方產(chǎn)生了嚴(yán)重的背離。現(xiàn)在最需要的是回歸理性的市場(chǎng)。

 

　　放松二套房貸不會(huì)改變樓市低迷

　　國(guó)務(wù)院日前出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，這條政策引起持“救市論”者的一片叫好聲，被認(rèn)為是“明確松綁二套房貸”，是“對(duì)于二套房貸最后的政府態(tài)度”。然而各方學(xué)者紛紛表示了不同的意見(jiàn)，易憲容曾明確表示，所謂的“改善性住房”，所謂的第二套住房的放開(kāi)不可能回到以投資為主導(dǎo)的第二套住房的信念政策上。只要房地產(chǎn)堅(jiān)持居民基本居住條件的改善性及住房的消費(fèi)性，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到以投資為主導(dǎo)的第二套住房市場(chǎng)就不可能。

　　單大偉也就房地產(chǎn)新政中關(guān)于二套房貸款是否松綁的爭(zhēng)論點(diǎn)發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，他說(shuō)國(guó)家放寬住房消費(fèi)信貸，在一定程度上降低了住房消費(fèi)的成本。而這個(gè)成本降低的幅度是可以計(jì)算出來(lái)的，成本降低的幅度有多大，對(duì)樓市的提振效果也就有多大。購(gòu)房者的成本降低無(wú)論是由開(kāi)發(fā)商降低價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)，還是由銀行降低利率來(lái)實(shí)現(xiàn)，其效果都是一樣的。目前樓市的低迷并不是因?yàn)閲?yán)格的二套房貸款政策造成的，所以放松二套房貸的政策并不會(huì)根本改變樓市的低迷現(xiàn)狀。

 

　　大力推廣保障性住房是新政亮點(diǎn)

　　在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的若干條政策中，單大偉認(rèn)為“大力推廣保障性住房建設(shè)”這一條最能體現(xiàn)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”九字方針。他講到，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)不僅僅是一個(gè)短期的措施，更是關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展模式的大政方針。如果廣大的城市居民的住房需求得不到有效保障，那么我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)就缺乏了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　單大偉補(bǔ)充到，國(guó)家加大保障房建設(shè)的力度，就意味著城市規(guī)劃、城市建設(shè)和土地供應(yīng)的規(guī)模和效率都將得到進(jìn)一步的保證。另一方面大量的住宅建設(shè)意味著大量的基礎(chǔ)建設(shè)性投資和更多家庭解決住房問(wèn)題后產(chǎn)生的相關(guān)消費(fèi)需求被釋放出來(lái)，相應(yīng)的會(huì)帶動(dòng)基建、家裝、商業(yè)等多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，最終可以達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)要求。

 

　　如果樓市持續(xù)低迷必將導(dǎo)致并購(gòu)潮

　　最后，單大偉談到了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)，他說(shuō)用兩個(gè)字概括明年的樓市就是“穩(wěn)定”。2009年的房?jī)r(jià)會(huì)逐步趨穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面。以北京、上海、廣州三地來(lái)說(shuō)，在過(guò)去3年的漲幅和目前的房?jī)r(jià)水平看，北京和上海的房?jī)r(jià)依然存在下調(diào)的空間。而廣州的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到了一個(gè)相對(duì)合理的水平，這是相對(duì)于廣州較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均水平而言的。單大偉強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)并不是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的唯一指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)業(yè)界曾預(yù)言今年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的并購(gòu)潮，然而這種預(yù)言卻沒(méi)有在2008年實(shí)現(xiàn)。單大偉說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)潮之所以沒(méi)有出現(xiàn)，原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)極度膨脹時(shí)期積累了大量的利潤(rùn)，得以抵御這次的房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。但是如果2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷下去，那么房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)潮一定會(huì)出現(xiàn)，并同時(shí)伴隨著大量的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在2009年一定要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。