11月，京滬深樓市及眾多二線(xiàn)城市樓市成交量率先顯現(xiàn)暖意。一個(gè)月過(guò)去，這股勢(shì)頭仍然保持強(qiáng)勁。

　　渤海證券12月23日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、深圳、廣州等12座國(guó)內(nèi)主要城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升，其中12月第三周環(huán)比上升4.74%。其中，珠三角地區(qū)在本輪“反彈”中的表現(xiàn)頗為亮眼，成交量較上上周上升14.31%，深圳較去年同期更持續(xù)23周同比上升。

然而，強(qiáng)勁“反彈”卻并未蓋過(guò)寒意。一份本報(bào)獲得的高華內(nèi)部報(bào)告對(duì)11月的珠三角樓市的暖意進(jìn)行了揭秘，并對(duì)未來(lái)幾個(gè)季度進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

　　該報(bào)告認(rèn)為，珠三角當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)商認(rèn)為此次交易量提升的主要原因來(lái)自新出臺(tái)按揭政策和其他地方政府政策刺激措施的正面影響，大量新樓盤(pán)的推出和大幅降價(jià)所帶來(lái)的結(jié)果。但最近交易量的反彈力度尚不足以支持行業(yè)回暖的論斷，且可持續(xù)性尚待跟蹤。

　　此外，高華對(duì)深圳、廣州、東莞這三個(gè)珠三角典型城市的房屋庫(kù)存量表示擔(dān)憂(yōu)。“珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存水平較高，房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)回升的可能性不大，2009年的前景依然嚴(yán)峻。”

 

　　深圳：房?jī)r(jià)已接近底部

　　深圳此輪反彈最為強(qiáng)勁，10月和11月的平均交易量較2007年平均水平高出18%。

　　“這很大一部分得益于開(kāi)發(fā)商的大幅降價(jià)?！鄙钲谥性飿I(yè)顧問(wèn)有限公司深港研究中心總監(jiān)張偉分析。

　　據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，深圳市目前的平均房?jī)r(jià)為11000元/平方米，較去年10月的17300元/平方米下滑了約37%，而關(guān)外項(xiàng)目的售價(jià)較去年更下滑50%之多。

　　“可以看到，價(jià)格在10000元/平方米左右的項(xiàng)目是本輪反彈中成交最多的，成交套型也均在100平方米以下?！睆垈フf(shuō)。

　　但豪宅和高檔住宅成交量仍然低迷。張偉認(rèn)為，等到這一批購(gòu)買(mǎi)力被消耗完后，成交量又要進(jìn)入低迷期?！耙虼?，可以預(yù)計(jì)的是未來(lái)幾個(gè)月，深圳的房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降，只是下降的方式和幅度我們無(wú)法預(yù)測(cè)?！?SPAN lang=EN-US>

　　持同樣態(tài)度的還有一位來(lái)自高華的分析師。他認(rèn)為，支撐這一說(shuō)法的論據(jù)是深圳存在較大的潛在供應(yīng)。

　　“目前已經(jīng)較高的庫(kù)存以及潛在供應(yīng)量使得2009年房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀，而包括新開(kāi)工面積形成的潛在供應(yīng)量在內(nèi)，2009年可供預(yù)售的住宅面積可能將達(dá)到900萬(wàn)到1000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2008年預(yù)期住宅交易量的2.7倍?！鄙鲜龈呷A分析師說(shuō)。

　　事實(shí)上，根據(jù)高華對(duì)深圳本地多數(shù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)地探訪(fǎng)，清理現(xiàn)有庫(kù)存、并縮減建設(shè)規(guī)模，以盡量保持足夠的現(xiàn)金水平將成為他們2009年的主要經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，“2009年仍將是形勢(shì)十分嚴(yán)峻的一年，尤其是上半年?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　廣州：反彈尚不確定

　　今年前11個(gè)月，廣州商品房成交量同比下滑42%，但同深圳一樣，受近期出臺(tái)利好政策的刺激，廣州近兩個(gè)月的交易量幾乎回升到去年的平均水平。

　　高華認(rèn)為，廣州的成交量雖然有所回升，但是未來(lái)的關(guān)鍵在于這種勢(shì)頭能否持續(xù)?！皬V州當(dāng)前的庫(kù)存水平似乎并不高，但2009年的新增供應(yīng)量可能較大?！鄙鲜龈呷A分析師說(shuō)。

　　目前，廣州獲得預(yù)售許可證但尚未售出的庫(kù)存面積約為470萬(wàn)平方米，如果按照2008年交易量計(jì)算需要12個(gè)月消化。但當(dāng)?shù)啬抽_(kāi)發(fā)商表示，2009年新增供應(yīng)量可能與2008年的新增供應(yīng)量處于同一水平。

　　高華表示，廣州市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)前景持樂(lè)觀態(tài)度，政策重心依然是滿(mǎn)足中低收入人群的住房需求，對(duì)于商品房市場(chǎng)更傾向于讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)。

　　“但是我們認(rèn)為廣州開(kāi)發(fā)商將面臨利潤(rùn)率下滑，盈利面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)。”上述高華分析師表示，當(dāng)?shù)啬抽_(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)其2008年毛利率將同比下降5%以上，2009年很可能進(jìn)一步同比下降5%。

 

　　東莞：庫(kù)存量高企

　　東莞是調(diào)研報(bào)告中被認(rèn)為庫(kù)存過(guò)?，F(xiàn)象最為嚴(yán)重的城市。東莞前11個(gè)月的房地產(chǎn)交易量同比下降了約45%。

　　高華估算，以目前的銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)看，當(dāng)?shù)啬壳?SPAN lang=EN-US>820萬(wàn)平方米的庫(kù)存需要26個(gè)月才能消化完畢。而鑒于其高庫(kù)存以及嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)前景，預(yù)計(jì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的時(shí)點(diǎn)可能會(huì)晚于廣州和深圳。這將是中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化時(shí)間較長(zhǎng)的市場(chǎng)之一。

　　“由于東莞以出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)為主，受全球金融危機(jī)的影響會(huì)比較嚴(yán)重。2009年形勢(shì)將更加嚴(yán)峻?！狈治鋈耸恐赋觯瑬|莞2008年前11個(gè)月的出口訂單同比下降了約20%，但相對(duì)幸運(yùn)的是，作為東莞制造業(yè)支柱之一的IT行業(yè)目前為止所受金融風(fēng)暴影響仍然較小。