“愛(ài)麗絲”颶風(fēng)與強(qiáng)氣流相遇，匯合形成北太平洋上百米高巨浪，吞噬了所有之前堅(jiān)信能夠抵抗它的人。這是電影《完美風(fēng)暴》中演繹的一幕。聯(lián)想到08樓市，颶風(fēng)就好比國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)樓市的打壓，它遇到了全球金融危機(jī)這股強(qiáng)氣流。樓市結(jié)束近10年來(lái)只漲不跌的神話(huà)，降價(jià)！成08樓市主調(diào)。

 

　　降價(jià)風(fēng)一路勁吹

　　去年底，火爆的樓市冷卻下來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入持續(xù)博弈狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商絕不降價(jià)，購(gòu)房者堅(jiān)決不出手,隨著膠著指數(shù)不斷上升，成交量逐步萎縮，直到萬(wàn)科推出青年置業(yè)計(jì)劃，才打破樓市僵持局面。

今年2月，武漢萬(wàn)科旗下西半島、萬(wàn)科·朗苑、魅力之城3個(gè)項(xiàng)目，推出青年置業(yè)計(jì)劃，聯(lián)袂奉獻(xiàn)1000萬(wàn)元青年置業(yè)資助金，僅1個(gè)雙休，就獲得238套的銷(xiāo)售佳績(jī)。萬(wàn)科西半島一位置業(yè)顧問(wèn)計(jì)算，樓盤(pán)的最低折扣可達(dá)9.3折。在當(dāng)時(shí)只漲不跌的市場(chǎng)行情中，這個(gè)優(yōu)惠幅度讓人難以接受，提出“拐點(diǎn)論”的王石亦備受爭(zhēng)議。

　　業(yè)界對(duì)萬(wàn)科降價(jià)評(píng)論不斷時(shí)，武昌中心區(qū)引發(fā)第一波降價(jià)浪潮。五一前后，積玉橋片區(qū)融僑華府與金地·國(guó)際花園以均價(jià)7000多開(kāi)盤(pán)，低于片區(qū)華潤(rùn)鳳凰城均價(jià)2000多元，與均價(jià)16000的金都·漢宮更無(wú)法相提并論。超低價(jià)讓兩樓盤(pán)獲得熱銷(xiāo)外，也讓周邊徐東、光谷等片區(qū)部分樓盤(pán)感到壓力，紛紛醞釀降價(jià)。5月底，光谷廣場(chǎng)旁的加州陽(yáng)光以6380元/m2的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推出556套，賣(mài)出481套。緊接著，武昌徐東、南湖等片區(qū)部分樓價(jià)也開(kāi)始“高臺(tái)跳水”。

　　6月，降價(jià)風(fēng)開(kāi)始在三鎮(zhèn)蔓延。6月7日，碧桂園提前一天開(kāi)盤(pán)，以2400元~2800元/m2超低價(jià)成功探市。6月28日，統(tǒng)建同安家園開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4800元/m2，創(chuàng)出后湖片區(qū)最低價(jià)。隨后，沿海賽洛城開(kāi)盤(pán)，均價(jià)3700元/m2，低于前期4200元/m2，刷新金銀湖片區(qū)新低……

　　新盤(pán)的依次低開(kāi)，不斷刷新片區(qū)新低，江城樓市已逃不出多米諾骨牌的命運(yùn)，板塊價(jià)格塌陷，重新再尋找支撐。

 

　　誰(shuí)是降價(jià)幕后推手？

　　究竟是什么促使開(kāi)發(fā)商頻頻降價(jià)？對(duì)此，業(yè)界資深觀察人士朱戈分析，去年，在跳漲的房?jī)r(jià)面前，部分購(gòu)房者因難以承受房?jī)r(jià)之重退離樓市，迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)留客。一系列調(diào)控政策的效力，今年逐步顯現(xiàn)。而最重要的，在于樓市供大于求?！百Y料顯示，全市待售商品房數(shù)量已超過(guò)10萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于平均每年7~8萬(wàn)套的銷(xiāo)量，加上去年購(gòu)房者透支購(gòu)買(mǎi)了大量房源，樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)不足為奇。”

　　武漢易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、首席分析師吳洋的見(jiàn)解與朱戈不謀而合：“為何降價(jià)從武昌中心區(qū)開(kāi)始，因?yàn)樵撈瑓^(qū)推盤(pán)量過(guò)大，除了積玉橋，徐東片區(qū)包括中北路，不斷有大盤(pán)推量。”的確，談及金地·國(guó)際花園低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略，該公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王健直言不諱，積玉橋不降，可能客戶(hù)就會(huì)被徐東搶走。

