各界預(yù)料中的降息在22日晚如期而至,央行宣布再度調(diào)低貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。對于廣大購房者而言,5次降息后的最新利率將從明年元旦起執(zhí)行,累計216個基點的降息將大大減輕房貸成本。但由于政策起效存在滯后期,不管是連續(xù)降息還是最近密集出臺的樓市利好,在短期內(nèi)尚不會推動樓市立竿見影走出疲態(tài)。

 

購房者利息負(fù)擔(dān)大大減輕

　　中國人民銀行決定,從2008年12月23日起,下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點,其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時,下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。

　　這已是年內(nèi)央行第五次降息,距離9月中旬本年度首次降息不足百日時間。至此,我國一年期存款基準(zhǔn)利率已下調(diào)至2.25%,一年期貸款基準(zhǔn)利率累計下調(diào)216個基點至5.31%。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說:“持續(xù)降息使購房成本大大降低,有利于推動前期積累的剛性購房需求得到釋放?！?SPAN lang=EN-US>

　　11月27日,央行大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點,加上此前的歷次降息,5年期商業(yè)貸款利率已累計下調(diào)2.07個百分點至5.94%。再加上首次購買普通住房家庭可享受0.7折利率優(yōu)惠,購房者的利息支出大大減輕。以50萬元商業(yè)貸款、20年等額本息還款計算(商貸按利率下限執(zhí)行),每月可少還貸款679元,20年累計少還利息16.3萬元。

　　而公積金貸款的降幅低于商業(yè)貸款,從4.05%下降至3.87%,累計下調(diào)1.26個百分點。同樣以50萬20年期貸款為例,月還款額約每個月可減少47元。相比較9月份首次降息前,則月還款額從3361元降至2996元,每個月可少還貸款365元。

 

　　開發(fā)商松口氣:利率降低、融資開閘

　　值得注意的是,此次降息后,1年期存款基準(zhǔn)利率已降至2.25%,5年期存款利率也不過3.6%,這將使居民儲蓄收益大大下降,儲蓄意愿降低可能會推動部分資金流向樓市。

　　顧云昌認(rèn)為,持續(xù)降息大大減輕了開發(fā)商的資金成本,而此前國務(wù)院出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三大政策措施,除了降低二手房交易稅費、適當(dāng)放寬二套房貸,更首次提出“支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持”,這意味長期以來對房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)緊的信貸閘門,開始松動,這對開發(fā)商是實質(zhì)利好。

今年以來,商業(yè)銀行出于風(fēng)險控制,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度非常謹(jǐn)慎,惜貸心態(tài)嚴(yán)重。加上商品房銷售陷入低谷,預(yù)售款來源枯竭,開發(fā)商資金鏈極度緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心所作《2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》曾預(yù)測,全行業(yè)今年資金缺口達(dá)到6730億元,而實際可能遠(yuǎn)不止這個數(shù)字。

高華證券則分析,多數(shù)銀行在2008年上半年就已經(jīng)使用了65%-70%的全年貸款額度。由于開發(fā)商通常會在年底向施工企業(yè)支付部分完工工程的款項,其現(xiàn)金流狀況將進(jìn)一步惡化,“融資支持＋降息”雙重利好,有利于防止開發(fā)商因資金鏈斷裂而出現(xiàn)爛尾樓。

 

　　累積效應(yīng)顯現(xiàn)尚需時間

　　“如此頻繁動用降息工具,中國全力保增長之心可見一斑?！苯煌ㄣy行(601328,股吧)研究部高級金融分析師仇高擎認(rèn)為,考慮到此次經(jīng)濟(jì)下行的巨大壓力,降息周期可能會持續(xù)相當(dāng)長時間。他認(rèn)為,本次經(jīng)濟(jì)周期中貨幣政策放松幅度有可能創(chuàng)歷史記錄,基準(zhǔn)利率可能會跌穿1.98%歷史最低水平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭則認(rèn)為,短期來看,降息對樓市的影響非常小,不可能阻隔市場下行的趨勢。只有政策的累積效應(yīng)逐步釋放,市場才會“由量變到質(zhì)變”,進(jìn)入另一輪景氣周期。目前來看,由于購房者對宏觀經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)下降,樓市觀望情緒仍然濃重,短期內(nèi)難以步入新一輪增長期。

　　海通證券房地產(chǎn)分析師帥虎分析,此次降息是繼二套房貸適度放寬之后的又一政策利好,但目前房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)壓力較大,存量房需要23-27個月才能消化,而貨幣政策具有6至7個月的滯后期,因此短期來看,降息不足以抵消房地產(chǎn)供應(yīng)壓力,估計到明年下半年,房屋銷售將會有所回暖。