2008年，萬科在房地產(chǎn)調(diào)控下進(jìn)行了主動(dòng)的應(yīng)對(duì)和理性的變革，這一被市場(chǎng)檢驗(yàn)為正確的企業(yè)調(diào)整，基于萬科對(duì)房地產(chǎn)宏觀層面的思考與堅(jiān)決執(zhí)行。為此，本報(bào)記者專訪了萬科執(zhí)行副總裁肖莉，希望帶給行業(yè)更多的借鑒與思考。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2008年，萬科對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了理性的判斷，萬科如何認(rèn)知幾年來的宏觀政策？

肖莉：萬科一直堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展策略，但萬科的穩(wěn)健性并非一日之功，而之所以能夠在大勢(shì)變化中持續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，要感謝宏觀調(diào)控政策。

　　進(jìn)入2005年后，伴隨房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段亦逐漸加大力度。在這一年開始，政府從信貸、土地、住房結(jié)構(gòu)、稅收等方面實(shí)施了一系列政策。

　　過去幾年的政策在目前的調(diào)整期已經(jīng)體現(xiàn)出其效果，對(duì)防范金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)開發(fā)商資金鏈，引導(dǎo)市場(chǎng)理性消費(fèi)等方面起到了明顯作用，也為行業(yè)的安全、健康發(fā)展提供了保障。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在未來政策的走向上，萬科如何把脈？

　　肖莉：為應(yīng)對(duì)金融風(fēng)暴，各國(guó)已經(jīng)紛紛出臺(tái)了力度巨大的救市措施，中國(guó)政府自2008年10月底以來也出臺(tái)了一系列措施，選擇房地產(chǎn)行業(yè)為突破口，希望帶動(dòng)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　這些措施降低了普通家庭的購房負(fù)擔(dān)，客觀上有利于促進(jìn)居民購房信心的恢復(fù)，推動(dòng)市場(chǎng)更快地達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。

　　隨后，政府繼續(xù)推出4萬億投資、大幅降息等大力度政策，我們相信這些措施對(duì)確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、提振居民的消費(fèi)信心，推動(dòng)消費(fèi)者的購買行為都將起到積極的作用。

　　但考慮到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然比較嚴(yán)峻，行業(yè)的調(diào)整尚未結(jié)束，成交量能否繼續(xù)保持回升還需要觀察。在這個(gè)過程中，開發(fā)商需要做得更多的是如何練好內(nèi)功，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，更多關(guān)注客戶，提升服務(wù)質(zhì)量，積極面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：基于這樣的一種前瞻性，萬科如何進(jìn)行自身調(diào)整？

　　肖莉：首先是讓自己成為行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)狀況最安全、資金狀況最良好的企業(yè)之一。

　　其次，盡可能抓住市場(chǎng)變化帶來的機(jī)會(huì)，萬科的市場(chǎng)份額由2008年年初的2%增長(zhǎng)到目前的2.6%左右。2008年萬科獲取了約500萬平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　第三，最大限度地提升自己的專業(yè)能力，以便在市場(chǎng)回暖后體現(xiàn)這一能力上的優(yōu)勢(shì)。調(diào)整期內(nèi)，公司通過調(diào)減開工面積，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整、改善，使之更切合客戶需求和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，同時(shí)進(jìn)一步深入分析客戶需求，以客戶為導(dǎo)向、面向未來，提升產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：但面對(duì)行業(yè)普遍的資金困境，萬科如何應(yīng)對(duì)？

　　肖莉：目前公司資金充裕。截至2008年三季度末，擁有貨幣資金199.4億元。

　　公司一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，具備較強(qiáng)的資信能力，和銀行也建立了良好的合作關(guān)系。9月份，59億公司債的順利發(fā)行也進(jìn)一步增強(qiáng)了公司資金實(shí)力。

　　在市場(chǎng)不確定性較高的情況下，萬科基于增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的考慮，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況主動(dòng)調(diào)整開竣工計(jì)劃。

　　這樣做一方面使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場(chǎng)需求類型更匹配，使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，有利于合理控制存貨規(guī)模，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　另一方面，這一策略也有利于增強(qiáng)公司的市場(chǎng)應(yīng)變能力，由于保有足夠的現(xiàn)金資源，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖的跡象，公司也能夠迅速擴(kuò)大開工，抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。