周久耕怎么都沒想到他的一句話會(huì)惹來(lái)這么大的麻煩。

　　他是南京市江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)，最近被卷入一場(chǎng)“人肉搜索”的風(fēng)波中。根據(jù)今年南京市的住宅建設(shè)規(guī)劃，江寧區(qū)與南京長(zhǎng)江以北并列為該市住宅供應(yīng)的重要板塊。

　　一句對(duì)開發(fā)商售樓“低于成本價(jià)受查處”的驚人言論，讓他陷入網(wǎng)絡(luò)言論的噩夢(mèng)之中，但這絕不是簡(jiǎn)單的一場(chǎng)輿論鬧劇，背后隱含的是樓市“調(diào)控”的思維之爭(zhēng)。

 

“禍”從口出

　　“是時(shí)候到江寧買房子了?！?SPAN lang=EN-US>12月初，接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)，周久耕只是以“面粉決定面包價(jià)”的邏輯，聲稱既然前兩年高價(jià)獲取的地塊即將上市，所以礙于成本，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一定不會(huì)下跌。他計(jì)算出的一個(gè)大約的“成本價(jià)”為5500元/平方米，高于1到11月份該區(qū)4913元/平方米的住宅成交均價(jià)。

　　然而，頗具黑色幽默的是，此時(shí)，地處他管轄范圍內(nèi)的一個(gè)住宅樓盤正在大張旗鼓地低價(jià)銷售，且毛坯房銷售價(jià)格僅在4600元/平方米左右。

　　為了證明“5500元”與“4600元”這兩個(gè)數(shù)字并不沖突，周久耕明確表態(tài)要對(duì)低于成本價(jià)銷售的樓盤進(jìn)行查處，因?yàn)樗J(rèn)為自己完全有理由懷疑低價(jià)的背后是企業(yè)資金鏈緊張，這沒準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生更嚴(yán)重的后果。

　　這原本是給江寧區(qū)房?jī)r(jià)不會(huì)下跌找一個(gè)佐證，可是結(jié)果外界似乎對(duì)“低于成本價(jià)賣房將被查”這一言論更為關(guān)注。但是這一說(shuō)法并沒有引發(fā)老百姓支持，反倒因?yàn)椤暗陀诔杀緝r(jià)賣房要被查”的語(yǔ)驚四座而被網(wǎng)友“拍磚”，因?yàn)楦嗟娜嗽诘却孔诱{(diào)整到更為可接受的價(jià)位。

　　之后事態(tài)的發(fā)展幾乎完全出乎他的意料——如同滾雪球一般，這年的歲末，越來(lái)越多的網(wǎng)民加入到對(duì)這位南京市某區(qū)房管局局長(zhǎng)的“人肉搜索”中。而在今年12月之前，他的名字幾乎沒有在“Google”上露面過(guò)。但是僅僅一周的時(shí)間，周久耕抽什么牌子的香煙、價(jià)值幾何都在一些熱門BBS反復(fù)轉(zhuǎn)帖，其中對(duì)于周久耕手表品牌的猜測(cè)牽扯4個(gè)知名品牌。

　　自從“局長(zhǎng)”周久耕成了網(wǎng)絡(luò)上的焦點(diǎn)人物之后，這名局長(zhǎng)便“失去聯(lián)絡(luò)”?！熬珠L(zhǎng)不在，可能開會(huì)去了。”連續(xù)多日，除了無(wú)人接聽，便是“局長(zhǎng)不在”的消息。

　　根據(jù)曾接觸過(guò)該局長(zhǎng)的人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的表述：局長(zhǎng)“直爽”，有想法必實(shí)行，有執(zhí)行力。更為關(guān)鍵的是，他是房管這一相關(guān)主管部門中極少數(shù)“敢說(shuō)”的人物——但是這些都不為人關(guān)注。

　　一名官員的“腕上之物”也從來(lái)沒有像現(xiàn)在這樣被關(guān)注過(guò)?？梢钥隙ǖ氖牵?dāng)網(wǎng)絡(luò)的視線全集中到一名官員“吃喝穿戴”價(jià)值幾何的細(xì)節(jié)時(shí)，他們質(zhì)疑的是該區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“救市”的真實(shí)動(dòng)機(jī)。

 

　　“低于成本價(jià)查處”的邏輯

　　之前，周久耕接受南京多家媒體的集體訪問(wèn)時(shí)表示：“江寧的房?jī)r(jià)沒有多少泡沫，即使在整個(gè)市場(chǎng)行情比較低迷的狀態(tài)下，江寧的房?jī)r(jià)還是處在一個(gè)上升的趨勢(shì)，并且上升的幅度在政府可調(diào)控范圍之內(nèi)。”

