隨著中央各種扶持房地產(chǎn)成交的政策出臺(tái)，樓市逐漸回暖，成交有望回復(fù)到正常水平。臨近年底，各地政府如北京、廣州、成都等也逐漸開閘放地，不過由于拍地者寥寥，大多數(shù)地塊往往以底價(jià)成交。與此同時(shí)，地王欠繳地價(jià)、地王退地以及類似國(guó)中控股這樣虧損2億出售長(zhǎng)沙項(xiàng)目的新聞層出不窮。

　　在大多數(shù)開發(fā)商或舉棋不定，或?yàn)楝F(xiàn)金流奔忙的時(shí)候，卻有少數(shù)公司似乎提前嗅到了政策的暖意，開始出手買地。

 

逆市拿地的開發(fā)商們

　　日前，知情人士向記者透露，凱德置地通過收購(gòu)一家名為Peace Base投資有限公司58.30%股權(quán)，獲得深圳南山區(qū)一個(gè)大型項(xiàng)目?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》向凱德置地求證時(shí)，該公司回應(yīng)，凱德置地確實(shí)在深圳市南山區(qū)獲得了一個(gè)綜合項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2015年完工，由辦公樓、住宅、零售商場(chǎng)以及酒店或服務(wù)式公寓等多種業(yè)態(tài)構(gòu)成。這是凱德置地在華南的首個(gè)綜合商用項(xiàng)目。但是對(duì)于獲得方式以及項(xiàng)目規(guī)模該公司表示暫不方便透露。

　　與凱德置地類似的謹(jǐn)慎開發(fā)商合生創(chuàng)展也在今年12月初再度出手買地。它以相當(dāng)于去年樓面地價(jià)“五折”的價(jià)格，購(gòu)入北京一幅約14萬平方米的商業(yè)金融用地。

　　此外，沉寂已久的孫宏斌，旗下公司融創(chuàng)也聯(lián)合首鋼置業(yè)，于本月購(gòu)入北京海淀西大型住宅用地，令北京土地市場(chǎng)在低迷了近10個(gè)月后重現(xiàn)20億元買地“大單”。

　　而在華南土地市場(chǎng)上涌現(xiàn)的則大多是新面孔。廣州年末的多次土地拍賣會(huì)，均是小開發(fā)商以底價(jià)獲得拍賣地塊。深圳11月末的第三次住宅用地拍賣，則是蘇州冠城大通(600067,股吧)聯(lián)合一家木業(yè)公司底價(jià)獲得。

　　在大開發(fā)商中，仍然在2008年保持了銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭的保利，其買地態(tài)度最為積極進(jìn)取。即使步入三四季度樓市成交的低迷期，它仍然保持每月約兩到三幅用地的拿地規(guī)模。11月末至12月初，它合計(jì)耗資18億在上海、成都、重慶購(gòu)地。而曾經(jīng)在年初積極抄底的萬科則開始趨向謹(jǐn)慎，由月入三四幅地塊變?yōu)槊吭乱环笥摇?SPAN lang=EN-US>

 

　　實(shí)力開發(fā)商偏愛兩類地塊

　　在樓市冬天仍堅(jiān)持買地的大開發(fā)商，大多有實(shí)力雄厚的大股東支持，或有較為充足的現(xiàn)金流。而小開發(fā)商在某些地區(qū)的活躍，則與當(dāng)?shù)卣男抡哂嘘P(guān)。

　　例如，保利地產(chǎn)雖然負(fù)債率高企，但是銷售速度較快，而且央企大股東的資金支持以及資本市場(chǎng)融資也給了它不少底氣。根據(jù)保利有關(guān)人士對(duì)記者透露，例如保利10月開售的天津項(xiàng)目，就是去年末今年初在天津拿下的地塊，目前已經(jīng)進(jìn)入銷售階段。此外，今年保利地產(chǎn)的大股東保利集團(tuán)也向該公司補(bǔ)充了約10億元的現(xiàn)金流，加上保利地產(chǎn)成功發(fā)行了43億元的公司債，有助于它抄底優(yōu)質(zhì)的低價(jià)地塊。

