2009年元旦將至，對于很多存量房貸客戶而言，貸款利率往往在這一天進行統(tǒng)一調(diào)整。然而，新版房貸實施細則仍未明朗，各家銀行似乎仍在與房貸客戶“捉迷藏”。

　　此前出臺的財政部新政提出，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　不過，本報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在房貸新政的具體實施過程中，怎樣才能把新老房貸一碗水端平，被視為各家銀行細則落地的最大挑戰(zhàn)之一。圍繞該問題，各家銀行默契地形成了“攻守聯(lián)盟”。

 

一碗水能否端平？

　　胡炯是國內(nèi)最大房貸經(jīng)紀機構(gòu)之一的上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司的總裁，他在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，各家商業(yè)銀行出臺實施細則，既要考慮監(jiān)管層的意思，又要兼顧其他銀行的態(tài)度，這在客觀上推遲了新老房貸細則與尺度明朗化。

　　“從目前的跡象來看，關(guān)于存量客戶是否同樣享受優(yōu)惠以及‘普通自住房和改善型普通自住房’的認定標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)銀行仍然一如既往地含糊不清?！?SPAN lang=EN-US>

　　胡炯稱，存量房貸客戶如何調(diào)息，對于銀行業(yè)而言確實很棘手：如果大規(guī)模給予基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的7折優(yōu)惠，那么銀行的業(yè)績勢必受到較大影響；但是如果某行調(diào)息門檻偏嚴，則可能造成一大批存量客戶流失，這批客戶可能涌向規(guī)定偏松的銀行。

　　上海凱弈投資咨詢管理有限公司總經(jīng)理蘇曉江告訴《第一財經(jīng)日報》，圍繞個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，以銀行為核心的各方以層層返還的利潤為紐帶，最終形成了復(fù)雜的利益生態(tài)。各大銀行對存量客戶的房貸政策及“首套房”界定標(biāo)準(zhǔn)的表態(tài)，近期明朗化的可能性偏小。“據(jù)我個人了解的情況，農(nóng)歷春節(jié)之后或可明朗?！?SPAN lang=EN-US>

　　那么，新老房貸執(zhí)行細則“難產(chǎn)”的原因何在呢？蘇曉江個人認為，一方面是銀行存貸款息差縮小讓商業(yè)銀行風(fēng)險加大。銀行的利潤主要是來自于存貸差，而目前貸款利率與存款利率差別已經(jīng)較小，銀行的利潤空間也相應(yīng)減少。另一方面，對房價未來預(yù)期的不明朗也讓銀行趨于謹慎。居民購房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有兩個不可忽視的決定性前提，那就是貸款人穩(wěn)定的還款能力和貸款人持續(xù)的還款意愿。一旦這兩個前提中的任何一個失衡，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就有可能轉(zhuǎn)化成不良資產(chǎn)。

　　據(jù)本報記者了解，個別股份制商業(yè)銀行已經(jīng)開始松動，其優(yōu)質(zhì)存量客戶可以主動向貸款銀行提交相關(guān)材料，申請調(diào)整房貸利率，即存量房貸利率也可以調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

 

　　尷尬的固定利率房貸

　　11月27日，央行大幅降息1.08個百分點，力度之大讓市場始料未及，這是自1997年10月23日以來單次最大降息幅度。來自凱弈投資的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過多次利率下調(diào)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，已經(jīng)回到2004年10月29日公布的貸款基準(zhǔn)利率。如果給目前的貸款基準(zhǔn)利率打7折，貸款利率為4.281%，這個水平遠低于2002年2月21日公布的貸款利率5.76%（當(dāng)時貸款利率從未執(zhí)行下?。?。而2002年之后開始持續(xù)升息，歷經(jīng)9次從5.76%調(diào)整至7.83%。

　　上述中國銀行內(nèi)部人士稱，一些客戶認為降息的趨勢已經(jīng)十分明顯，繼續(xù)堅守固定利率貸款風(fēng)險較大，紛紛希望能改為浮動利率業(yè)務(wù)。在上海，個別銀行可由客戶自主申請，開始接受固定利率房貸轉(zhuǎn)投浮動利率的相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　上海中原物業(yè)代理有限公司交易監(jiān)管部副總監(jiān)祝滿清補充說，當(dāng)降息潮一波一波襲來時，之前風(fēng)行一時的固定利率房貸如今卻成不少“房奴”的“枷鎖”。許多貸款客戶在2007年度升息過程中申請了固定利率產(chǎn)品。在目前降息通道之中，這部分貸款存量客戶如再沿用固定利率，勢必造成損失。

　　此外，胡炯透露，從目前各家銀行的市場傾向來看，各地分行拿捏房貸新政的尺度不盡相同。比如，一度在滬上失勢的個人住房抵押“無交易轉(zhuǎn)按揭”，即所謂的“平轉(zhuǎn)”，在個別銀行已經(jīng)悄悄被重新激活。換言之，如果存量客戶在原銀行不能享受0.7倍的優(yōu)惠利率，那么這些客戶可能將貸款轉(zhuǎn)到其他政策相對寬松的小銀行。

　　作為“轉(zhuǎn)按揭貸款”的衍生產(chǎn)品，“無交易轉(zhuǎn)按揭”貸款指借款人在上家銀行正常貸款期內(nèi)且借款合同生效滿一年（含）后，經(jīng)下家銀行審批同意，借款人向下家銀行借款用于歸還其在上家銀行剩余個人住房抵押貸款的全部或部分，并由借款人將原抵押房產(chǎn)全部抵押給下家銀行的融資活動。

　　“盡管優(yōu)惠后的浮動利率吸引著大量固貸族，但是，存量客戶‘沖動的懲罰’需要支付一筆違約金。根據(jù)當(dāng)初不同的合同規(guī)定，違約金是根據(jù)貸款金額和期限來計算的，收取一定比例?！焙挤Q?！?SPAN lang=EN-US>