成交低迷已成為2008年土地市場的主旋律。中原地產的一份研究報告表明,今年1~11月全國重點城市土地流標率達到了32%,住宅用地流標達到了35%,長春、武漢等城市土地流標率甚至達到了50%以上。

　　那么,2009年土地市場將呈現(xiàn)什么狀況？低迷是否繼續(xù)？開發(fā)商拿地是否仍將觀望？

“2009年土地市場將會持續(xù)低迷,并且流拍現(xiàn)象仍將不可避免?！痹陬A測明年土地時,記者采訪的10余位業(yè)內人士眾口一詞。

　　而迫于土地財政的壓力,各地方政府為了扭轉成交低迷狀況,或將在明年的土地出讓中采取更多的刺激成交政策。

　　此前,一位接近國土資源部的專家曾對本報透露,明年一些土地政策可能明顯與現(xiàn)行招拍掛制度相沖突。而作為防止土地流拍的有效方法,“勾地”可能將越來越多地出現(xiàn)在各地政府的土地出讓中。

 

　　成交低迷持續(xù)

　　12月16日下午,廣州市國土房管局出讓了今年最后一宗住宅土地——花都鳳凰路新華寶田豬場地塊。在這場只有一家開發(fā)商參與競標的土地交易會上,廣州高宜投資置業(yè)有限公司最終以16265萬元的底價一舉競得,而整個出讓過程僅持續(xù)了短短6分鐘。

　　花都鳳凰路新華寶田豬場地塊以底價成交的結果,拉下了2008年廣州住宅用地交易的帷幕。這“最后一拍”避免了流拍的尷尬結局,讓土地市場仿佛依稀看到了一縷曙光。

　　然而,許多業(yè)內人士卻對這縷曙光顯現(xiàn)并不樂觀。

　　房地產高級經濟師章林曉認為,明年上半年,樓市不可能回暖,相應地,土地市場也將延續(xù)今年下半年以來的低迷態(tài)勢。

　　“我國雖已推出4萬億刺激經濟、保障民生等方案,但方案從出臺到收效,畢竟存在一個滯后期,再加上對存量空置商品房的消化,也需一個過程?！闭铝謺哉f。

　　曾經瘋狂圈地積累下的“爛尾地”也將成為明年土地市場一塊難啃的骨頭。市場驟然變冷,幅幅昔日高價拍得的地塊也成為了一道消化難題。

　　據相關統(tǒng)計數(shù)據顯示,10月份土地底價成交比例接近90％,全國12個重點城市的土地流拍比例累積達到30％以上。

　　土地交易的頻頻擱淺像巨石一般壓在各地政府的心頭,在即將過去的2008年里,許多地方政府都尚未完成年初時的供地計劃,更有甚者連一半也未達到。

　　雪上加霜的是,國土資源部近期下發(fā)的《關于做好2009年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》更令地方政府感到難以喘息。

　　根據該通知要求,地方政府要在2009 年2月28日前完成2009年用地計劃申報。未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃;2008年用地計劃完成緩慢的城市,減少2009年用地計劃申報指標。這意味著地方政府要在近段時間內將2007和2008年的存量土地消化完。

　　面對被核減2009年度用地計劃的危險,近期,大連、成都、南京等城市不得不紛紛在年底加快供地節(jié)奏。

　　“在今后的三個月時間里,土地集中放量的現(xiàn)象肯定會積極涌現(xiàn)出來?！睒I(yè)內人士評價,但是在市場氣氛仍較為悲觀的明年,土地的集中放量勢必將會出現(xiàn)更多的流拍現(xiàn)象。

 

開發(fā)商堅持“駐足觀望”

　　在本已供大于求的土地市場中,開發(fā)商們緊張的資金鏈和積壓的土地存量,使得他們在拿地行為上慎之又慎,對囤地的熱度降到了冰點。

　　“多數(shù)開發(fā)商會在2009年的嚴寒中選擇'冬眠’,在拿地上觀望氣氛會比今年更加濃厚,土地出讓將困難重重?！庇械禺a分析師如是預測。

首都經貿大學教授張躍慶表示,當前開發(fā)商存量土地較多,加上金融危機的影響。普遍對市場未來都不看好,政府在明年若不能對價格進行調整,仍然會深陷于“賣地難”的窘境中。

