近一段時間,國家出臺了多項(xiàng)政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),在這樣的環(huán)境下,現(xiàn)在是不是買房的好時機(jī)呢？

　　我認(rèn)為,目前的地產(chǎn)商內(nèi)心是惶恐不安的,道理很簡單,他的成本是剛性成本,比如說購地成本、構(gòu)建成本,還有其他支出剛性成本,再加上資金一旦積壓,那個利息支出都是不得了。

　　剛性成本之下地產(chǎn)商的需求面是什么？大家購買房子的主要動力,不是說經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好了,每年所得增加50%更富裕了,所以拿出一半錢去買房子——如果是這種正常的購物行為的話,地產(chǎn)商可以根據(jù)這個需求,慢慢建房子,這個很好預(yù)測。可是目前這資金來源是搞不清楚的。

今年制造企業(yè)大量倒閉,資金流到哪去了呢？請注意,這種資金流竄現(xiàn)象非常重要,它完全主導(dǎo)著中國樓市的發(fā)展。這個資金我叫它虛擬資金,因?yàn)樗旧砭褪遣徽５?SPAN lang=EN-US>,并不是因?yàn)檫@個社會更富裕了,你想住更好的房子,而是因?yàn)槟硞€行業(yè)更蕭條了——尤其是制造業(yè)或者礦業(yè)——他們的錢不知道干什么用,只好大量炒房。所以這個錢,打到哪里就產(chǎn)生泡沫。這個錢首先進(jìn)入這個地區(qū)的高端市場,把高檔樓盤一下拉起來,因此附近的中低檔樓盤隨之水漲船高。這跟一般理解不一樣,我們發(fā)現(xiàn)在一些地區(qū)真的有泡沫房產(chǎn)反而是中低檔的多,高檔樓盤由于制造業(yè)資金大量引入,拉高房價,它還有資金撐著似乎比較堅(jiān)挺。而今年你看,要跌價基本上是中低檔樓盤先跌價。

　　為什么低端房受沖擊比較大？這是因?yàn)閲覍ψ》勘Ｕ戏浅Ｖ匾暋，F(xiàn)在開發(fā)商最恐慌的其實(shí)并不光是資金緊張,更恐慌的是國家把它部分的市場收回去。

　　所以說地產(chǎn)商一旦開發(fā)高檔樓盤,就會根據(jù)市場狀況做調(diào)整,差異化定價。中低檔樓盤壓力非常大,包括政府推出很多的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,那怎么辦呢?所以對這種樓盤的價格,會出現(xiàn)萬科現(xiàn)象。

　　我告訴各位什么是樓價的決定因素,但是我不會告訴你該不該買房,每個人有每個人的立場,什么時候該買樓那是你個人的決定。