　　當(dāng)時(shí)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)不如人意，雖然房地產(chǎn)投資總額和成交量下降，但是竣工面積、房?jī)r(jià)以及占有的市場(chǎng)份額都在上升，尤其是住宅類的房?jī)r(jià)一年漲了12.8%。這樣的表述，或許是希望向外界傳遞出“是時(shí)候到江寧買房子”的信息。

　　在12月10日接受媒體群訪中，周久耕更為明確地表示：經(jīng)過(guò)新一輪的調(diào)整，江寧的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，基本沒有降價(jià)空間，少數(shù)樓盤價(jià)格“破四”主要是因?yàn)榍皫啄曩?gòu)買的土地成本較低。但是，接下來(lái)上市的樓盤大多拿地在2006年以及2007年，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)大都在2800到3000元/平方米左右。

　　假設(shè)以上述地價(jià)加上建安、財(cái)務(wù)以及各項(xiàng)成本，周久耕認(rèn)為保本的銷售價(jià)格應(yīng)該在5500元/平方米以上。

　　從該區(qū)土地出讓的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，周久耕的推論也不是全無(wú)道理，因?yàn)榻瓕幫恋氐臉敲娴貎r(jià)在去年一度被炒至每平方米4000元以上，最高甚至達(dá)到4446元，高出其正常標(biāo)準(zhǔn)的一倍。而在隨后的幾次土地拍賣中，地價(jià)又迅速回歸，每平方米的樓面地價(jià)降了1000多元，甚至更多?？赏瑫r(shí)期，江寧諸多樓盤都已經(jīng)從年初開盤的逾5000元/平方米降價(jià)為低于4000元/平方米，而在4800元/平方米左右徘徊的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

　　由此引發(fā)連鎖反應(yīng)：今年10月，南京一家地產(chǎn)公司向南京市江寧區(qū)政府提出了退地申請(qǐng)，所退的地塊為去年12月購(gòu)得的2007G104地塊。解約之后，南京新城創(chuàng)置損失已交付的3540萬(wàn)元定金，并拿回剩余已支付的9440萬(wàn)元土地出讓金。與之同時(shí)，江寧區(qū)還有其他地塊被收回，或是被退地。

　　但是，對(duì)于該開發(fā)商低于其估價(jià)近1000元/平方米，僅為4600元/平方米左右的定價(jià)，使周久耕從12月初開始，就在對(duì)不同媒體表示了對(duì)開發(fā)商這一定價(jià)的不滿。他認(rèn)為，現(xiàn)在樓市所面臨的三個(gè)問(wèn)題：一是開發(fā)企業(yè)資金緊張，或會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)不能按時(shí)交房；二是樓盤降價(jià)幅度過(guò)大引發(fā)退房業(yè)主激增；三是開發(fā)商資金緊張，無(wú)力支付農(nóng)民工工資。

　　就在這次訪問(wèn)中，周久耕表示該區(qū)正在關(guān)注樓盤的價(jià)格動(dòng)態(tài)，將和物價(jià)部門一起對(duì)個(gè)別低于成本價(jià)銷售的樓盤進(jìn)行查處，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。

　　然而，距離周久耕第一次明確表態(tài)要查處低于成本價(jià)銷售樓盤三周之后，依然沒有更明確的消息稱區(qū)政府真的采取行動(dòng)了。南京市物價(jià)局一直在這件事情上保持沉默。在南京，這一部門身兼根據(jù)企業(yè)成本給上市商品房“核價(jià)”的重任。但是事實(shí)上，他們也從未提出過(guò)要查處類似樓盤。

　　被周久耕多次“明示”、“暗示”的這一低價(jià)銷售樓盤成為焦點(diǎn)，本報(bào)記者從該樓盤所得知的說(shuō)法則是周久耕并非要查處“低于成本價(jià)”的樓盤，而是要查處“低于成本價(jià)”并同時(shí)“出現(xiàn)爛尾嫌疑”的樓盤，前者是社會(huì)對(duì)周久耕的“誤解”。

　　有關(guān)查處的確切“前提條件”，本報(bào)記者無(wú)從通過(guò)周久耕再次進(jìn)行核實(shí)。

 

　　價(jià)格控制之爭(zhēng)

