2008年中國(guó)樓市這部影片的主旋律應(yīng)當(dāng)是“調(diào)整”，樓市在經(jīng)歷了一段時(shí)間的非理性發(fā)展之后，迎來(lái)了真正意義上的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。如今，這部影片就要落下帷幕，如果說(shuō)2009年中國(guó)樓市是2008年這部“調(diào)整”影片的續(xù)集的話，2009年中國(guó)樓市的“基調(diào)”又是什么？是在溫州炒房團(tuán)的帶動(dòng)下，樓市回暖？還是繼續(xù)新一輪的調(diào)控，再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)滯漲的現(xiàn)象？記者展開(kāi)了一系列調(diào)查后發(fā)現(xiàn)目前出現(xiàn)的樓市回暖現(xiàn)象可能是真實(shí)的謊言。

12月，不少城市的房地產(chǎn)成交量都有所回升，據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為樓市正在步入上升通道。樓市真的回暖了嗎？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開(kāi)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，所謂的樓市回暖僅僅是一系列救市政策出臺(tái)后的即時(shí)反應(yīng)或者動(dòng)遷房的拉升所致。

 

　　數(shù)據(jù):12月成交量回升

　　易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，12月的前20天，北京商品房成交面積約111.78萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.6%，但較10月增加47.3%；上海商品房成交面積約120.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲38.6%，比10月大增67.1%；福州的商品住宅成交約15.07萬(wàn)平方米，環(huán)比激增67.1%，更是比10月猛增92.5%；濟(jì)南成交量約為8.86萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)113.7%，較10月增長(zhǎng)42.4%；南昌成交約23.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)53%，較10月增長(zhǎng)101.1%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，深圳一手住宅成交面積約為53.56萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅約為18.13%；二手住宅成交面積約42.59萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅約63.06%。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄表示，上海在九十月份創(chuàng)下了歷史最差紀(jì)錄，基本上和2月份的行情差不多。雖然11、12月有所回暖，但開(kāi)發(fā)商年終回款的促銷(xiāo)，是帶來(lái)成交上升的原因。他認(rèn)為，就北京而言，11月成交量大幅上升之后，12月就跌下來(lái)了，說(shuō)明完全是短期的政策效應(yīng)，并非市場(chǎng)利好因素起作用。

 

　　分析:回暖為時(shí)尚早

　　從12月上中旬的成交量來(lái)看，部分城市的成交量確實(shí)出現(xiàn)一定幅度的提升，但是，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭指出，僅憑一個(gè)月的成交反彈就說(shuō)樓市回暖，為時(shí)過(guò)早。“要判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是回暖或轉(zhuǎn)冷，至少要出現(xiàn)一個(gè)季度的持續(xù)的方向性變化。”

　　國(guó)際五大行之一的世邦魏理仕上海分公司董事總經(jīng)理馬樂(lè)也表示，樓市放緩現(xiàn)象比預(yù)期的更嚴(yán)峻，當(dāng)前樓市觀望氣氛濃厚，明年的三四季度成交將有望逐步活躍。

　　薛建雄認(rèn)為，近期政策暖風(fēng)頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤(pán)價(jià)格下降到相對(duì)合理水平，也是近期交易量回升主要原因之一。

　　五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，可能面臨裁員或減薪，在這種預(yù)期下，購(gòu)房者不太可能出手去買(mǎi)房，所以不可能出現(xiàn)整體性回暖。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期并沒(méi)有改變。鄒毅說(shuō)，今年年關(guān)肯定很難過(guò)，過(guò)完年，明年二季度外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，樓市才可能慢慢回暖。同時(shí)，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

 

　　觀點(diǎn):價(jià)格調(diào)整是回暖關(guān)鍵

　　要想將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供合理的定價(jià)是關(guān)鍵。價(jià)格預(yù)期差異是當(dāng)前購(gòu)房者觀望的關(guān)鍵因素之一。薛建雄表示，目前房源存在著價(jià)格與價(jià)值之間的差異，今年年初兩者之間的差異在30%~50%，目前的差異約在30%。

