作為對前期國務(wù)院支持地方政府施援樓市政策的跟進(jìn)，上海市政府近期提出了提振樓市的八大新政：出臺加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵住房合理消費(fèi)和進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等多項措施，并對于購買第二套普通住房的改善型住房消費(fèi)，明確要求商業(yè)銀行給予全面優(yōu)惠。

　　在八大內(nèi)容中，減免改善性住房交易成本、提供第二套自住房優(yōu)惠放貸等的確提升了居民自住型購房消費(fèi)熱情。但是相對于原本早已高高在上的滬上樓價來說，這點(diǎn)優(yōu)惠政策實在難以與之相提并論。

更何況目前中國與全球經(jīng)濟(jì)日趨同步，美國次貸金融危機(jī)已經(jīng)對中國實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了明顯的沖擊。失業(yè)與降薪的幅度在以外企眾多的上海經(jīng)常高達(dá)20%以上，部分外資聚集行業(yè)，如花旗、美國銀行等著名外企集中的金融、IT等行業(yè)，該比例甚至高達(dá)30％至40%。而通常所謂摒除外來炒房團(tuán)、真正的上海樓市剛性需求的主力——年輕外來白領(lǐng)精英則成為這場金融危機(jī)的主要受傷者。

　　綜合購房成本與收入之比來看，實際上上海樓市主力自住消費(fèi)群體的購房能力穩(wěn)中趨降，這與時下滬上樓盤均價連續(xù)陰跌是基本一致的。要想從真實需求這一端來推動上海樓市銷量復(fù)蘇的話，唯有再大幅降低購房者成本。而從目前已經(jīng)執(zhí)行的樓市政策來看，當(dāng)前的樓市刺激政策實際上已經(jīng)回到了數(shù)年前，但是“零首付”、“購房送戶籍”等政策工具已與目前銀行緊縮貸款以強(qiáng)化危機(jī)時期風(fēng)險控制、上海市人口準(zhǔn)入門檻提高相悖，因而后期在非價格優(yōu)惠方面，滬上樓市激勵政策的空間已經(jīng)較為有限。

　　目前對于普通中等收入階層而言，面向低收入階層的社會保障性住房短期內(nèi)與其基本無緣，而商品房仍然是其購房居住的主要渠道。對于這部分消費(fèi)者而言，政府降低自住交易成本在降低整體購房成本方面僅占極小的一部分，最主要的購房壓力還是來自于高房價。相對于“購房送車、送裝修”等皮毛促銷政策，直接降低房價是其最為期待的市場動向。

　　再加上對于未來金融經(jīng)濟(jì)走勢的判斷：樓市開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)酷的市場與融資環(huán)境，快速降價以搶占市場份額將成為其主要發(fā)展戰(zhàn)略，而這種降價預(yù)期機(jī)制將強(qiáng)化樓市下行壓力。因而滬上樓市雖然有八大新政的支持，但回暖仍需慎言。

　　只有樓市價格調(diào)整到適合真正剛性需求者購買力范圍之內(nèi)，市場價格體系更趨理性與充分競爭時，申江樓市的春天才會真正到來。