　　上一次江寧區(qū)在網(wǎng)絡(luò)上聲名鵲起還是去年4月份。當(dāng)區(qū)內(nèi)一樓盤在2個(gè)小時(shí)內(nèi)，將售價(jià)從3900元/平方米直線調(diào)升到5100元/平方米之后，立刻在那個(gè)全國(guó)樓市集體狂躁的敏感時(shí)期引發(fā)爭(zhēng)論。之后，該樓盤傳奇式漲價(jià)成為“導(dǎo)火索”，促進(jìn)該市“一房一價(jià)”這一舉措的迅速出爐——結(jié)果是南京市走過(guò)了約1年半政府“指導(dǎo)”每套樓房銷售價(jià)格的特殊時(shí)期，一直伴隨著的則是這段時(shí)期各界人士對(duì)此做法無(wú)休止的探討。

　　事實(shí)上，南京市的商品住宅定價(jià)機(jī)制一直比較嚴(yán)格，根據(jù)南京市江寧區(qū)物價(jià)局今年8月11日所公布的關(guān)于該項(xiàng)目普通住宅商品房銷售價(jià)格的批復(fù)，這一項(xiàng)目住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為7470元/平方米（按建筑面積計(jì)算）。按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤(rùn)＋稅金。

　　其中，對(duì)于利潤(rùn)的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)按照不超過(guò)基數(shù)的3%計(jì)算；普通住宅商品房的利潤(rùn)按不超過(guò)基數(shù)的8%計(jì)算”。同時(shí)，普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過(guò)5%，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不超過(guò)3%。按照這一表述，可以推算出那一低價(jià)銷售樓盤成本在7000元左右/平方米，較周久耕的成本估算還要高出1000多元。

　　然而，截至17日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤目前住宅類均價(jià)為4924元/平方米。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)，這似乎是瘋狂之舉。但該開發(fā)商卻對(duì)記者表示：“即使是按照現(xiàn)在的售價(jià)，我們也大體可以‘打平’?！痹蚓驮谟谕恋氐膬r(jià)格并沒有周久耕所預(yù)估的那么高。

　　江寧區(qū)的一家地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)記者坦言：“我們延緩了開工速度，是因?yàn)橹肮こ踢M(jìn)度太快了。這種放緩也是為了減少賬期的壓力?！睂?duì)于房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是“降價(jià)”還是“放緩施工”都已經(jīng)成為關(guān)乎“生存”問(wèn)題的無(wú)奈之舉，甚至有全國(guó)知名房企開始大力“游說(shuō)”炒房團(tuán)，“接單”的心理已經(jīng)十分迫切。

　　在南京其他板塊里，雖然還沒有出現(xiàn)大規(guī)模的退地潮，但開發(fā)商也紛紛加緊推出促銷舉措，以加速回款。比如近期寧南樓盤的買一送一，將當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)拉低到7000元/平方米以下；江北更是有樓盤以3000元/平方米低價(jià)銷售。當(dāng)?shù)赜虚_發(fā)商對(duì)本報(bào)記者稱，目前的情況就是保本銷售，利潤(rùn)多少并不是最重要的考慮因素。

　　這種背景下，地方政府的感受似乎被“忽略”了。根據(jù)12月初國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)查結(jié)果，11月份，隨著全國(guó)性的整體房?jī)r(jià)、新住房、90平方米以下住房以及二手房首次全面進(jìn)入下跌區(qū)間，南京市新住房成交價(jià)不僅連續(xù)七個(gè)月下降，而且更比去年同期大跌5.2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅居全國(guó)第三。

　　在此之前，根據(jù)該市房管部門公布的數(shù)據(jù)，南京市商品房新開工面積今年1到7月份出現(xiàn)20%的負(fù)增長(zhǎng)，土地出讓成交下降五成以上。

　　當(dāng)?shù)卣_始作為，幾易其稿后，最終于9月底拋出的20條房產(chǎn)“新政”內(nèi)容豐富，其中甚至包括購(gòu)房補(bǔ)貼的內(nèi)容，為當(dāng)時(shí)行動(dòng)較早，且措施周全的地方政府之一。

　　如果從銷售遲緩的持續(xù)時(shí)間和房?jī)r(jià)下降的可能性來(lái)判斷，當(dāng)?shù)卣?dāng)前的舉措可能會(huì)減輕樓市調(diào)整的深度，但同樣可能會(huì)延長(zhǎng)樓市調(diào)整的時(shí)間——這也同樣帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)，或者最終仍令購(gòu)房者遭受永久性的損害。

　　“從11月份的市場(chǎng)來(lái)看，成交的回暖可以說(shuō)明政府諸多舉措的推進(jìn)正在起效。但是成交的情況也沒有那么好，更多的作用體現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)信心的提升上?！碑?dāng)?shù)匾患胰珖?guó)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)分析師對(duì)本報(bào)記者表示。