　　由于2005年~2007年間一系列調(diào)控政策的影響，住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)逐步放緩。世邦魏理仕發(fā)布的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，今年前三季度，上海高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)出成交不振的態(tài)勢(shì)。由于需求緊縮，上海高檔住宅市場(chǎng)的供應(yīng)/成交比已經(jīng)從2007年全年的0.85：1，上升至前3季度的1.85：1。

　　萬(wàn)科管理層還認(rèn)為，2007年過(guò)快上漲導(dǎo)致的行業(yè)理性回歸并未徹底完成，行業(yè)資金緊張對(duì)土地市場(chǎng)的影響尚未完全體現(xiàn)，全球能源、資源價(jià)格的急劇波動(dòng)以及國(guó)內(nèi)就業(yè)形勢(shì)的變化，也將給住宅開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)更多的不確定性。

　　世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部高級(jí)董事陳煒表示，當(dāng)前采用降價(jià)舉措的大多是土地儲(chǔ)備量大、年報(bào)需要做得漂亮的公司，明年還會(huì)繼續(xù)降價(jià)，現(xiàn)在賣(mài)的項(xiàng)目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒(méi)有投放市場(chǎng)。有降價(jià)和資金需求的公司，在市場(chǎng)上不會(huì)放棄明年2季度的市場(chǎng)，將會(huì)是一個(gè)集中新上市的時(shí)機(jī)，但大多房源依然會(huì)采用低開(kāi)的舉措。　　

 

　　同步播報(bào)

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)構(gòu)看好京港深穗

　　25日，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司——世邦魏理仕發(fā)布對(duì)京港深穗四地的地產(chǎn)研究報(bào)告。報(bào)告顯示，2008年受美國(guó)金融危機(jī)并對(duì)全球產(chǎn)生影響，京港深穗四個(gè)城市的外資公司受到?jīng)_擊，但2009年四地寫(xiě)字樓市場(chǎng)從中長(zhǎng)期仍然看好。

 

　　北京：奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)轉(zhuǎn)折

　　北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在進(jìn)入2008年奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。整體來(lái)看，2008年由于新增供應(yīng)大幅增加，總體需求同比出現(xiàn)下滑，使北京寫(xiě)字樓2008年的18.5％的空置水平較去年同期高出5.1％，尤其是A級(jí)寫(xiě)字樓在推動(dòng)整體市場(chǎng)租金上升的同時(shí)，空置率大幅上升。

 

　　香港：租金或跌5%~25%

　　世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事簡(jiǎn)儒德指出，盡管一些租戶已退租，但現(xiàn)實(shí)情況是大多數(shù)租戶仍選擇續(xù)租，退租的問(wèn)題并不嚴(yán)重。但香港九龍及新界區(qū)的寫(xiě)字樓，由于新落成的甲級(jí)商廈供應(yīng)充足，租金面臨很大的壓力，2009年上半年，下調(diào)幅度可能將達(dá)到15%~20%。

 

　　深圳：寫(xiě)字樓供求量雙降

　　上半年深圳福田中心區(qū)仍受跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)青睞，進(jìn)行了多起大面積租賃交易，且區(qū)內(nèi)有10宗寫(xiě)字樓用地被國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有企業(yè)拍得。但由于全年新增供應(yīng)僅有近27萬(wàn)平方米，盡管需求下降，空置率仍較2007年底下降6.4個(gè)百分點(diǎn)，處于9.5%的較低水平。

 

　　廣州：明年競(jìng)爭(zhēng)將加劇

　　2008年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)依然活躍，主要購(gòu)物中心的空置率在2008年繼續(xù)縮減，租金亦有小幅增長(zhǎng)。工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)亦表現(xiàn)平穩(wěn)，工業(yè)設(shè)施租金在年內(nèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。但2009年，如計(jì)劃竣工的84萬(wàn)平方米新增供應(yīng)全部投放市場(chǎng)，廣州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，可能面臨租金下滑和空置率上升的壓力。