房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)促銷行為,近日終于得到政府層面的高調(diào)力挺。國務(wù)院21日下發(fā)通知稱,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動采取措施,以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”。

　　看著開發(fā)商們在寒冬中的“大甩賣”,看著政府部門頻頻出手力挺樓市,購房者不禁要問,房價(jià)是否已經(jīng)到底？什么樣的價(jià)格才是一個(gè)合理的價(jià)格？

房價(jià)收入比靠不靠譜

　　牛刀,知名財(cái)經(jīng)評論人,因與北京大學(xué)教授徐滇慶狂賭深圳房價(jià)漲跌而聲名大噪。在他看來,國務(wù)院的通知是對中國樓市降價(jià)銷售的一道命令?！爸袊鴺鞘凶钌羁痰拿?SPAN lang=EN-US>,就是房價(jià)與購買力之間的矛盾?！彼f。

　　成都長城石材經(jīng)營公司的范遠(yuǎn)明是牛刀的堅(jiān)實(shí)擁躉?！澳壳皣H上公認(rèn)的"合理的住房價(jià)格"的"房價(jià)收入比"為3至6倍。成都去年城鎮(zhèn)職工人均收入也就在2萬左右,但一套房子價(jià)格好幾十萬,收入比起碼在10倍以上?！?SPAN lang=EN-US>

　　由于計(jì)算上的原因,對“房價(jià)收入比”的認(rèn)定,可能存在一定差異。但與國際平均水平比,我國商品房、尤其是大城市商品房價(jià)格過高是不爭的事實(shí)。成都顯然也在其中。

　　在二級城市,房價(jià)漲幅同樣驚人。在眉山,一般商品住房價(jià)格已從前兩年的每平方米1200元左右上漲到2500元左右。

　　然而,對以房價(jià)收入比來衡量房地產(chǎn)市場的價(jià)格高低與否和房產(chǎn)泡沫大小,不少房地產(chǎn)開發(fā)商并不認(rèn)可。成都一知名房地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為:“中國人多地少,受國家保護(hù)耕地政策影響,能夠用于城市建房的土地非常有限,土地價(jià)格自然就高;不斷的外來人口涌進(jìn)城來,剛性需求足。況且,收入到底有多少,誰也說不清。單獨(dú)用收入與房價(jià)對比毫無意義?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　開發(fā)商的成本價(jià)

　　在近期成都房地產(chǎn)市場上,藍(lán)光低價(jià)銷售十分搶眼。“藍(lán)光樓盤的定價(jià)普遍都比較低,基本上沒有盈利?！币粯I(yè)內(nèi)人士介紹?！叭ツ旮邇r(jià)拿地太多,現(xiàn)在保證現(xiàn)金流才是最重要的?！彼f。

　　成都博凡房地產(chǎn)投資咨詢顧問有限公司注冊經(jīng)紀(jì)人何宇介紹,成都房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成主要有4項(xiàng):土地費(fèi)用;建安工程費(fèi);環(huán)境及配套工程費(fèi);運(yùn)營費(fèi)用。建筑安裝成本會因樓層高低發(fā)生變化,如多層建筑每平方米建筑安裝成本為550-650元/平方米,11層以下的小高層為900-1100元/平方米,18層以上1600-1800元/平方米。配套建設(shè)平均費(fèi)用在500元/平方米左右。其它運(yùn)營成本,包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等一般為商品房銷售價(jià)格的12％。

　　“定價(jià)前,一般先進(jìn)行成本核算,然后再加上一定利潤。房市好的時(shí)候,利潤就加高一些;房市差一些,利潤就定低一點(diǎn),甚至是零利潤?！泵忌矫倒鍒@房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說。

　　房市低迷,做量的企業(yè)逐漸增多。一個(gè)佐證是,不少房地產(chǎn)開發(fā)商,甚至包括成都萬科這樣的“大腕”級都向最高利潤率為3％的保障性住房拋出“繡球”。

 

　　合理的價(jià)格需各方努力

　　4項(xiàng)主要成本中,土地費(fèi)用變數(shù)最大。開發(fā)商拿到土地的方式不同,土地所占成本比重也就不同,可能會占到開發(fā)成本10%—40%不等。如果加上稅費(fèi),在整個(gè)商品房價(jià)格的比重就會更高。土地價(jià)格高,是開發(fā)商為高房價(jià)找到的最好“借口”。

　　一個(gè)合理的價(jià)格,除了合理的建設(shè)成本,也有賴于合理的土地價(jià)格和稅費(fèi)成本。對這個(gè)問題,成都相關(guān)部門負(fù)責(zé)人以“太敏感”為由拒絕了記者的采訪。

　　然而,一個(gè)不爭的事實(shí)是,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面不支持房價(jià)持續(xù)高漲。省統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示,近兩年來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長遠(yuǎn)低于房價(jià)增長幅度。一套房子動輒幾十萬,大多數(shù)工薪階層只能望房興嘆。即便是開發(fā)商稱降無可降的“成本價(jià)”,也離普通購房者的心理預(yù)期差距較大。

　　據(jù)介紹,目前存量新房大多是地價(jià)高、建安成本高的產(chǎn)品。比如鋼材,2007年需要6000多元一噸,現(xiàn)在只需要3000多元一噸。當(dāng)時(shí)的成本,現(xiàn)在的房價(jià),低迷的成交量,市場危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)。目前,省、市各級政府紛紛采取應(yīng)對措施,比如,加大保障性住房建設(shè)力度,降低交易成本,信貸優(yōu)惠,給予購房者一定補(bǔ)貼等。這些措施也取得了一些效果。然而,當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的問題在于,房價(jià)的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)家庭的收入增長幅度,提前透支了未來房價(jià)增長的可能性,透支了未來的市場空間。

　　“以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”,說明一個(gè)合理的價(jià)格體系才能惠及各方。而構(gòu)建起這個(gè)合理的價(jià)格體系,有賴于購房者、開發(fā)商、政府部門尋找到一個(gè)合適的結(jié)合點(diǎn)。因此,在目前情況下,房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整依然任重道遠(yuǎn)。