相比2007年地王頻出的火熱場面,相隔僅一年時(shí)間,土地市場忽然變冷?；仡櫿麄€(gè)2008年的土地市場,流拍和觀望成為年度關(guān)鍵詞,那么,2009年土地價(jià)格與成交量又會(huì)是什么走勢(shì)？

　　本報(bào)記者就此采訪了土地問題專家、中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明教授。

中國房地產(chǎn)報(bào):如今,開發(fā)商對(duì)拿地均持謹(jǐn)慎態(tài)度,您認(rèn)為這種態(tài)勢(shì)2009年是否仍將持續(xù)？您的依據(jù)是什么？

　　嚴(yán)金明:現(xiàn)在可以肯定的是,2009年開發(fā)商對(duì)拿地將持續(xù)觀望?，F(xiàn)在所說的所有問題都要跟目前所處的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)聯(lián)系起來,30年來我國經(jīng)濟(jì)增速首次放緩。從我最近在各城市所做的調(diào)研來看,人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望也是保持低迷。因此在此后很長一段時(shí)間,開發(fā)商仍然謹(jǐn)慎拿地。

　　去年市場處于高位的時(shí)候,不少開發(fā)商拿了地,今年仍然有部分開發(fā)商拿地。開發(fā)商資金鏈緊張無力開發(fā)可能會(huì)導(dǎo)致閑置地?cái)?shù)量上升,而現(xiàn)行的法律對(duì)閑置時(shí)間又有明文規(guī)定,接下來的時(shí)間里,二手地的交易會(huì)越來越多。

　　中國房地產(chǎn)報(bào):今年3月份的時(shí)候,您在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,年初的頻繁流拍不能說明地價(jià)拐點(diǎn)到來。今年土地市場持續(xù)低迷,如今,您是否還這么認(rèn)為？

　　嚴(yán)金明:泡沫肯定是有的,這段時(shí)間的調(diào)控實(shí)際就是在擠出泡沫,但是不能說全國地價(jià)都出現(xiàn)拐點(diǎn)。從南到北的土地市場是不一樣的,越是往南土地市場越發(fā)達(dá),這也說明投機(jī)量越大,因此南方地區(qū)應(yīng)該早現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　從前一直討論到底是地價(jià)決定房價(jià)還是房價(jià)決定地價(jià),實(shí)際上是房價(jià)反作用于地價(jià)。從目前來看,房價(jià)在未來一段時(shí)間內(nèi)還是會(huì)有所下調(diào)。因此依據(jù)前面的理論,地價(jià)應(yīng)該也會(huì)下調(diào)。如果今后一段時(shí)間流拍仍然持續(xù)增加,經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行,那就要看政府怎么打算,包括底價(jià)如何決定。

　　但是,要說這個(gè)空間有多大確實(shí)很難,大多只能是事后的計(jì)算。

　　中國房地產(chǎn)報(bào):實(shí)際上,年中開始,各地政府對(duì)土地出讓規(guī)則已經(jīng)有了微調(diào)。您認(rèn)為是否會(huì)從國家層面上出臺(tái)類似的土地政策？

　　嚴(yán)金明:這個(gè)月來政策頻發(fā),政策調(diào)控都開始有了變化,土地政策也會(huì)順應(yīng)這一大背景做一些微調(diào)。要注意三個(gè)背景,在宏觀上要注意以前是要緊縮,現(xiàn)在要擴(kuò)大內(nèi)需,土地政策也會(huì)相配套。其次,中央大手筆的財(cái)政刺激,擴(kuò)大內(nèi)需,其中基礎(chǔ)設(shè)施和保障性住房的建設(shè)是重點(diǎn)。第三是土地管理法現(xiàn)在正在修訂當(dāng)中,其中有一些規(guī)則應(yīng)該是要調(diào)整的。

　　要強(qiáng)調(diào)的是,這種微調(diào)是在現(xiàn)有政策的前提下的調(diào)整,包括兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即嚴(yán)格保護(hù)耕地和堅(jiān)持集約型用地的原則,土地招拍掛的出讓規(guī)則不會(huì)變化。

中國房地產(chǎn)報(bào):那么如您所說,這種調(diào)整落實(shí)到具體操作包括哪些方面？

　　嚴(yán)金明:政府可以通過調(diào)節(jié)供應(yīng)量和控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)這兩種方法來達(dá)到目的?？梢钥隙ǖ氖?SPAN lang=EN-US>,明年保障房地塊的供應(yīng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)加大。全國用地總體規(guī)劃現(xiàn)已通過了國務(wù)院批準(zhǔn),地方各自的規(guī)劃可能還在制定當(dāng)中。這份計(jì)劃里,近兩年的土地供應(yīng)計(jì)劃會(huì)加大。到2010年的用地規(guī)劃中因?yàn)檎叩恼{(diào)整,后面幾年的用地計(jì)劃要前移。

通過控制底價(jià)也是一種辦法。在土地市場火熱的年代,因?yàn)檎信膾煺叩南拗?SPAN lang=EN-US>,即使調(diào)低了地價(jià)也沒有用。如今的流拍說明開發(fā)商報(bào)價(jià)都低于政府定的底價(jià),市場反作用于地價(jià)說明現(xiàn)行價(jià)格已經(jīng)不適應(yīng)市場了。在這樣的情況下,在符合套型的要求和規(guī)則的前提下,其實(shí)可以考慮適當(dāng)調(diào)低出讓底價(jià)。

　　再者,通過其他的金融手段刺激消費(fèi),讓人們買房,這樣開發(fā)商可能會(huì)去拿地。

　　中國房地產(chǎn)報(bào):您認(rèn)為明年土地價(jià)格是否能夠回暖？

　　嚴(yán)金明:回暖的具體時(shí)機(jī)眼下不好判斷,跟經(jīng)濟(jì)回暖的步調(diào)應(yīng)該基本一致。對(duì)于土地回暖,現(xiàn)行的說法分為三類:L型、V型和U型,我認(rèn)為可能是U型,低位可能持繼一到兩年的時(shí)間。土地市場一般會(huì)滯后半年。

　　是否拿地,要看各房企對(duì)市場的預(yù)期,這是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的時(shí)刻。其實(shí)這些都是正常信號(hào),我們不用去過度干預(yù)。市場自行在調(diào)節(jié),這是房地產(chǎn)發(fā)展必經(jīng)的一個(gè)過程,可能這個(gè)過程中我們有陣痛,但是這都是市場規(guī)律所決定的事情,我們不必過分在意。