　　降價(jià)不可怕，怕就怕價(jià)跌量不升。許多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心的這一幕在今年下半年愈見(jiàn)顯現(xiàn)。樓價(jià)越跌，購(gòu)房者越不出手，市場(chǎng)觀望氣氛空前濃烈。

　　9月16日，央行繼04年以來(lái)，首次下降貸款基準(zhǔn)利率，在舉步維艱的開(kāi)發(fā)商眼中，這一重大利好簡(jiǎn)直比過(guò)年還令人歡欣鼓舞，業(yè)界名人潘石屹甚至高呼“解放軍”來(lái)了。然而，現(xiàn)實(shí)卻比想像殘忍。十一過(guò)后，本報(bào)在調(diào)查的近百個(gè)在售樓盤(pán)中，超過(guò)2/3受訪(fǎng)者表示，樓盤(pán)銷(xiāo)量都在個(gè)位數(shù)。黃金周今非昔比。

　　降息之后，中央和本地的救市政策陸續(xù)出臺(tái)，也未能短期重燃樓市熱點(diǎn)。11月28日，市開(kāi)發(fā)辦召開(kāi)的年終總結(jié)大會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年1~9月，商品房銷(xiāo)售量近400萬(wàn)平方，同比下降60%?！敖迪⑴c下調(diào)稅費(fèi)所帶來(lái)的優(yōu)惠抵不上開(kāi)發(fā)商直接降價(jià)，我們還在進(jìn)一步等待?！币晃挥^望者說(shuō)。

 

　　跌價(jià)空間還剩幾何？

　　市民的持續(xù)觀望有無(wú)道理？在經(jīng)歷幾輪降價(jià)潮后，樓市后序還能有多少降價(jià)空間？

　　7月22日，“2008上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)”上公布，上半年商品住宅成交均價(jià)5215元/m2，與去年四季度相比，回落2%。這樣的降幅與充斥市面的大幅降價(jià)吆喝有些不能對(duì)應(yīng)。一時(shí)，關(guān)于樓市假摔還是真跌的猜測(cè)不絕于耳，樓市“亂象”迭出。

　　光谷某樓盤(pán)的降價(jià)廣告，最后驗(yàn)證是開(kāi)發(fā)商精心編造的謊言。該項(xiàng)目廣告宣傳原價(jià)8800元/平方米起，現(xiàn)價(jià)6000元/平方米起，經(jīng)相關(guān)執(zhí)法部分取證后查明，所謂“原價(jià)8800元／平方米起”屬于虛構(gòu)價(jià)格，該項(xiàng)目從未以此價(jià)格銷(xiāo)售，故給予罰款30萬(wàn)元的處罰。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，這種先提價(jià)后打折的促銷(xiāo)手段在樓市中曾經(jīng)非常普遍，除此，打出超低特價(jià)，僅推少量特惠房源也是部分開(kāi)發(fā)商今年慣用的伎倆。

　　“樓價(jià)應(yīng)該沒(méi)降多少，降的只是預(yù)期?！蔽錆h思銳副總何海濤說(shuō)。據(jù)他介紹，今年3月，公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)擬定為8000m2，而據(jù)調(diào)研，光谷4月成交量為492套，僅相當(dāng)于去年的1/4，這說(shuō)明市場(chǎng)客戶(hù)量在萎縮，如果不能適時(shí)定價(jià)，銷(xiāo)售將舉步維艱。鑒于此，5月，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)修改為6380m2。“降價(jià)較猛的大多為郊區(qū)盤(pán)，中心樓價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺?！焙魏a(bǔ)充。談及樓市進(jìn)一步的降價(jià)可能，何海濤認(rèn)為，是否降價(jià)取決于個(gè)盤(pán)的資金壓力與營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　對(duì)此，朱戈認(rèn)為，樓市濃烈的觀望氣氛短時(shí)內(nèi)難以改變。他解釋?zhuān)芙鹑谖C(jī)影響，人們收入預(yù)期下降，供大于求的市場(chǎng)格局也讓購(gòu)房者不急于出手。同時(shí)，一級(jí)市場(chǎng)的蕭條必然會(huì)傳導(dǎo)給二級(jí)市場(chǎng)。在地王頻出的時(shí)代，購(gòu)房者想像的是預(yù)期，而在地塊頻頻流拍的今年，購(gòu)房者預(yù)判的則是風(fēng)險(xiǎn)。