　　在接受本報采訪時,曾經在“圈地運動”中一擲千金的地產商都對明年的拿地提不起興趣。

　　“我們已經放緩了開發(fā)步伐,前段時間還通過了一項叫做'冬眠計劃’的管理辦法,也就是確定一些項目要進入冬眠狀態(tài),暫停建設?！敝畜w奧林匹克花園總經理陳順告訴記者。

　　陽光100副總經理范曉沖也表示,事實上當前很多開發(fā)企業(yè)的土地存量都已足夠持續(xù)3~5年的時間,在當前銷售不暢的情況下,開發(fā)商縮減開發(fā)面積實屬常見做法,這直接導致在拿地行動上的不積極。

　　隨著開發(fā)商的觀望情緒的日漸升級,如果明年依然這樣側重于供應層面,土地流拍似乎在所難免。

　　“過去幾年,我國房地產價格之所以越調越高,關鍵是因為我們將調控的重點放在了'供應’而非'需求’。而現(xiàn)在開發(fā)商土地需求突然斷電,自然會由于供應慣性產生大量流拍?！闭铝謺哉f。

 

　　出讓規(guī)則醞釀變局

　　賣地艱難,拿地遇冷,2009年的土地出讓規(guī)則已經被推到了“窮則思變”的境地。“這或許是土地出讓政策進一步提高規(guī)范性和針對性的契機?！币晃粯I(yè)內人士說。

　　事實上,在不久前各地政府相繼出臺救市政策中,土地市場的變局已初現(xiàn)端倪。但有業(yè)內人士預測,在整體形勢更加嚴峻的2009年,地方政府在土地出讓政策上將會采取更多行之有效的措施。

　　“迫于財政危機的壓力,明年各地方政府在土地出讓上將會'八仙過海,各顯神通’?！闭铝謺员硎?。

　　值得注意的是,在此前的“地王”爭奪戰(zhàn)中,許多大公司因瘋狂圈地而導致元氣大傷,這恰恰給了中小公司一展身手的抄底機會。然而,高昂的競標價格和巨幅的土地出讓面積,卻是橫亙在他們面前的一道障礙。

　　因此,章林曉認為,前幾年的土地出讓標準已不再適用,政府今后可能會縮小土地面積,以及在土地出讓金的繳納上予以寬松,從而有利于土地需求主體的增加和競爭的加劇,進而有利于土地價格的提高。

　　南京工業(yè)大學天誠不動產研究所副所長吳翔華也對此看法表示贊同。他認為,明年的土地市場主要還是取決于買方,要恢復土地市場的信心,關鍵是點燃開發(fā)商的拿地熱情。

　　“今年南京雖然公布了一些利好政策,比如出讓金可延期交付,減少稅費等,但并沒有明確寫到出讓公告里,如果國土部門有意刺激市場,明年很有可能將這些條款明確在土地出讓公告中?！眳窍枞A表示。

　　而近期在深圳土地市場的拍賣中,冠城大通(600067,股吧)采用了分期付款的方式繳納土地款,這也被業(yè)內人士普遍認為是土地出讓政策松動的一個明顯信號。

　　不僅如此,曾經對土地頻頻流拍產生重要的影響的閑置土地政策也將面臨著挑戰(zhàn)。

　　“受資金影響,明年地產商的開發(fā)節(jié)奏無疑會放緩。如果完不成國土部門規(guī)定的開發(fā)進度,國土部門該如何處理這些地塊,是收回、罰款、還是默許開發(fā)商延遲開發(fā)？這些也表明了政府對市場的態(tài)度。”吳翔華說

　　陳順向記者指出,由于當前市場主體發(fā)生變化,政府應當采用創(chuàng)新的營銷方法,讓土地在出讓過程中得以實現(xiàn)目的。

　　“現(xiàn)在絕對不可能像過去那樣,發(fā)布一則公告就會出現(xiàn)蜂擁而上的場景,政府應該采取'走出去、引進來’的辦法,比如召開推薦會來吸引投資者?！痹陉愴榿砜?SPAN lang=EN-US>,采用立體化的營銷方式,一方面能夠加強外地投資者對當?shù)爻鞘械牧私?SPAN lang=EN-US>,另一方面,也能對土地的集中入市起到一定的消化作用。