11月的京滬廣深四地樓市交出一份差強(qiáng)人意的銷售成績單,這一絲暖意瞬間傳遍全國樓市。

　　12月17日,國務(wù)院常務(wù)會議推出三項提振房地產(chǎn)健康發(fā)展的具體措施。次日,地產(chǎn)股領(lǐng)漲市場。從街頭巷尾到辦公室,人們紛紛議論,是否已經(jīng)到了抄底買房的時候了?!

現(xiàn)在是買房的最佳時機(jī)嗎？在即將到來的2009年,這樣一個疑問或?qū)⒗^續(xù)成為最主流的市場情緒。在此之前,這種情緒已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的威力:據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年1~11月,全國商品房銷售面積共計4.9億平方米,同比下降18.3%。商品住宅銷售面積下降18.8%;商品房銷售金額19261億元,同比下降19.8%,其中商品住宅銷售金額下降20.6%。

　　這個令地產(chǎn)業(yè)不寒而栗的下滑態(tài)勢并不是一個好兆頭,徑直向下的箭頭還有可能在2009年繼續(xù)出現(xiàn)。在這個歲末,越來越多的分析人士將過分樂觀的觀點放進(jìn)保險箱里,集體表現(xiàn)出謹(jǐn)慎且悲觀的態(tài)度。幾個月前,最樂觀的預(yù)測是樓市將在明年第一季度見底,如今這樣的聲音已經(jīng)幾近消失。就在幾周前,“拐點論”制造者王石甚至再一次對行業(yè)“出言不遜”。這位經(jīng)歷過多個經(jīng)濟(jì)周期的行業(yè)老大哥警告說,目前樓市尚未調(diào)整到位。他會再一次言中中國地產(chǎn)業(yè)嗎？政策暖風(fēng)頻吹的中國地產(chǎn)業(yè)能否借勢走出一波貨真價實的升勢,從而積聚起沿途的入市信心,最終邁入一個健康且持續(xù)的景氣通道呢？

 

政策“饑渴癥”

　　一系列利好樓市的政策相繼公布,皮球現(xiàn)在又回到了開發(fā)商的手里。在未來一年中,地產(chǎn)業(yè)看到的將是熱情的政策笑臉,但是面對依然嚴(yán)峻的市場成交量,開發(fā)商如何在狹窄的紅海里生存下來呢？

　　一場存貨之戰(zhàn)正在等待著全行業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至今年11月末,全國商品房空置面積1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比1~10月提高2.2個百分點。其中,空置商品住宅7084萬平方米,同比增長22.9%,增幅提高4.9個百分點。

“預(yù)計地產(chǎn)上市公司的存貨依然將處于高位,這將繼續(xù)考驗地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及銷售策略。”中信證券(600030,股吧)一位地產(chǎn)分析人士對本報記者說。

　　中原地產(chǎn)（華北區(qū)）總經(jīng)理李文杰表示,在樓市新政接二連三出臺的背景下,開發(fā)商仍然會在來年繼續(xù)感受銷售的巨大壓力,他們的選擇之一是繼續(xù)呼吁更多利好政策的出臺。

　　這樣的政策“饑渴癥”已經(jīng)出現(xiàn)。12月17日,在國務(wù)院常務(wù)會議推出三項專門針對房地產(chǎn)業(yè)的利好措施后,業(yè)內(nèi)人士在稱贊新政之余,也出現(xiàn)大量對文件精神的解讀。其中,最為普遍的一個觀點是,松綁二套房貸政策有助于刺激需求,但是文件的細(xì)節(jié)顯示該政策重申了央行和銀監(jiān)會此前的規(guī)定,沒有太大新意,因而“對樓市的刺激有限”。

　　這樣的觀點令人驚訝,但是卻很可能更廣泛地出現(xiàn)在2009年。在此之前,在地產(chǎn)界強(qiáng)烈呼吁拯救樓市的政策清單中,松綁第二套住房房貸政策與地產(chǎn)開發(fā)貸款是風(fēng)頭最旺的兩個。如今,當(dāng)國務(wù)院常務(wù)會議的一紙文件放行兩大限制政策后,地產(chǎn)界突然發(fā)現(xiàn),為了刺激更多的成交量,“政府需要走得更遠(yuǎn)”。

　　這并非空談。稍早之前,在桂林召開的一次不公開的地產(chǎn)年會上,地產(chǎn)界的公共發(fā)言者任志強(qiáng)便表示,由于銷售速度放緩,商品房空置面積將在明年上半年創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到4億平方米,而為了消化這些存量,政府很可能將不得不用戶籍政策與購房退稅兩個手段來幫助改善局面。

　　部分地方政府已經(jīng)走在了前頭。迄今為止,已有包括鄭州、南京、成都、重慶、上海等城市表態(tài)將按照一定標(biāo)準(zhǔn)收購普通商品房用作保障房,部分城市已經(jīng)付諸行動。

　　“政策饑渴癥將是2009年樓市的一個典型特征?！甭?lián)合證券分析員魚晉華評論說。

 

開發(fā)商仍需讓利

　　盡管未來一年地產(chǎn)界會呼吁更多利好政策的出臺,但是隨著政府可以調(diào)用的政策工具越來越少,政策出臺的空間也越來越狹窄,地產(chǎn)業(yè)將被迫展開更多的自救,此中的利器之一便是更合理地定價,追求更合理的利潤,在成交量與房價中取前舍后。

事實上,這似乎正是12月17日新政中字里行間透露的訊息。中國指數(shù)研究院研究員宋會雍表示,最新的救市措施把普通住房征收營業(yè)稅免征期限從5年調(diào)整為2年,同時也壓縮了2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的征稅尺度,對于近兩年進(jìn)入樓市的炒房客來說“真有些雪中送炭”,稅費的減免無疑可以鼓勵二手房在價位上加大讓步,有利于促成交易。

　　在一篇博文中,作者寫道:交易環(huán)節(jié)成本的降低,將鼓勵更多的二手房源進(jìn)入市場,如同股市的大小非解禁一樣,它們將加快流轉(zhuǎn),從而逼低房價。

　　宋會雍同時表示,在最新的政策精神中,要求政府引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進(jìn)商品住房銷售,這可以認(rèn)為是“對高房價明確提出回落調(diào)整的指示”。而從“支持合理融資需求”的表述來看,中央已經(jīng)開始著手推進(jìn)行業(yè)洗牌。

　　“政府減免交易稅費,降低貸款利率,事實上是對房價的變相降低。政府做好這些后,就要看開發(fā)商自己的讓利了。政策的著眼點在于促進(jìn)成交量回暖,而非維持房價不跌,地產(chǎn)界應(yīng)該對此有更清醒的判斷?！彼螘赫f。

　　而在一系列救市新政中,從中央到地方的文件均一一提及了加快保障房建設(shè)的要求,這也將是整個地產(chǎn)界相當(dāng)關(guān)心的話題。大量保障房的入市,是不是會形成對普通商品房的擠出效應(yīng)呢？2009年國家是否會對保障房建設(shè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整,甚至停建限價房、緩建經(jīng)濟(jì)適用房呢？這些也是2009年全國樓市政策即將落定的問題。