2008歲末年初,全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會與《中國房地產(chǎn)報(bào)》聯(lián)合舉辦的2008中國（國際）商業(yè)地產(chǎn)與主力店合作高峰論壇在京舉行,行業(yè)專家學(xué)者與來自全國各地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士300余人齊聚一堂,共商發(fā)展大計(jì)。

 

主力店發(fā)展多樣化

　　武瑞玲:判斷主力店,首先面積是硬指標(biāo),同時(shí)軟指標(biāo)也很重要,比如品牌影響力、店鋪運(yùn)作能力、營銷能力、聚客能力以及品牌與商家能給業(yè)態(tài)和行業(yè)的引導(dǎo)能力等。以俏江南為例,它們已在北京、上海、天津等30多個城市有了40多家店,其中30多家店位于購物中心內(nèi),它們的合作主要采取聯(lián)合開店方式進(jìn)行,其目的就是占據(jù)獨(dú)有資源與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

目前國內(nèi)外品牌對商業(yè)物業(yè)的要求越來越高,并對開獨(dú)立店的需求也非常強(qiáng)烈。作為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商,要與它們建立合作關(guān)系,變被動與主動,了解主力店的真實(shí)需求,不可想當(dāng)然,否則就失去了合作的機(jī)會。

 

百貨店仍然不可小視

　　萬文英:隨著中國城市化的推進(jìn),購物中心必將是今后發(fā)展的重要領(lǐng)域。但這并不意味著有了購物中心,百貨店就不需要了。

　　購物中心和百貨店服務(wù)對象不同,百貨店是個性化的服務(wù)。比如說百貨店的面積不可能過大,否則就會出現(xiàn)新業(yè)態(tài)。此外還有多樣化和全客層的區(qū)別。

　　但目前中國二、三線城市的百貨店在真正滿足特色服務(wù)方面做得還不到位,同質(zhì)化現(xiàn)象也開始嚴(yán)重起來。而目前百貨店和購物中心與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并沒有出現(xiàn)殊途同歸的良好局面,都只是更多地關(guān)注商業(yè)本身,關(guān)注自我的獨(dú)立發(fā)展;沒有建立更好的合作機(jī)制和關(guān)系,導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展良莠不齊。

 

購物中心10條策略

　　暴雪松:西單大悅城的成功首先體現(xiàn)在購物中心的快速成長上。就西單大悅城項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)購物中心策略為10條:

　　首先,項(xiàng)目主題化。西單大悅城是通過主題化來細(xì)分市場,有針對性地吸引目標(biāo)客群。其次,客群聚焦化。商業(yè)主題化的前提是消費(fèi)客群的聚焦化,只有聚焦的客群,才能圍繞他們的需求設(shè)置一系列相對聚焦的業(yè)態(tài)業(yè)種。

　　再次,業(yè)態(tài)多樣化和品牌新鮮化。西單是以年輕人為主的老商圈,新老百貨同質(zhì)化嚴(yán)重,批發(fā)市場、低價(jià)商品攤位充斥其間,打折返券是經(jīng)營常態(tài)。在源于西單基礎(chǔ)上“新”字當(dāng)頭近三分之一的品牌是頭一次進(jìn)入北京西單,打破惡性競爭怪圈。

　　最后,品類放大化。西單大悅城為與周邊的傳統(tǒng)百貨相競爭,放棄了某些品類,同時(shí)放大了年輕客群喜歡的品類,成為這些品類在西單的消費(fèi)目的地。此外還包括組合核心化、營造空間媒體化、室內(nèi)室外化、管理服務(wù)化以及提升節(jié)奏化。

 

萬達(dá)集團(tuán)主力店選擇標(biāo)準(zhǔn)

潘韜:首先是品牌的影響力。主要體現(xiàn)是否具有持續(xù)經(jīng)營的能力,租賃面積在3000平方米之上,主力店選擇必須是行業(yè)或區(qū)域排前三名。只有這樣的主力店才有持續(xù)經(jīng)營的能力,遇到經(jīng)營危機(jī)或者培育期內(nèi),它們才能扛得住。

　　其次,吸客能力。每個店都有自己的獨(dú)特促銷和吸客能力。

第三,品質(zhì)。主力店決定了購物中心的品質(zhì),與品牌主力店合作,互相提升品質(zhì)。

　　第四是人氣?？恐髁Φ晡藲?SPAN lang=EN-US>,靠超市貢獻(xiàn)人氣,就會很快啟動一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。比如電影院,可以讓人滯留的時(shí)間最短是4個小時(shí),一般先去買票,等看電影還有半個小時(shí),所以把餐飲、KTV、電玩布置在電影院旁邊,創(chuàng)造商業(yè)發(fā)展的新空間。

　　第五就是租金。坦率來講,單個主力店租金是偏低的,但是還是有貢獻(xiàn),可以保證總租金的租金額。萬達(dá)的收租性是98.5%以上,其中最大的貢獻(xiàn)就是主力店。

 

與主力店合作改變商業(yè)地產(chǎn)

　　黃詩媛:其一,與大主力店接觸,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大,從根子上改變了我們開發(fā)的思路,把整個的開發(fā)模式從開發(fā)的導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了商業(yè)經(jīng)營的導(dǎo)向。

　　其二,整個產(chǎn)品形式上有很大的改變。從初期拿地,就開始去找大主力店商戶,這是比較原始的自發(fā)思路。

　　實(shí)際上,到中期,開始做產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化,包括模式、規(guī)劃、選址都與商家建立戰(zhàn)略聯(lián)盟,才會實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的有的放矢。

　　其三,與大主力店合作中,包括前期的談判,應(yīng)該回到規(guī)劃、兼容的思路上。不能為某家某類主力店量身定做,這對商家有很大的影響。

　　其四,從商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的角度來看,招商的合作不能基于主力店品牌聯(lián)合的方式,更應(yīng)該注重主力店在當(dāng)?shù)厥袌龅恼加新省Ｔ诔尸F(xiàn)類別方面,我們強(qiáng)調(diào)主力店的互補(bǔ)經(jīng)營。