目前在上海郊區(qū)出現(xiàn)很多以工業(yè)用地立項(xiàng)的所謂“總部辦公區(qū)”。在這些辦公區(qū)見不到整齊排列的廠房，卻是成組團(tuán)式的別墅物業(yè)。此間人美其名曰“別墅式總部辦公”。

　　本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目以總部工業(yè)園區(qū)的名義出現(xiàn)，產(chǎn)品的外形做得和別墅類似，有聯(lián)體也有獨(dú)幢“別墅”，但是，從這類產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)證上來看，仍然屬于工業(yè)性質(zhì)。

 

三位合一的另類地產(chǎn)

　　據(jù)了解，上海寶山工業(yè)園區(qū)里的“臺(tái)鼎”是最早的總部園區(qū)，其大賣成功后，效仿者遂比比皆是。如浦東新區(qū)南匯的中邦MOHO、松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等，均以“別墅式總部辦公”為名對(duì)外宣傳。

　　上海北孚房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為，現(xiàn)在能在上海獨(dú)立拿地的大多是上市公司，從2007年的上海市土地交易公告中可以看出，目前住宅用地出讓較少，中小開發(fā)商要么和其他公司合作項(xiàng)目，要么到外地去做項(xiàng)目，在這種情況下，一些開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向先前比較冷門的工業(yè)地塊上。

　　于是，在上海就出現(xiàn)了“以總部工業(yè)園區(qū)”名義出現(xiàn)的類別墅產(chǎn)品。據(jù)記者調(diào)查，這類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分為三層，底樓是加工區(qū)，二樓是辦公區(qū)，三樓是劃分為生活區(qū)，這類產(chǎn)品把生活、辦公、生產(chǎn)三位合一，把原本需要分開的幾大類集中在一起，模糊概念，在規(guī)劃上蒙混過關(guān)。

　　但是，根據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。

　　一位了解內(nèi)情的人士表示，因?yàn)檫@些開發(fā)商沒有整幢建造住宅和寫字樓，只是分散開來，相關(guān)部門難以處理這些開發(fā)商。但是，如果細(xì)查，這些“總部基地”的生活和辦公的面積肯定超過了7%的規(guī)定。

　　值得注意的是，這些開發(fā)商在宣傳上不是以別墅或者寫字樓的名義出現(xiàn)，而是以“總部基地”的名義出現(xiàn)，重點(diǎn)說明這個(gè)產(chǎn)品是生產(chǎn)之用，有關(guān)部門很難處理。

 

　　制度間隙造就暴利

　　2006年國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(“31號(hào)文”)規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　但據(jù)知情人透露，目前在上海市場(chǎng)上流通的工業(yè)地塊都是開發(fā)商在2006年之前拿到的，價(jià)格非常便宜，甚至有的是各工業(yè)園區(qū)為了吸引投商引資，免費(fèi)贈(zèng)送投資商的。

　　一位工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商老總認(rèn)為，長(zhǎng)期以來，地方政府招商引資的驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致工業(yè)用地“零地價(jià)”甚至“負(fù)地價(jià)”。經(jīng)過幾輪土地調(diào)控，直接審批新增建設(shè)用地的難度加大，但工業(yè)用地審批則相對(duì)容易。

　　于是，這些項(xiàng)目以“總部基地”的名義出現(xiàn)，這類產(chǎn)品比傳統(tǒng)的工業(yè)廠房?jī)r(jià)格要高。據(jù)上海招商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出，目前上海工業(yè)地塊的樓板價(jià)平均在800元/平方米，上海的一般工業(yè)廠房的價(jià)格在2500元/平方米，一般廠房的面積都在1萬(wàn)平方米左右。

　　這些以總部工業(yè)園區(qū)名義出現(xiàn)的這類產(chǎn)品，價(jià)格通常較高，分割的面積較小，如位于松江工業(yè)園區(qū)的“大業(yè)領(lǐng)地”價(jià)格為6000元/平方米；“總部一號(hào)”8000元/平方米，“名企公館”5000元/平方米。這類項(xiàng)目一般都在800~1000平方米/套，像大業(yè)領(lǐng)地這類產(chǎn)品一般在400萬(wàn)/套左右，整個(gè)項(xiàng)目共有60萬(wàn)平方米，如清盤，其銷售額在24億元左右，由于開發(fā)成本較低，建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，其利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)住宅項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，由于出售價(jià)格較高，開發(fā)商一哄而上，以“總部基地”名義出現(xiàn)的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過剩。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海在2008年約有92萬(wàn)平方米的同類地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)，跨國(guó)公司區(qū)域總部的增長(zhǎng)亦難以消化如此密集的供應(yīng)。

　　分析人士指出，滬上工業(yè)地產(chǎn)將面臨尷尬局面，部分工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品定位并不準(zhǔn)確，在土地批租價(jià)格相對(duì)低廉以及沒有明確的客戶群等因素制約下，紛紛跑短線，出售物業(yè)而非考慮長(zhǎng)線持有，可能會(huì)造成產(chǎn)品積壓。