2008 年即將作為奧運年而被永遠載入歷史，但對中國房地產業(yè)來說，這一年留下的不是美好的回憶，而是內心的痛苦、彷徨中掙扎的一年。

　　羅斯福說，我們唯一恐懼的就是恐懼本身。但在未來形勢難測的情況下，知道恐懼并做好最壞打算的謹慎者，似乎更容易活過冬天。從各種情況來看，2009年房價的走勢也不會偏離整個經濟大基調太遠。

 

地產市場仍要過冬

    2008 年12 月，一年一度的中央經濟工作會議即將召開，會議將為2009 年的經濟工作最終定調。

　　國家發(fā)改委副主任穆虹在新聞發(fā)布會上已直言不諱：“進入今年三季度以來，國際經濟金融形勢急劇惡化，金融危機越演越烈，并加速向實體經濟蔓延，我國經濟也受到嚴重沖擊。”

　　周小川在二十國集團財長央行行長會議上曾公開表示，明年中國經濟增長率將大約在8% 至9% 之間。

　　有知情人士透露，2009 年政府工作報告中，經濟增長的目標仍將定為8%。如此看來，經濟增長“保八”的目標已十分明確。

　　房地產市場離不開國內的宏觀經濟形勢，而國內宏觀經濟形勢又受到國際經濟形勢的影響，在世界各國經濟紛紛出現衰退，奮力救市以期待渡過危機的時候，世界性經濟危機似乎還沒有調整一年即可反彈并步入高速增長的先例。在這樣的大背景下，期待中國房地產市場能在2009 年下半年轉暖，顯然有些一廂情愿。從拉動經濟的三駕馬車來看，目前政府已經在做基建的投資工作，但出口和消費方面，還需要很長一段時間回暖。出口增長的黯淡前景已毋庸贅言，從消費方面看，國內經濟的不景氣，已嚴重影響了居民的收入和收入預期；另外股市的持續(xù)低位運行，使居民可支配的財產性收入大幅縮水；使消費者的消費信心很難樹立，種種跡象表明，2009 年消費大幅啟動不太現實。

　　“經濟的調整需要經歷一段時間才能看到實效?！?中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰認為，“以我們對市場的監(jiān)測看，一般這種政策調整需要一年左右的時間。也就是說在上年11 月出臺的救市政策到下年年底才能體現，并且經歷2008 年初冬的洗禮，2009 年行業(yè)更是步履維艱，所以，2009 年行業(yè)內部應該盡快行動起來，以應對多變的市場。”

 

　　9000億保障房對房價的沖擊

    9000億元保障房入市，對于很多開發(fā)商來說，無論從哪個角度講，都很難稱作是一個“救市”的措施。

　　但從目前出臺的政策來看，對救市來說未必是利好消息，但對房價的影響將是實實在在的。

　　DTZ 戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務董事岳鋒鋼談道，很多時候大家總是單獨談論房地產市場，但中央政府和地方政府出臺的一些政策都有一個主要的目的和目標，比如主要目的是保證一個穩(wěn)定和諧的社會，減少失業(yè)率，這個可能對政府，對大眾來說都是最重要的，這個目標有可能能夠帶動房地產市場，也有可能對房地產市場沒有太大傷害但不會起到特別積極的作用。

　　日前公布的規(guī)模達4 萬億元的經濟刺激政策，將9000 億元份額劃給保障性住房市場。以北京為例，從北京市建委出臺的2009 年住房建設計劃來看，2009 年北京市計劃完成的保障性住房，包括經濟適用房、廉租房、限價房，總成品面積是850 萬平方米。2008 年前11個月包括保障性住房在內的整體商品住宅成交面積為968 萬平方米。據亞豪機構數據顯示，截止到11 月末,存量未售商品住宅共1916 萬平米，按2008 年的市場銷量來看，可以消化近2 年時間。

　　亞豪房地產服務機構市場總監(jiān)郭毅在接受采訪時表示，2009 年市場能不能回暖還很難說。在這種情況下有這么大量的保障房入市，肯定會對商品房市場產生非常大的沖擊?？隙〞M一步擠壓商品房的購房客群，包括對價格都會有很大的沖擊。

　　在這樣的背景下，就幾乎“保障”了2009 年房價的繼續(xù)回落，以及即使出現需求得到一定釋放，成交量有所上升時，房價也不會出現較大幅度的反彈。

 

　　價格繼續(xù)下調并持續(xù)低位

    DTZ戴德梁行中國行政總裁張國正認為，目前深圳市場交易是回升的，因為深圳房價已經下調半年多了，開發(fā)商已經接受了市場變化的事實并全面降價。而上海和北京暫時還沒有這樣一個主動的舉措。張國正說：“香港和內地同時面臨危機，香港作為對比就很清楚，開發(fā)商看到市場變化了就會馬上調整價格，刺激市場。香港房價下調30% 到40% 左右。如果要復蘇，必須要經過價格下調，交易量上升，現在北京和上海還沒到這一步，還在僵持之中，偏向于觀望?！彼治稣J為，北京市場經過奧運，投機性的購買已經擠出去了，但繼續(xù)降價20% 是有可能的。房價曲線肯定是慢慢向下，然后橫走一段時間。

　　與此相似，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒認為，國家刺激房地產消費的相關政策，只是降低了消費者購房門檻，然而能夠真正對市場起到刺激作用的，依然還是價格的調整。中國樓市真實的購買力還是非常強勁的，價格調整到位，需求就將逐步釋放，而如果價格還在高位，釋放的需求必然只會被那些降價的項目消化。所以，當越來越多的項目價格調整到位，市場的需求也就逐漸釋放，最終開發(fā)商發(fā)現房價不需要再降房子就能賣出，而購房者發(fā)現再也無法等到房價進一步下跌的時候，買賣雙方的博弈達到一個平衡點，樓市的底部就將到來。

　　對于房價的底部，楊少鋒的判斷是，整體要跌到2007 年上半年的水平，一些水分比較大的區(qū)域甚至要跌回2006 年年底的水平，成交量才會有所回升。

　　總體來說，房價已經進入了一個調整的周期，而且到2008 年下半年明顯出現了價格回落的趨勢，既然趨勢已經形成了，就很難在短時間內扭轉，2009 年可能還是一個微幅下調的一個波動趨勢。即使政府出臺一些政策能使市場好轉，在2009 年下半年能產生比較明顯的作用的話，下半年價格也許會有緩慢的回升，但也不會出現明顯的驟升和驟降，只是一個平穩(wěn)的波動。