2008年，隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開(kāi)始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開(kāi)始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開(kāi)始拉大。

　　2009年，商業(yè)地產(chǎn)能“順利過(guò)冬”還是“在劫難逃”？

中央財(cái)政的4萬(wàn)億救市計(jì)劃，是否能讓商業(yè)地產(chǎn)獲得新的生機(jī)？

 

　　“救市”帶來(lái)利好

    2008年，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)；另一方面，住宅市場(chǎng)的急劇萎縮, 直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著資金的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)停滯。

　　盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國(guó)城市化進(jìn)程的大趨勢(shì)沒(méi)有變，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)期仍然沒(méi)有改變。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)（CCREC）發(fā)布的《2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出：“城市化在未來(lái)五年帶來(lái)新增人口是1.2 億，每年新增城市人口2400 萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900 億，增長(zhǎng)非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”

　　同時(shí)，《報(bào)告》還強(qiáng)調(diào)：國(guó)家業(yè)已出臺(tái)的救市措施力度非常，其中：建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。

　　在此種情況下，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)預(yù)測(cè)：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會(huì)有較大的利好消息。

 

　　消費(fèi)依然強(qiáng)勁

    2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)并不那么悲觀，因?yàn)閺哪壳暗那闆r看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)還未對(duì)北京的消費(fèi)市場(chǎng)形成太大影響，今年北京的社會(huì)零售總額依然會(huì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京10% 的GDP 增速。只不過(guò)新商業(yè)開(kāi)業(yè)的總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例，以至于平均下來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80 規(guī)律，少數(shù)搶眼的項(xiàng)目更是賺得本滿缽滿，使得一批定位不夠清晰的商業(yè)項(xiàng)目成績(jī)?cè)桨l(fā)難看。但從總體情況看，零售市場(chǎng)的發(fā)展依然在高速之上。華夏柏欣聯(lián)席董事總經(jīng)理譚華認(rèn)為：“在一些商業(yè)發(fā)展尚不成熟的城市或地區(qū)，由于消費(fèi)較為集中，商業(yè)升級(jí)尚未實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)需求尚未飽和，加上國(guó)家加快城鄉(xiāng)接合，讓更多國(guó)民享受改革開(kāi)放的成果，因此在那些城市進(jìn)行現(xiàn)代化購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)所受到的影響就要遠(yuǎn)低于一線核心城市?！?SPAN lang=EN-US>

　　正如CPI的增長(zhǎng)速率會(huì)出現(xiàn)減緩一樣，全球經(jīng)濟(jì)也存在著不確定因素，這都將會(huì)阻礙商業(yè)零售市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

 

　　商業(yè)項(xiàng)目差距拉大

    嘉億引領(lǐng)國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理鄂麗華指出：在北京市場(chǎng)，2008 年由于奧運(yùn)因素使多個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲上市時(shí)間或開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)在2009 年內(nèi)將有160 萬(wàn)平方米的新增購(gòu)物場(chǎng)所投入市場(chǎng)，還有往年沉積的大量空置商業(yè)物業(yè)，造成今后商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。

 

　　2009年應(yīng)變之道

    1. 開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)該調(diào)整投資回報(bào)預(yù)期值，按商圈需求、商品結(jié)構(gòu)需求、消費(fèi)結(jié)構(gòu)需求重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求，把空置的商業(yè)空間開(kāi)發(fā)使用。

    2.刺激消費(fèi)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重中之重，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)利好明顯。而許多商業(yè)物業(yè)價(jià)格便宜，因此，目前是入市的好時(shí)機(jī)，不僅能獲得便宜的土地，還能獲得商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期增值的好處。