　　萬科則一直手持過百億的現(xiàn)金流，加上三季度開始削減開工竣工面積，也使它可以采用并購(gòu)方式獲得更多的低價(jià)土地儲(chǔ)備。而融創(chuàng)置業(yè)與資本雄厚的國(guó)企背景的首鋼置業(yè)聯(lián)合，也增加了它的資金實(shí)力。合生與凱德則在2007年的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)中屬于沉默者，沒有被地王套住。

　　而在華南地區(qū)，大開發(fā)商因?yàn)橥恋貎?chǔ)備仍然較多而沒有出手，中小開發(fā)商在土地市場(chǎng)上的活躍則主要是由于當(dāng)?shù)卣捎昧遂`活的地價(jià)分期付款方式。他們所看中的也大多是近郊的、具備未來交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)以及地價(jià)便宜的項(xiàng)目。

　　例如在廣州年底拍賣的花都三東大道北石崗地塊，國(guó)土房管局宣布如果三幅相連地塊被同一家競(jìng)得，首期土地出讓金的支付比例可以從原定的70%調(diào)整為50%，余款于2009年10月15日前支付。最后該地塊由一直在花都、清遠(yuǎn)開發(fā)大盤的常元房地產(chǎn)拍下，樓面地價(jià)1250元/平方米。比去年在附近產(chǎn)生的花都地王的樓面地價(jià)跌了近80％。而在深圳，冠城大通拍得的月亮灣地塊，深圳國(guó)土房管局也第一次允許買方分期付款。競(jìng)得人可以分三期按30%、30%、40%的比例逐步繳納地價(jià)。

　　此外，年末抄底土地市場(chǎng)的大開發(fā)商喜好也各有特點(diǎn)。例如萬科、保利等一線全國(guó)性開發(fā)商，瞄準(zhǔn)的土地大多為適應(yīng)快速周轉(zhuǎn)開發(fā)的中檔產(chǎn)品。

　　萬科上半年的拿地的樓面地價(jià)約2155元/平方米，到了三季度就進(jìn)一步下降到1930元/平方米，而三季度國(guó)家官方統(tǒng)計(jì)全國(guó)35個(gè)大中城市平價(jià)居住地價(jià)2025元/平方米，起碼在此時(shí)抄底，已經(jīng)保證了萬科下一輪開發(fā)的成本優(yōu)勢(shì)。它和保利差不多，拿地的區(qū)域大多集中在樓價(jià)下降不算明顯的二、三線城市。例如天津、青島、成都、重慶等地。而保利的地價(jià)則更為廉宜，保利地產(chǎn)11月28日以4億元在成都購(gòu)入的三宗地塊，樓板價(jià)只有578.49元/平方米，而周邊的電梯公寓已經(jīng)賣到了4500元/平方米，別墅的售價(jià)是7000~10000元/平方米。

　　而謹(jǐn)慎型的開發(fā)商則相對(duì)喜好商用物業(yè)。例如合生、凱德置地所關(guān)注的都是這類項(xiàng)目?！耙痪€城市的商用物業(yè)可以帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金收益以及升值能力，成片開發(fā)綜合商住項(xiàng)目更有性價(jià)比以及升值優(yōu)勢(shì)。而且海外的融資平臺(tái)也方便在樓市景氣時(shí)利用Reits形式將商用物業(yè)打包上市?！焙仙硟?nèi)部人士認(rèn)為。

　　廣州地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，業(yè)界有一個(gè)房地產(chǎn)周期理論，例如香港恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗也曾經(jīng)做過類似的反周期操作，他在1998年金融風(fēng)暴之后大量拿地，賺了近300億港元。“這個(gè)時(shí)候企業(yè)也可以吸取前人經(jīng)驗(yàn)，牛市賣房，熊市拿地?！?SPAN lang=EN-US>

 

　　附表 2008年末開發(fā)商主要購(gòu)地動(dòng)作一覽　　

　　時(shí)間     開發(fā)商 城市 建筑面積 樓面地價(jià) 總價(jià) 獲取方式

　?。ㄈf平方米） （元/平方米）

　　11月 萬科 西安 25.1 749 1.88億元 收購(gòu)

　　11、12月保利 上海、重慶、成都 105．2 1711 18億元 拍賣

　　12月 合生 北京 13．92 6157 8.59 拍賣

　　12月 融創(chuàng) 北京 28.72 7000 20.1 拍賣

　　11月 凱德置地 深圳 不詳 不詳 不詳 收購(gòu)